扒财经 作者：王婷婷
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
2月25日，蓝光发展发布旗下子公司转让股权公告，蓝光嘉宝服务以48.47亿暂估值转让64.62%股权予碧桂园服务。2021年物业的第一笔收购案正式敲定。
这也是物业领域迄今为最大的一次收购，比2019年雅居乐20.6亿元收购中民物业（1.9亿平在管、1亿平参股)，交易金额番了2倍多。
规模小了一截，价格翻了番（不考虑具体项目品质），两年间上市物业公司的价值增长，可见一斑。
蓝光嘉宝服务卖得贵吗？
蓝光嘉宝服务当期停牌总市值57.75亿，碧桂园服务给的总估值是75亿左右，估值溢了29.87%，这意味着蓝光嘉宝服务复牌，股价涨幅有限，会逼近买家出价。
以蓝光嘉宝服务2019年的净利润计算，此次收并购的PE估值在20倍左右。2017-2020年物业标的收并购对应PE在10.19-15.2倍之间，肯定也不是贱卖，毕竟整个物业上市公司2019一整年的并购总价都才79.2亿。
蓝光选择用未来的预期，换当期的现金；碧桂园服务扩增2.3亿平的物业面积，坐稳第一把交椅。这是一个合适的交易。只不过和坊间传言的133亿相比，落差太大。
为何急着卖资变现？
债市消息称，蓝光嘉宝服务其实在2020年就有计划转手。
公司为此公司将蓝光和骏、宁波嘉乾、成都嘉裕的72%股权，逐步完成H股流通，为股权交易提供便利。同时开展了董事会的一些人员调整。
回想7个月前，蓝光发展把曾经双翼之一的医药，9亿卖给了汉商控股，价格也不算贵。今日再摘掉一个刚上市，且处于红利期的羽翼。
母公司蓝光发展回流现金的意图很明显。
蓝光发展目前账上货币资金249.33亿元（截至2020年三季末），对比308.77亿元的短期负债，的确紧张。现金短债比0.8，后面紧跟着绿地、合生创展、华夏幸福、富力，困兄困弟。
但为什么急着回流资金？
业绩只是一部分原因。2020年归母净利润35.09亿元，同比增长1.46%，的确涨幅很弱。
但蓝光还是有钱买地的，2020年新增了60个房地产项目（约716万平建面）；春节前后蓝光发展还在二级市场回购了数只美元债券。
另一个原因，则和蓝光发展最近还将断舍离的一个举动有关，背后是一些难以抵抗的客观因素。
蓝光嘉宝退市还是收归？
此次碧桂园服务收购股权已经超过30%。按照监管规定，需要向蓝光嘉宝服务股东方发起全面要约收购。
面对接下来同业竞争的监管，碧桂园服务要么会让蓝光嘉宝服务退市，完成私有化；要么会用嘉宝服务的壳，装碧桂园服务所有的创新业务。
整体而言，退市私有化，概率更高。
但纳入碧桂园内部结果其实一样。按其惯性紧接着会改名，上市公司蓝光嘉宝服务终将不复存在，随之而来，公司组织架构和人员结构也将相应调整。
创新业务是碧桂园服务的重点内容，总经理李长江曾表示，公司计划是5年时间做到千亿收入，5年10倍。其中城市服务2021年计划做40多亿，2022年再翻1倍多；商业物业管理做到20~30亿收入。
而处于TOP20水平的蓝光嘉宝服务，社区增值服务收入，已经主力拉动业绩，即商业物业管理经营、房屋经纪、拎包入住服务、广告服务等收入大幅增长，这是吸引碧桂园服务入手的重要原因。
所以这一次TOP20和TOP1的牵手，颇有点“顺势而为”的味道。
当传统住宅开发增速下降，物业股也将逐渐结束“由规模推升”的高估值时代，“分化”才是后饱和市场的常态。
站在新一轮货币贬值潮的前夕，拿着钱选择更优质的资产，或许是更明智的选择。
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