1-5月房地产ABS发行增速显著放缓供应链ABS仍为发行主力

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2020-07-10 23:22 1771 0 0
4000亿巨大市场存量下,房企发行量呈两极分化趋势。

作者:睿和智库

来源:地产资管网(ID:thefutureX)

据睿和智库数据,受疫情影响,进入2020年以来,1-5月房地产ABS发行1427.15亿元,虽与去年同期基本持平,但增速显著放缓。详细数据显示,从细分产品结构来看,供应链ABS持续成为发行主力。同时,在市场存量巨大的情形下,房企发行ABS两极分化现象十分显著。

整体发行增速放缓  CMBS增长较快

从1-5月房地产ABS产品发行结构上看,CMBS放量发行,同比增长53%;房地产供应链ABS发行量较去年同期收缩,同比下降18%;而类REITs发行量仅7.26亿元。

数据相较以往,差距巨大。

睿和智库统计显示,2014年,房地产ABS发行额为160.05亿。而在2016年930政策出台后,房地产调控收紧,股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受限,房企迫切需要寻找新的融资渠道,资产证券化成为一个重要选项。国内房地产ABS发行量激增,当年发行额达到1175.03亿,是2014年的7.34倍。之后,房地产ABS发行额更是一路攀升,2017、2018年、2019年,房地产ABS发行额分别达到1821.16亿、3123.21亿、4275.93亿,同比分别增长54.99%、71.49%、36.90%。

4000亿市场存量巨大  房企发行呈两极分化

根据睿和智库不完全统计,截至2019年底,我国重点房地产企业ABS存量近4000亿。其中,ABS存量在500亿以上的仅有万科(623.53亿),其次是碧桂园(274.23亿),仅次于万科。此外,新城控股、远洋集团、恒大等房地产企业ABS存量规模在100亿以上,而其余房企发行量偏少,均不足100亿。

由此可见,房企发行ABS两极分化现象十分显著。一方面,万科、碧桂园、恒大等为代表的大型龙头企业融资渠道受限,但企业信用较好,积极拓展资产证券化等多元化融资渠道,呈现出多元化态势。一方面,诸如华润、中海等国有房地产企业,尽管坐拥大量优质存量资产,但传统渠道融资畅通,基于融资成本的考虑,ABS发行量又较少。而其他中型房地产企业,受优质存量资产的规模限制,尽管发行ABS动力较强,但总存量规模大都集中在30-80亿区间。

5类产品中  供应链ABS长踞发行主力

从产品类型来看,目前房地产ABS主要包括5类:购房尾款ABS,供应链ABS,物业费ABS,CMBS以及类REITs,且各类型ABS在定义、发行人、增信措施以及期限上均存在差异。

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从近年数据来看,供应链ABS已成为房地产ABS的发行主力,在2016年呈现爆发性增长后,2019年发行额飙升至2005.15亿,占全部房地产ABS发行额的46.89%;CMBS和类REITs,由于具有盘活存量资产的特质,在房地产市场逐渐进入存量市场的背景下,发行量也持续上升。其中,2019年CMBS发行额为930.96亿,占比21.77%,类REITs发行额374.22亿,占比8.75%;购房尾款ABS,由于需要设置循环购买,受限于合适的尾款资源,发行量较为保持稳定;物业费ABS则在房企拆分物业公司的背景下,规模稳中有降。

关于资产证券化

资产证券化是指将一个或一组流动性较差,但预计能产生稳定现金流的资产,通过一系列的结构安排和组合,并实施一定的信用增级,从而将资产的预期现金流转换成流通性和信用等级较高的金融产品的过程。

简单来说,资产证券化就是将流动性差但是能够产生稳定现金流的资产,转换为流动性好的、信用等级高的金融产品,之后向市场销售回笼资金。

目前国内资产证券化主要有3种形式,一是由人行和银监会主管的金融机构信贷资产证券化(信贷ABS),二是由证监会主管的企业资产证券化(企业ABS),三是由交易商协会主管的资产支持票据(ABN)。

截至2020年3月1日,中国98.98万亿元债券中,资产支持证券存量为3.51万亿元,占比3.53%。其中,信贷ABS为1.39万亿,证监会企业ABS达1.73万亿,资产支持票据(ABN)为0.39万亿。

据睿和智库统计,在房地产资产证券化中,企业资产支持证券(ABS)产品存量规模占比92%以上,资产支持票据(ABN)存量规模占比不足8%。因此,上述文中将房地产资产证券化简称为“房地产 ABS”(统计范围包括 ABS 和 ABN)。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 1-5月房地产ABS发行增速显著放缓供应链ABS仍为发行主力|睿和研究

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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