作者:炸天团
来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)
第一轮集中供地后,很多房企躺平了:
就连华润这样的央企在北京拿地后,据说已经去谈退出联合体了。
很快,8月10日那天,传来了土拍规则要调整的风声。
不难看出,二轮土拍规则调整主要按两大逻辑走:
要给开发商留一点利润空间;
继续降低开发商的财务杠杆。
01
回顾首轮,深圳的溢价率上限达到了45%左右,杭州的溢价率上限在30%。
首轮集中土拍的地块,地方政府设置的地价上限已经相当高了,溢价率再这么高,配合限制房价的措施,这是要把开发商榨干的节奏。
也难怪滨江老板戚金兴宣称要为实现1%-2%的净利润而努力。
但对参与进来的各个环节来说,这还不足以控住地价。
自然资源部也料到了这一点,明确提出了不允许提高起始价。
此外,他们还从各类附加规则里瞅见了地方政府的小心思。
一轮拍地中很多优质地块往往附加竞配建、竞自持等规则,房企不但要高价拿地,拿了地还要做慈善,给地方政府无偿建设一部分政策性住房:
为了更好地稳地价,自然资源部给出了新方案:摇号、一次报价、竞品质。
土拍规则调整的目标是要让开发商能够维持一个相对合理的利润,保证市场能够长期发展下去。
目前看来,15%的红线调整空间有限,或许只是现阶段的过渡性策略,方法多样的竞拍机制有可能成为长效调控工具,这些附加条件值得房企去深入研究。
02
在深圳调整后的第二批住宅用地集中出让公告中,炸天团还注意到一个不太显眼的细节:
房价“限上加限”的情况下,深圳二轮土拍的22宗地块,新房限价后降幅在1400元/平方米-7000元/平方米。
举个例子更能直观看出深圳的控房价力度:以前基本都要9.9万/平方米的前海,今后将出现9.2万/平方米的楼盘。
据说,北京在收到更高层问询后,也略微调低了第二轮集中供地的整体起拍楼面价。从公告来看,起始楼面价下降幅度大约能有8.3%。
地价溢价率大降,房价稍微降一点,至少带来三个影响:
住宅开发的利润有了,房企开心了;
土地财政貌似少了,但市场稳了,地方政府也还是开心的。
的确,如果继续按照第一轮集中土拍的逻辑,地方政府短期得利了,但开发商集体躺平了,最终对后续的土地出让带来负面影响可想而知:
领导想的是房地产市场稳定,地方政府希望多点财政收入,开发商要的是利润。
三者的诉求是相矛盾的,但是二轮土拍规则调整后,终于将三者对立统一起来了。
用稳定面粉的价格去稳定面包的价格。
也就是说,在确定地块底价和上限的前提下,通过规定销售价格上限,来稳定市场对未来房价的预期。
上一轮很多市级政府被约谈,不是因为房价涨,而是地价要得太高。地价炒高,还要控制房价,做面包的被上下游两头挤压,还开得出店吗?
6月10日,厦门第二批集中供地的会场上,开发商们头一回从天亮坐到了天黑。
这轮土拍中唯一的1宗湖里区地块,经过143轮叫价,被建发以53.1亿元加2.83万平方米配建竞得。保利则举牌49.7亿元拿下海沧区1宗地。中海以62.25亿元于同安区连落两子。
你们拍地的钱都是哪来的?
厦门会议后,领导们领悟到的新方法是扎紧开发商的钱袋子。“拿地金额不能超过销售金额的40%”的政策一出,开发商的头上从此多了一个金箍。
第二批集中供地延续了这个思路,各地发布的土拍新规里,有一条在资金层面给房企又上了一道紧箍咒:
具体做法主要有两方面:
建立购地资金来源审查制度。
但若是放任开发商前融,那么土拍本质上还是一场“锅与盖”的游戏,就违背了降杠杆的初衷。
这种做法的目的是在土拍环节就对开发商进行一轮筛选,确保实力更强的开发商获取优质项目。
当前,各部门迫切地想降低地产商的债务风险对金融市场的影响,对开发商的投融资限制只会多不会少。
而这一轮的严控购地资金,只是控制房地产行业债务风险的其中一环,未来房地产行业的其他环节,都有可能推出类似的做法,这将更加考验开发商管理与合作的艺术。
04
开发商没有利润,房企的债务问题就更加成了一个定时炸弹;土地前融火热,就是在继续往上推高房企的融资杠杆,进而增加金融市场的风险。
调控总处于动态平衡的状态,未来,如何跟随主旋律,带着镣铐跳出优雅的舞步,可能会成为所有开发商必须思考的问题。
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原标题: 房企的紧箍咒又多了一道