地产项目中开发间接费与管理费的重大误区

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2020-10-12 11:08 2832 0 0
由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异,也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大。

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”,在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点

由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异,也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大

“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱,貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收

但作为开发成本的明细科目,由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策,因此一般也就成为税务机关关注的重点

本文将详细阐释这一点

什么是开发间接费

开发间接费:是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出

主要包括:管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等

在实操中经常会与管理费用相混,也有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费,公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分

但总的来说并不算十分严谨!

开发间接费与销管财三费的区别

关于开发间接费与销售费用、管理费用、财务费用等的区别,总结概括下主要包括以下几点

(1)“开发间接费用”属于 “成本”,并在成本科目中列支,土增清算中可以享受20%的加计扣除

(2)“销售费用、管理费用、财务费用”属于 “费用”, 在费用科目中列支,土增清算中不能享受20%的加计扣除

(3)“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中,不得超过总成本的5%以内计算扣除

(4)“财务费用”中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

关于开发间接费与管理费的误区

对于两者的误区主要来自于划分依据以及列支归集科目上

开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除

但是在所得税预缴方面并不占优势,管理费用属于即期费用,可以降低当期所得税的预缴金额

所以对于开发间接费与管理费的误区主要存在以下两个方面

一、为土增加计扣除,不加区分的计入开发间接费中

在很多项目中,实操中存在不少项目人员,为了享受更多加计扣除的优惠,将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中

享受加计扣除的优惠政策,认为对最终的项目清算有利,人为有意地将费用更多的计入开发间接费,即将费用转移到成本中去

如果能够将开发间接费与管理费通过合理的方式区分,且尽量列支和归集到开发间接费中固然是不错的税筹手段

但是不如不加区分的操作,也同样会被税务局认定为不合理

二、为减少当期所得税的预缴金额,不加区分的均计入管理费用中

由于地产企业在预收阶段,需要根据预计毛利率预缴企业所得税,但由于企业当期的费用金额较小

企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税,随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去

这点跟误区一是两个极端,所犯的问题都是为了达到某种目标,对开发间接费和管理费不加区分

而在实操层面中并不可行!

其实,以上操作误区,都存在涉税风险,而问题的关键还是在于将开发间接费与管理费用加以区分,提供合理的划分依据

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 地产项目中开发间接费与管理费的重大误区

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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