政信三公子 作者：政信三公子
来源：政信三公子
大家好，我是三公子。
（一）
今天最劲爆的新闻莫过于恒大全国楼盘打七折。
恒大基本上每年都会做1-2次全国促销，折扣集中在8折到95折的区间。在今年2月份，市场上流传过一份文件，即在2020年2月18日到2月129日之间，全国楼盘75折。另外还有一些折上折的措施，最高折扣可以到7折左右。
从恒大集团的半年报来看，今年上半年，合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；合约销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%。
销售面积的增长幅度显著高于销售额的增长幅度，逻辑很简单：
打折了，卖的比2019年同期更便宜了，市场更买账了。
那么问题来了，打折这么狠，会亏吗?
之前在各地房管局都备案过价格的，降下会影响整个区域的房价，房管局会同意吗？
关于房管局的意见，往上调价不行，往下调价是很ZZ正确的。国家层面关于房地产的调子已经定了，就算心里不愿意，又能怎么样?
关于打折会不会亏的问题，很多人会觉得，打7折都有的赚，房地产这么暴利吗？
翻过恒大集团2019年度和2020年半年报后，有一组数据。2019年度，毛利率是27.8%，而经历过打折降价的2020年半年报，毛利率是25%，并没有降低多少。
是不是有些不合理？打折降价后，为啥毛利率基本没变？
第一种情况就是假降价，先提价后降价。但是从销售数据显著提高看，降价是真的，消费者可不好骗。
第二种情况就是真降价，但是成本也降了，比如财务成本（融资成本下行）、销售成本（网络APP恒房通）、管理成本（裁员）等。
如果显得更合理些，那么毛利率就得下降。放任毛利率下降是不划算的，唯一的优势在于杠杆降了，现金流改善了。所以也有可能是：恒大在主动降杠杆，主动回收现金流。
降杠杆是配合监管，回收现金流，莫不是要有啥大动作？比如汽车？
（二）
中信信托副总经理刘小军在2020全球财富管理论坛上发言。有两点很重要的信息。
其一，目前中信信托的家族信托规模超过400亿元，接近1500名客户。我算了一下，人均2666万。而到6月底，全行业的家族信托规模是1863亿元。如果也按人均2666万算，差不多有7000名客户。
包括信托公司、商行的私行部、财富管理公司，家族信托的客户就这7000人。机构很多，超高净值客户很少。我甚至见到有财富公司，拿500万元做门槛来做家族信托。市场容量就这么大还是说空间广阔，不知道。
目前，个人的所得税最高到45%。企业的所得税为25%，还有很多避税措施。这样的税率差之下，个人是否愿意把钱放在自己兜里？再从自己兜里掏出钱来去买家族信托？
其二，“你要熟悉各类产品，不能听起来好，没有研究就去配置，我提出‘3331原则’，30%配置固定收益，30%配置优质房地产股权项目，30%投资以市场中性策略为主的产品量化对冲，10%投权益。”
“作为家族信托的资管机构，应该建立从现金管理——固收——市场中性——指数增强——股票多头——PE，从低风险到高风险，所有赛道上的产品筛选机制和产品货架。“当你把这个产品货架构建出来以后，就可以根据这个客户的风险收益特征提供不同的组合，总有一款适用的，这是我认为比较科学的。”
对上面这段话，深有感触，干非标的其实很有优势。因为，东逛西逛，北行南往，兄弟们啥都干过，啥都不精。回头一看，我去，成复合型人才了！
（三）
今天读者群里讨论某金融机构的业绩再创新高，产业板块红红火火。
金融机构的角色还是很丰满的。有的炒股炒成了股东，有的干融资干成了施工企业，有的做租赁做成了产业并购，有的搞工程搞成了开发商，有的卖产品卖成了最大投资人...，行吧，哭丧着个脸，把牛13吹起来，万一实现了呢？
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原标题： 打七折都有的赚，房地产这么暴利？
