房企的紧箍咒又多了一道

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2021-09-07 10:07 1418 0 0
过去的三个月,至少612宗土地流拍了。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)‍

第一轮集中供地后,很多房企躺平了:

过去的三个月,至少612宗土地流拍了。

就连华润这样的央企在北京拿地后,据说已经去谈退出联合体了。

房企的躺平,也让有关部门和地方政府开始反思。

很快,8月10日那天,传来了土拍规则要调整的风声。

紧接着,在重新调整游戏规则后,22城第二批集中供地公告陆续地发了出来。

不难看出,二轮土拍规则调整主要按两大逻辑走:

要给开发商留一点利润空间;

继续降低开发商的财务杠杆。

两条逻辑殊途同归,最终都指向房地产市场的稳定。

01

日前,广州、深圳和北京等多城公布土拍新规,都把土地溢价率卡在15%的红线以下。

回顾首轮,深圳的溢价率上限达到了45%左右,杭州的溢价率上限在30%。

首轮集中土拍的地块,地方政府设置的地价上限已经相当高了,溢价率再这么高,配合限制房价的措施,这是要把开发商榨干的节奏。

也难怪滨江老板戚金兴宣称要为实现1%-2%的净利润而努力。

在此大背景下,很多人把这次的“单宗地价溢价率不能超过15%”视为给开发商让利。

但对参与进来的各个环节来说,这还不足以控住地价。

溢价率要建立在底价的基础上才有意义,锁死溢价率上限,并不意味着地价就能稳定下来。

自然资源部也料到了这一点,明确提出了不允许提高起始价。

此外,他们还从各类附加规则里瞅见了地方政府的小心思。

一轮拍地中很多优质地块往往附加竞配建、竞自持等规则,房企不但要高价拿地,拿了地还要做慈善,给地方政府无偿建设一部分政策性住房:

附加规则的本质就是在暗中抬高地价。

为了更好地稳地价,自然资源部给出了新方案:摇号、一次报价、竞品质。

如此看来,与同样挨打的教育培训行业对比,房地产行业还真真像是亲生的。

土拍规则调整的目标是要让开发商能够维持一个相对合理的利润,保证市场能够长期发展下去。

目前看来,15%的红线调整空间有限,或许只是现阶段的过渡性策略,方法多样的竞拍机制有可能成为长效调控工具,这些附加条件值得房企去深入研究。

02

在深圳调整后的第二批住宅用地集中出让公告中,炸天团还注意到一个不太显眼的细节:

普通商品住房在原限价基础范围下调区间为3%-9.2%;安居型商品住房在原限价基础范围下调2.8%至9.1%不等。

房价“限上加限”的情况下,深圳二轮土拍的22宗地块,新房限价后降幅在1400元/平方米-7000元/平方米。

举个例子更能直观看出深圳的控房价力度:以前基本都要9.9万/平方米的前海,今后将出现9.2万/平方米的楼盘。

据说,北京在收到更高层问询后,也略微调低了第二轮集中供地的整体起拍楼面价。从公告来看,起始楼面价下降幅度大约能有8.3%。

地价溢价率大降,房价稍微降一点,至少带来三个影响:

房价看起来降了,购房者开心了;

住宅开发的利润有了,房企开心了;

土地财政貌似少了,但市场稳了,地方政府也还是开心的。

的确,如果继续按照第一轮集中土拍的逻辑,地方政府短期得利了,但开发商集体躺平了,最终对后续的土地出让带来负面影响可想而知:

没房企拍地了,土地出让金和后续税费减少事小,由此导致市场供需矛盾引发房价大涨那就麻烦大了。

领导想的是房地产市场稳定,地方政府希望多点财政收入,开发商要的是利润。

三者的诉求是相矛盾的,但是二轮土拍规则调整后,终于将三者对立统一起来了。

而综合分析稳地价和控房价的规则调整,也可以看出国家当下的思路:

用稳定面粉的价格去稳定面包的价格。

也就是说,在确定地块底价和上限的前提下,通过规定销售价格上限,来稳定市场对未来房价的预期。

这个思路很务实。

上一轮很多市级政府被约谈,不是因为房价涨,而是地价要得太高。地价炒高,还要控制房价,做面包的被上下游两头挤压,还开得出店吗?

03

6月10日,厦门第二批集中供地的会场上,开发商们头一回从天亮坐到了天黑。

这轮土拍中唯一的1宗湖里区地块,经过143轮叫价,被建发以53.1亿元加2.83万平方米配建竞得。保利则举牌49.7亿元拿下海沧区1宗地。中海以62.25亿元于同安区连落两子。

6月初的厦门会议调研座谈会上,领导疑惑地问在座的开发商:

你们拍地的钱都是哪来的?

厦门会议后,领导们领悟到的新方法是扎紧开发商的钱袋子。“拿地金额不能超过销售金额的40%”的政策一出,开发商的头上从此多了一个金箍。

第二批集中供地延续了这个思路,各地发布的土拍新规里,有一条在资金层面给房企又上了一道紧箍咒:

严控资金来源。

具体做法主要有两方面:

竞买人资金必须为自有资金;

建立购地资金来源审查制度。

如果以后全都要自己掏钱拿地,土地价格又居高不下的话,势必会对开发商的现金流造成较大压力。

但若是放任开发商前融,那么土拍本质上还是一场“锅与盖”的游戏,就违背了降杠杆的初衷。

此外,在新一轮供地中,不仅严格规范竞拍资金,而且禁止联合开发,取消中小开发企业“拼盘”参与优质地块的竞拍资格。

这种做法的目的是在土拍环节就对开发商进行一轮筛选,确保实力更强的开发商获取优质项目。

因此,戴上购地资金审查这一道紧箍咒,对房企来说是一场阵痛,但长痛不如短痛。

当前,各部门迫切地想降低地产商的债务风险对金融市场的影响,对开发商的投融资限制只会多不会少。

而这一轮的严控购地资金,只是控制房地产行业债务风险的其中一环,未来房地产行业的其他环节,都有可能推出类似的做法,这将更加考验开发商管理与合作的艺术。

04

现在来看,第二批集中供地规则调整的思路已经很清晰了。

开发商没有利润,房企的债务问题就更加成了一个定时炸弹;土地前融火热,就是在继续往上推高房企的融资杠杆,进而增加金融市场的风险。

所以,调整的核心不变,依旧是“稳地价、稳房价、稳预期”。市场稳定,可以说是我国现阶段发展的主旋律。

调控总处于动态平衡的状态,未来,如何跟随主旋律,带着镣铐跳出优雅的舞步,可能会成为所有开发商必须思考的问题。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 房企的紧箍咒又多了一道

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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