大鹏新区集体资产参与城市更新流程详解

2016年12月31日，大鹏新区发展和财政局发布《深圳市大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深鹏发财【2016】453号），政策将集体用地按照合作方式和所占重要程度分为： “集体用地自主开发”、“集体用地合作开发”、“集体用地参与城市更新”、“集体用地项目公司股权转让”和“集体用地使用权转让”五种类型。其中，开发商通过与村股份公司合作开发集体用地是开发商参与城市更新的重要途经之一。本次研究基于大鹏新区集体资产交易及管理相关政策，对大鹏新区集体用地和物业参与城市更新主要流程进行详解。

（一）政策适用对象

主要是适用于大鹏新区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、项目公司、控股公司、多个社区联合设立的公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织。

（二）集体用地范畴

股份合作公司所 属的由规划国土部门核准的非农建设用地、征地返还用地。

原农村居民用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易，市政府有特别规定的除外。

（三）规范事项

本细则所规范的集体用地开发和交易事项是指股份合作公司：集体 用地自主开发、集体用地合作开发、集体用地参与城市更新、 集体用地项目公司股权转让、集体用地使用权转让等。

（四）集体用地和物业参与城市更新

集体用地和物业参与城市更新是指股份合作公司以其在城市更新项目内或调整入城市更新单元范围内的集体用地（含非农建设用地指标）和物业，参与城市更新合作改造。 

（一）前期研究

股份合作公司应当从新区公共资源交易中心建立的专业评估机构库中聘请评估机构，由评估机构对集体用地（含非农建设用地指标）、物业进行评估和投资价值分析研究，并出具评估报告和投资价值分析报告。

（二）制定方案

股份合作公司或股份公司委托第三方按照资产评估报告和投资价值分析报告制定城市更新项目方案 。

城市更新项目方案应当包括项目 改造方式、交易方式、交易主体资格、价格、搬迁补偿方案、 支付方式、谈判对象（通过单一来源选择合作方的）等内容。

（三）项目公示

在进行项目公示前，城市更新方案、资产评估报告、投资 价值分析报告需经股份合作公司“三会”审议通过。公示期不得少于15日。

（四）审查表决

（1）股份合作公司应当将评估报告、投资价值分析报告以及城市更新项目方案等其他拟表决事项相关资料报办事处集体办审查（出具意见）。其中，股份合作公司的集体用地和物业参与城市更新交易结果报办事处备案审查，应当提交下列资料：

① 项目审查申请报告（内容包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；

② 大鹏新区股份合作公司集体资产参与城市更新处置备案登记表；

③ 项目范围内股份合作公司集体用地、房屋建筑物权属证明资料及现场照片;

④ 可行性分析报告、资产评估报告、城市更新项目方案；

⑤ 可行性分析报告、资产评估报告、城市更新项目方案张榜公示的照片；

⑥ 股份合作公司“三会”、股东代表大会决议（项目涉及居民小组分公司的，须提交居民小组分公司股东代表 或股东会决议）；

⑦ 经过公开招标、竞争性谈判或单一来源引进的项目提供相关证明文件；

⑧ 合作方资质材料、拟签订的合作协议或合作意向书；

⑨ 法律意见书；

⑩ 城市更新项目资料（如立项通知、更新范围内土地、建筑物核查情况）等相关材料。

（2）股份合作公司组织股东代表大会按股份合作公司章程规定的特别决议程序对拟表决事项进行表决。其中，集体用地和物业参与城市更新股东代表大会表决书应当包含以下内容：

① 在该片区进行城市更新；

② 采用何种开发方式；

③ 资产评估报告结果；

④ 方案中的预期经济利益；

⑤ 合作开发企业的引进方式（采用竞争性谈判方式引进合作开发商的，应当明确参与竞争性谈判开发商的名 称）；

⑥ 选择合作方的评审方法、定标方法；

⑦ 股份合作公司参与评审、谈判、监督和定标的人员等；

⑧ 其他应当表决的相关内容。

（3）办事处应当在表决结束后 15 日内将表决结果和监督 情况抄报新区发展和财政局。

（五）选择合作方

目前，《大鹏新区股份合作公司资金资产资源交易管理暂行办法》（深鹏办【2016】5号）已过有效期；2018年8月17日，深圳市大鹏新区发展和财政局发布《深圳市大鹏新区股份合作公司资金资产资源交易管理暂行办法》（征求意见稿），规定大鹏新区股份合作公司“三资”交易活动包括“公开招标”、“公开竞价”、“公开拍卖”、“竞争性谈判”、“单一来源”、“续约交易”、“自行组织实施”等交易方式。

股份合作公司集体用地面积超过城市更新项目用地总面积的20%（不含20%），或者改造前股份合作公司集体物业面积超过城市更新物业总面积的1/3（不含1/3）,股份合作公司原则上应当通过公开招标、竞争性谈判的方式选择交易方。未达到上述标准的，可采用公开招标、竞争性谈判或者单一来源方式选择交易方。

（1）提出交易申请

股份合作公司向大鹏新区公共资源交易中心提出交易申请，申请文件包括：

① 拟设定的交易主体资格条件；

② 交易标的基本情况和交易方式；

③ 项目要求和服务内容；

④ 拟设定的评审方法、评审标准和定标方法；

⑤ 合同内容的主要条款；

⑥ 其他相关内容。

（2）交易机构核查

交易机构自收到交易项目申请材料之日起3个工作日内对交易材料进行程序性核查，对符合条件的交易项目办理受理手续。

（3）编制交易文件

交易机构根据交易申请书内容和项目特点在10个工作日内完成交易文件的编制。因特殊情况需要延长的，经办事处批准，可延长5个工作日。

交易文件包括：招标文件、竞标文件、拍卖文件、谈判文件等。

交易文件不得包括：

① 设定的资格、技术、商务条件与项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关；

② 含有倾向、限制或者排斥潜在投标人等有违公平竞争的因素或技术条款；

③ 对投标人采取不同的资格审查或者评审标准；

④ 就同一项目向投标人提供有差别的项目信息；

⑤ 其他歧视性、排他性等不合理条款。

（4）股份合作公司收到交易文件后应征求相关法律意见，并应当自收到交易文件之日起10个工作日内予以确认或者向办事处提出书面异议。提出异议的，由办事处在10个工作日内予以回应。

（5）评标定标

1.采用公开招标方式选择合作方的：

因作出有效投标的投标人不足3家而致公开招标失败的，应当重新组织公开招标。重新招标后，有效投标人仍不足3家的，经办事处批准，可转为竞争性谈判或者单一来源交易程序。

2.采用竞争性谈判或单一来源方式选择合作方的：

3.采用公开竞价方式选择合作方的：

 （六）审查备案

（1）股份合作公司将交易结果报所在办事处备案，由办事处出具备案批复。

股份合作公司集体用地合作开发报办事处备 案审查，应当提交下列资料：

①项目审查申请报告（内容包括：项目基本情况、 公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况）；

②大鹏新区股份合作公司集体用地开发备案登记表；

③项目范围内公司集体用地、房屋建筑物权属证明 资料;

④评估报告、投资价值分析报告、交易方案；

⑤评估报告、投资价值分析报告、交易方案张榜公 示的照片；

⑥“三会”、股东代表大会决议（项目涉及居民小组 分公司的，须提交居民小组分公司股东代表或股东会决议）；

⑦招标公告、招标文件、投标文件、谈判纪要（记 录）、中标结果证明文件；

⑧合作方资质材料、拟签订的合作协议或合作意向 书；

⑨法律意见书等相关材料。

通过竞争性谈判方式协商交易的，应当取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。

（2）备案批复抄报新区发展和财政局。

（七）后续手续

办事处备案后，股份合作公司与合作方签署合作开发协议，并按有关程序向规划国土、住房建设、环保水务、消防等部门办理相关建设手续。

（一）集体资产交易保证金要求

中标合作方在 办事处备案后按用地面积交纳履约保证金，具体金额由双方 约定，但不得低于每万平方米人民币100万元，履约保证金 由办事处、股份合作公司设定资金共管账共同监管

（二）办事处权力较大

在对委托申报第三方的考察方面，需由办事处委派社区的第一书记、股份合作公司集体资产管理委员会主任、董事长、监事会主席、经营班子成员和股东代表组成的考察工作小组，对意愿单位的资质条件、综合实力以及成功案例进行考察。

在上平台中标方的确定方面，分别由2位以下股份合作公司成员加入5人以上的评审委员会或谈判小组以确定推荐中标人，以及由股份合作公司从以上推荐中标人中确定最终中标人。

（三）城市更新计划申报前，不得签订意向协议书，但可委托申报

依据：《大鹏新区集体资产参与拆除重建类城市更新项目计划申报前工作规程（试行）》第六条“计划申报前，社区工作站、股份合作公司不得与其他第三方签订含实施主体、赔偿金额等实质内容的合作协议或改造协议。社区工作站、股份合作公司人员不得接受第三方聘请作为更新项目推进工作人员，不得以劳务报酬等名义领取更新项目推进工作费用。各办事处对本辖区内所有申报拆除重建类城市更新项目前期计划申报进行指导和监督。”

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