西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
笔者按：
西政资本自2019年10月28日发布《无资质放贷（2年10次以上）入罪，地产前融资金何处再寻》一文后，很多地产企业的同仁找我们问询当前市面上各类前融机构的具体动态。据西政财富中心的同事反映，从10月22日最高法、最高检等发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》后的资金募集情况来看，目前仍旧可操作拿地配资业务的机构主要是小贷公司及部分融资担保公司，国企基金/金控平台、地方金控平台、私募等机构的土地款融资业务涉及放贷资质问题的已开始全面暂停业务。需说明的是，除土地款外，满足“432”条件前的开发建设类前融仍是很多前融机构的香饽饽，具体可操作的机构及产品主要是私募机构的金交所、股交所类产品，P2P类机构转型后的前融业务产品，国企基金/金控平台的担保/抵押类业务产品，担保公司、小贷公司、地方金控平台类融资产品等，其中具体的产品形式主要为真股、股加债或明股实债等。
一、前融机构动态
在接近2019年底的时间段里，前融机构在业务动态上主要有两种情况（尤其是国企金控与地方金控类），一种是手上还有存量资金的，需年前完成投资目标，因此目前在大力物色优质资产/项目；另一种是存量资金已在前三季度投完或第四季度所剩存量资金不多的，大部分都要求年底前回收资金并提前储备明年初的拟投项目池。据西政财富中心的同事反映，房地产项目前融业务的LP机构中，很多主投地产项目的国企或国企金控平台都相继进入了无钱可放的阶段，部分国企机构目前也主要靠回流的资金完成后续投放；需注意的是，个别国企基金平台因投资方向为固定资产，因此房地产方向（只要有土地）的前融业务资金量仍旧非常充足。不过就整体情况而言，私募类（金交所/股交所产品）、P2P转型类、担保小贷类机构的前融业务仍旧呈欣欣向荣之势，而国企金控、地方金控大部分进入轧账和资产池储备阶段，不过前者主要做单一项目融资额体量较小的项目，后者主要做单一项目融资额体量较大的项目，但总体上反映出对前融业务优质目标客户和目标项目的争抢之势。
二、当前可操作拿地配资类业务的主要前融机构
前文有提到，受《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的影响，土地竞拍保证金融资及土地款配资方向的债权类直接放贷业务已被一刀切断（有放贷资质的机构除外）。因银行、信托类机构一直以来都不允许向地产企业提供土地款融资，在近期政策的挤压下，目前大部分剩下小贷公司和融资担保类公司等有资质的机构主要作为操作该类融资业务的放款主体。据西政财富的同事反馈，因当前放款通道基本堵死，可投放给地产企业的资金更加紧张，资金成本也被推到新高。在资金稀缺的背景下，前融机构资金对拟投项目基本都是优中选优，由此导致市面上资金抢夺好项目的趋势越来越明显。从业务操作层面来看，哪个前融机构能迅速获取优质开发商的融资需求信息并提前锁定项目，就意味着该机构赢得了先机和市场，因此从这个意义上来说，前融机构与百强开发商融资部门建立稳定的项目渠道联系或合作关系显得非常重要。
需要说明的是，很多前融机构对开发商的实际拿地能力（即是否能在招拍挂的竞争中顺利摘得土地）变得越来越关注。对很多开发商的融资部门而言，拿地项目一般都需同步解决融资问题，但如果资金机构与开发商做了大量前期沟通工作后开发商最终无法拿地或无能力拿地，则很容易影响交易信用和交易成本。以西政财富的前融业务为例，我们也经常碰到出具融资方案并与LP确定资金进入时点后，开发商无法拿地或因竞拍价格太高无法拿下土地导致各方都做无用功的情形。
三、地方龙头房企成为前融机构的新宠
近一个月以来，各地地方龙头房企加大频率到访西政资本与西政财富，寻求拿地配资合作，在我们放款的地方龙头房企中，我们也渐渐发现了他们身上的许多共同点。从同事反馈的信息来看，地方龙头房企一般都有较强的拿地能力或者通过勾地获取低成本土地的特征，比如一些做产业、市政工程或施工转型而来的地方房企，在地方政府招商引资的政策下更能获取非常低成本的土地；再比如一些早期屯了很多地或更新/旧改项目的地方房企，因土地成本极低，因此竞争优势异常明显，因此在资金成本上涨的行情下，因利润空间较高，对资金成本接受度也更高一些；另外在西政资本这一年经办的勾地类融资项目中，也基本上都能找到地方龙头房企的影子。除了拿地能力强和拿地成本低以外，大部分地方龙头房企都体现了低杠杆的特性，一是大部分实控人都是实业出身，融资手段相对单一，二是他们本身有产业或其他类实业版块作为营收支撑，因此并不需要太高杠杆的资金去解决地产项目的资金需求。在本轮调控过程中，银行、信托融资渠道基本被斩，头部房企的融资业务各类前融机构争夺激烈的前提下，唯有实力强和杠杆低的地方龙头房企成为了前融机构的合作首选。
四、金控类前融机构属地化操作及单一项目额度收缩趋势明显
从房地产行业的后市走向来看，政策层面的不稳定性或不确定性依旧非常明显。从前融机构的业务动态来看，目前各机构对项目区位和单一项目额度管控的要求已越来越严格。以国企金控及地方金控类前融机构为例，目前该类机构大部分都在收缩业务和加强管控，其中外地项目的投放收缩明显，本地项目的投放比重亦择优明显，以最大 程度消化政策风险和管控风险。除此之外，对单一项目投放金额的额度控制也趋严，目前大部分机构对单一项目的额度上限基本控制在2亿-3亿之间。从西政财富前融业务统计的数据来看，目前国企类单一机构资金（LP）基本都缩小了单个项目的资金投放量，一方面是因为可供选择的项目越来越多，另一方面是为了降低单一项目的投资风险。
五、华东区域前融资金活跃且成本较低
根据西政财富中心近半年以来的资金募集数据，华东区域的募资情况明显优于华南区域。以深圳为例，目前地产私募基金的逾期兑付率达到了80%左右，更有信息反馈深圳中院对涉私募基金纠纷的案件目前都不予立案，依据是证监会有相关书面通知，暂缓涉私募基金纠纷案件立案，由此可见地产私募行业形势之严峻，募资层面的影响以及地产方向类融资产品遇到的抗性也就不言而喻。值得注意的是，华东区域自私募和P2P的整体清洗后，目前各渠道的存量资金异常活跃，对投资的需求也异常旺盛（往往地产类投资是他们的首选），因此目前华东区域前融资金出现的整体较低成本的情况仿佛也是形势所造就。
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