投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
这是本号第四篇写疫情的宏观分析的文章了。作为行业内最早写疫情对房地产影响的文章，之前第一篇文章链接：《此次疫情，对房地产影响有多深》，一经发表就迅速传播成了爆款，文章中的一些预判，也都一一成了现实。
这篇文章的初衷，因为疫情发展到今天，实际情况（特别是国外的疫情）发生了很多变化。之前的预判，需要适时做一些调整。
经过全社会的一致努力，国内的疫情目前已经基本控制住了，除湖北外，很多省份连续多日新增0感染，疫情拐点已经来临。最大的变化因素，是国外的疫情发展，个别国家几乎要失控了。特别是韩国和日本，这几天感染人数直线上升。韩国27日已经有1766人感染，日本也有894人感染，很多人都担心他们成为下一个武汉。
现在大家每天关注疫情动态，除了关注国内的，就是关注国外的数据，特别是日韩的数据。尤其是韩国，可以说是每天都经历一个涨停板，27日早上才1260人，到了晚上就变成1766人。韩国成为下一个武汉，已经快速变成现实。
韩国大邱市经济副市长秘书25日下午，被爆确认感染新冠，文在寅当日下午层视察大邱市，并与该副市长一同参加会议。韩国政府已建议当日参加会议的官员，居家隔离一段时间。
另外还有我们的邻居日本，日本那条“病毒游轮”乘客终于还是下船了，下船后居然就地解散。日本的很多防疫专家已经着急了，但是政府的意识貌似还没提高。
欧洲的意大利，情况也不容乐观，很多个城市已经执行了封城措施。
目前国外疫情的防控，有一个大大的问号，那就是他们的政府能否采取强有力的措施，以及当地民众的配合力度。从目前韩国和日本的情况来看，这个答案并不乐观。
我们可以大胆预测，国内的疫情在3月底基本接近尾声，4月能够基本消除。但是国外的疫情，才开始发酵，拐点远远未到，能在6、7月份基本控制住，就比较理想了。
随着国内疫情防控拐点到来，目前需要防止国外疫感染人群“倒灌”的风险。这个不是危言耸听，大量韩国人买机票到山东青岛，短时间内韩国到青岛的机票价格暴涨了5倍，大量韩国人扎堆青岛。青岛的防疫工作，异常紧张。
目前青岛已经采取了措施，对四类人员进行严格的检验检疫措施，疑似患者进行集中隔离。除了山东外，吉林省、辽宁省也都采取了类似的措施。目前其他国内由韩国、日本直飞的口岸城市，特别是省会城市，也都采取了一定的防控措施，严阵以待。
但是防控归防控，对待国际旅客不能像国内一样强硬隔离，也不能采取过激的措施，避免对他国人员产生排斥效应。2018年，外来入境人员高达3000万人，人数非常庞大。即使采取有效的措施，基于外来人员的复杂性，筛选排查相当困难，不可能做到完全排除。因此，外来的倒灌风险，是的的确确存在的，很可能会导致国内部分地区再次感染，而且会长期存在，直到国外的疫情彻底缓解。
在这种情况下，整个上半年的经济，都会在防疫战役中度过，并不能短时间内立竿见影。经济活动的降低，整个上半年的经济表现，会显得非常难看，房地产也会成为重点受灾区。
各大房企都在等着售楼部关停的政策解禁，急于卖房，解决眼下的现金流危机。虽然目前央行出台了多轮释放流动性的措施，还进行了降息，多地的地方政府还出台了大量的稳楼市措施，但是房企的困难还在加剧。没有销售现金流，一且等于零。这对于一些本来就资金紧张的部分房企，无疑是雪上加霜，一方面是资金回笼受阻，另一方面是财务成本，各项应付账款，员工工资和福利并未停止发生。这会加速房地产行业的破产并购，“大鱼吃小鱼”会更加频繁发生，甚至会演变成行业“大鱼吃大鱼”的现象。
虽然在此种情况下，虽然央行进行了多轮释放流动性操作，以及降准降息，地方政府也出台了一些“救市”措施，最近甚至浙江区域的银行，在非限购区域降低了首付比例要求。但是这些都不是地产调控政策的本质放松，高层“住房不炒”的政策犹在耳边回响。房地产不能再继续刺激了，这点是决策层和社会有识之士的共同观点，而且要高层推出与之前“住房不炒”政策相违背的新政策，这个在短期内基本上是不可能的。房地产行业的困境，还是需要房企自己想办法，寄希望大的政策环境放松，不大现实。
在目前的冰冻模式下，大量房企，特别是中小房企会遭遇相当大的困境，需要提前防控，不能过于乐观，采取措施防患于未然。特别是要稳住现金流，开拓融资渠道：
1、还想着拿地的房企，要根据自身的现金情况，适度量力而行。在疫情尚未明朗的情况下，拿地策略要进行调整，拿地对资金的占用较大。一些长线的，短期内不能带来现金流的项目，比如勾地或者产业类的项目，工作照旧，但是拿地付款可以暂缓进行。
2、已经拿地的项目，短期内不能开盘的，这种对现金流的占用也比较大，一般来说建安成本会占据现金流的30%-40%左右。建议暂缓开发，降低工程款的支付，缓解现金流紧张状况。
3、开拓融资渠道。从2019年开始，房企的融资渠道进一步收紧，但是仍然有一些可以做的空间。有三个方面可以下功夫：
一是发行企业债，这个虽然难了，但是还是可以做。具备资质的房企，特别是上市房企，可以坚持做。近期时代中国和招商蛇口，就分别发行了13亿和15亿的企业债。
二是与有通道的金融机构建立紧密合作关系。一些信托机构，基金，险资机构，券商，银行，手里掌握大量的资源，可以多把持商务往来，适时挖掘一些可行的融资渠道。另外，一些手握大量现金的国企，实体经济企业，无法找到更好的投资渠道的，也可以进行一些资金上的合作。
三是想办法把公司存量物业变现。很多房企在开发过程中，攒下了不少的车位、写字楼、商业综合体等很难变现的资产，除了传统的抵押融资外，积极尝试资产证券化，也是一个选项。当然，资产证券化的上市操作流程比较长，一般从准备到成功上市募集资金，需要2-3年的时间。这就需要房企对融资部门进行加强，可以成立专门的融资团队。
除此之外，一些专做存量资产融资的基金公司，这类业务虽然比较少，但是作为一种新的融资手段，也可以考虑。
还有就是把这些存量物业，交由专业的包销团队，通过一次性打包作价，或者前期支付一定比例的定金，快速变现。
最后，在困难之下，房企需要善待员工。近期相继有媒体爆料万科、碧桂园、中迪禾邦等房企进行了批量员工优化，还有融创等房企蠢蠢欲动。很多公司一遇到困难，就想动裁员的心思，这是非常不明智之举。普通员工并没占用多少资源，公司养活这些人也花不了多少成本，裁员是一个伤害性非常大的行为，现在这种行业大环境，失业了就很难再找工作了。这不仅对员工本身是一种损失，对公司也是一种损失，辛辛苦苦培养的一线员工就这样没了，在人力资源上的投资归零。
动辄优化人，也会带坏房企的口碑，等到来年业务扩张再招人，就没那么容易了，之前上海某上市房企就是典型例子。好的团队，不是简单招聘几个人就能有的，员工的忠诚度和稳定性很重要。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“投拓江湖”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
