丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
22城第二轮集中土拍接近尾声，截止10月底，除宁波和郑州两城以外，其余20个重点城市均已完成前两轮集中供地。
受房企融资难度加大以及市场降温的影响，重点城市二轮土拍相较于首轮土拍明显降温，流拍率激增。从全年土地供应规模来看，截止10月27日，22个重点城市2021年宅地总成交建面达到了2020年全年的75%，上海、苏州和合肥成交规模已超去年全年。
从全年供地计划来看，前10月重点22城仅完成全年供地计划52%，意味着第三轮集中供应量或将明显增加，而竞拍门槛也会有所放松，全年土地成交规模有望保持较高水平。
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前两轮成交规模已达去年七成
重点22城集中供地均加大了土地供应量。CRIC统计数据显示，截止10月27日，22个重点城市2021年宅地总成交建面2.2亿平方米，达到了2020年全年的75%。
近期，土地市场降温、流拍率激增，2021年22个重点城市全年土拍热度将较2020年出现大幅下滑，但由于第三轮供地尚未开始，全年土地成交规模有望保持在较高水平。
分城市来看，苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，2021年前10月的宅地成交量就已经与2020年全年成交量持平，部分城市已超去年全年水平。此外，长春、天津、厦门、广州、成都等城市前10个月宅地供应总量也相对充裕，占2020年全年宅地总成交量的80%以上。
部分城市供应则明显缩量，宁波、福州、沈阳、青岛、重庆、武汉、郑州等城市前10个月宅地供应同比去年全年均在70%以下；尤其是去年市场热度高涨的宁波，前10个月宅地成交建面仅有428万平方米，仅有2020年全年宅地成交量的四成，是22个重点城市中前10个月中成交规模较2020年降幅最显著的城市。
图：22个重点城市2021年前10月宅地成交建面
与2020年全年总成交建面比值
数据来源：CRIC整理
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二轮土拍流拍激增，成交量较首轮下降
前10月，重点22城整体土地供应节奏有所放缓，对比各城市2021年住宅用地计划，1-10月宅地成交面积占全年计划供应量比例平均仅为52%。
从土地供应角度来看，部分城市前10个月土地挂牌量较高，但受房企融资难度加大以及市场降温的影响，流拍率大幅提升，导致第二轮集中土拍成交量较首轮明显下降。典型如长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市，第二轮集中土拍流拍率均超50%，其中长沙和北京流拍率更是超过60%，致使供地完成量大幅压缩。
图：重点城市两轮集中土拍流拍率对比
数据来源：CRIC整理
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广、深供地计划完成度最佳
从供地计划完成度来看，22城中有16城前十月宅地成交量占全年计划供应的60%以下，其中北京、厦门和济南的比例更是在40%以下。
仍有5个城市供应节奏相对较快，比如广州、深圳、苏州、无锡和天津，前10月宅地成交占全年计划的比例超过60%，其中广州完成度最高，达到83%。虽然广州第二轮集中土拍流拍率在52%，但是由于首轮供应占比高达56%，因此广州成为22城中供应节奏最为激进的城市。
图：22城前10个月供地规模
占全年宅地供应计划的比例（公顷）
注：截止2021年10月27日，上海2021年土地供应计划仍未公布。
数据来源：CRIC
值得注意的是，第二轮集中供地成交规模普遍比首轮要少。
比如广州、长沙、杭州、苏州、济南等多个城市第二轮实际成交宅地均不足首轮的半数。再如长沙，首轮成交宅地296公顷，第二轮仅成交了68公顷，第二轮仅有首轮的23%，成交量剧减。
而首轮供地比较少的厦门、深圳两城第二轮供应则明显放量，并且两城在第二轮土拍中表现较佳，两城第二轮实际成交规模较首轮明显增加。
图：22个重点城市各阶段宅地成交面积与供地计划之比
数据来源：CRIC
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第三轮集中供应量或将明显增加
“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度，但从重点城市1-10月宅地实际成交规模来看，除广州、深圳已完成全年宅地供应计划超八成外，大部分城市供地完成情况相对偏缓，尤其是北京、郑州、宁波、深圳、厦门、济南等城市，1-10月累计宅地成交面积还不及全年宅地供地计划的40%。
截止10月27日，已有无锡、南京、苏州和深圳4个城市第三批集中供地挂牌，如果第三批集中供地均成功出让，除第二批集中供地中流拍率较高的南京供地完成率仅有88%，其余三城均小幅超额完成全年宅地供应计划。
表：第三批已集中挂牌城市
土地供应完成情况（公顷）
数据来源：CRIC
接下来重点城市将迎来第三批土地密集入市，为完成全年供地计划，供地计划完成率不高的北京、郑州、宁波、厦门、济南等城市要进一步加大宅地供应量，尤其是济南、合肥这样大概率面临高流拍率的这类城市，第三轮集中土拍供地量将有显著的增加。
考虑到当前房企面临较大的资金困难，为避免大比例的土地流拍，竞拍门槛将有一定程度的放松，加之房企资金紧张竞拍积极性减弱，或将带动地价明显降低。竞拍门槛放松这一点已经在苏州、南京在第三轮集中土拍出让公告有所体现。以南京为例，第三轮集中供地中降低对联合开发的限制、企业拿地资质由一级或二级降至三级。此外，苏州第三轮集中土拍保证金比例全部下调至30%，房企资金要求明显放宽。
实际上，南京和苏州都是热点城市，且第二轮集中土拍流拍率分别为23%和14%，对比来看，流拍率较高城市竞拍规则放松的可能性更大。
重点城市第二轮集中土拍已告一段落，无论是供地的成交规模，还是溢价率、流拍率等指标均不及首轮，部分城市更是遭遇未竞拍先流拍的尴尬境地。在严格的土地出让条件，企业金融监管加强的情况下，房企拿地积极性受挫，土拍热度下降在预期之内。
预计接下来的第三轮集中供地，重点城市土地出让条件和竞拍规则将迎来修复和调整，尤其第二轮集中土拍流拍率较高的城市，大概率会迎来竞拍门槛和细则的放松。但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价可能会明显降低。
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原标题： 二轮集中土拍收尾，三轮地价或将明显降低
