专访孟晓苏:房地产税的底层逻辑与科学方案

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2021-10-27 09:28 974 0 0
孟晓苏,从这位见证并参与中国房地产市场化发展全程的“中国保障房之父”口中,获悉对于中国房地产税,更为深刻的解读、更具价值的方案。

作者:王婷婷

来源:风财讯(ID:fengcaixun)

核心观点

1、房产税的制度本身,决定它有助于“缩小贫富差距”;

2、房产税对化解土地财政依赖,有税收杠杆作用;

3、随着房产税的实施,应当果断取消限购和限贷;

4、房产税对房价无直接影响,间接抑制房价涨跌不定。

5、房产税可行方案——见房就征、见证就退;小产权高税率、老房低税率、购置原值计征。

房地产税在中国,最早可以追溯到2003年。

1998年中国房地产改革启动,“中国房改方案”由时任《住房建设成为国民经济新增长点》课题组组长的孟晓苏主持编写。

课题组在设计方案时,即做了预期——未来中国是也要征收房产税的。因为中国房改方案,按照世界市场经济国家的优秀经验设计,房产税是其房地产发展到一定程度的共性税种。

因而五年后的2003年,孟晓苏等学者专家,又率先提出中国的“房地产税”建议(即开征保有税、减少流转税建议)。

直到2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。


试点工作将开展5年,涉及住宅和非住宅,先试点、后立法。

这意味着,这一成熟税种,终于将在中国落地。

时隔18年,中国的房地产税为何此时开启?

房地产税的底层逻辑是什么,为何助于“社会公平和共同富裕”?

中国房地产税可行、可接受的执行方案是什么?

凤凰网独家专访了孟晓苏,从这位见证并参与中国房地产市场化发展全程的“中国保障房之父”口中,获悉对于中国房地产税,更为深刻的解读、更具价值的方案。

(原中房集团董事长、现汇力基金董事长孟晓苏)

“房地产税”小科普:

最早称为房屋“保有税”“物业税”,后因为立法角度,房屋涉及到土地占用,所以从物业税变成房地产税。

但考虑老百姓或不理解“地不是我们的,为什么要征地税”,所以现在更多都用“房产税”来描述,对房产持有的征税。

如今“广义的房地产税”涵盖房地产获取、交易和持有等环节征收的各类税项、以及地税等土地相关的税项的总称;

“狭义的房地产税=房产税”,主要针对房地产持有环节征税,是此次房地产税改革工作的重中之重。

(本文以“房产税”指代房地产税)

孟晓苏关于“房地产税”的观点原文:

一、房产税的底层逻辑——弄清房产税到底是什么、干什么?

过去居民没有房产,如今像国外一样逐渐拥有房产,并且多寡不一。所以现在我国需要在房产持有环节征税。

第一是因为,房产税有助于“缩小贫富差距”,主要利于农民、城市低收入人群。

在不收房地产税的情况下,地方财政大量依靠土地,高地价最终转变成高房价,卖给普通老百姓。

城市建设费用更多摊给了低收入群体,这明显是不公平。

相反,收入高、持有多套房子的群体,享受了这个城市建设中汇集到房价的升值,他们应当多交税,才能更好实现社会公平。

税收本身讲求“公平原则、效率原则、适度原则”,以税收的方式调节社会公平比行政手段更好。合理设立房产税制度,努力达到不同收入阶层人群的合理税负,能使我国社会主义经济制度更加完善。

第二是因为,房产税对于化解政府 “土地财政依赖”、解决城镇建设与维护等公共支出费用、使地方政府获得长期税源等方面,都发挥税收杠杆的重要作用。

二、房产税开征影响多少——限购限价应退出 房价不会大幅涨跌

此次房地产税“先试点、再立法”,而且试点5年,相当谨慎,是出于什么考虑?

孟晓苏认为,过去多年不征税,现在征税,全社会要有一个适应期。

一方面,房产税开征,主要面对房子过多的人群,不是面对广大无房老百姓,所以对这类人群影响较大。

一方面,房产税开征,有利于“限购限价”等楼市调控退出。

“限购政策”最早推出时,说的是“临时性措施”。未来,房产税推广,更没必要限制老百姓购房了,因为房子买得多、税缴得多,老百姓会“自我限制”。

同时,地方政府也不怕卖一次地以后就收不到钱了,房产税按年征税,有持续稳定的税源。

房产税对房价,没有直接影响。美国新加坡等国征收房产税多年,市场影响下,房价照样有大涨大跌。

但房产税间接力量,能够促进楼市平稳发展,不出现涨跌不定的局面。

因为理论上,房产税增加了多套房屋持有成本,卖房时成本就可能更高,会支撑房价上涨;房产税可以让政府敢把增加住宅开发的土地(包括农村用地可以入市),土地供给就会多,又会防止房价过快上涨。

过去上海和重庆的房产税试点都不成功,因为它和房地产调控放在一起,很多政策都是房地产调控的内容,不是税收应当有的内容。合理的房产税,经过立法后执行,效果会有很大不同。

三、房产税执行可行方案——见房就征、见证就退、分产权按原值征收

在以往的房产税条款中不乏“第一套房免征、90㎡内免征”…各类表述。

孟晓苏认为,过去坊间流传的所谓“房地产税方案”,多数设计得过于复杂,既不“科学”也不“可行”。

尤其是一些政策让人不得不离婚、不能结婚、不善待老人,要花费大量的政府人力财力成本…这些就不是好政策。

房产税在各国都是成熟税种,征管都比较简单。我们要认真学取海外经验,结合我国实际,构建“科学可行”的房产税方案。

根据孟晓苏递交《构建科学可行的房产税征管模式和程序》,其提出一种方案,其关键在于以下2个核心、3个要点:

两大核心:

见房就征、见证就退

居民纳税后,凭居民身份证“每人可退一套房的全额税款”,居民可以自己选择退哪套。

不需要区别“第几套房”,仅限在一套房税额内退税。多数居民可承担此税赋压力,而且行政成本最低。

比如在香港地区,已把“遗产税”免除,但对所有持有房屋的人征收房产税,称为“差饷”,征后按规定对符合条件的纳税人“退税”。

三个要点:

小产权高税率、老房低税率、购置原值计征

鉴于我国居民房屋产权比较复杂(商品房、房改房、小产权房等),所以还需要区别房产来源,实行不同的房屋计价原则,合理厘定税率。

1、从“小产权房”起征,对没有缴纳过土地出让金的“小产权房”,有必要实行高些的税率,并在征税后承认其合法,使其购买者和未购买者都感到公平。

2、已缴纳过“70年产权”土地出让金的房屋,应当按照“老房老办法”实行低税率;

3、纳税房屋应按“购置原值”计征,而不是一律按“评估值”计征,使房改房、拆迁改造房等政策性房屋持有者有能力纳税。

“我并不认为只有我的方案最好,不过是抛砖引玉罢了。借此吁请比我聪明的人们:在设计房产税时别忘了,全国人大常委会做出房地产税改革试点决定时,特别提醒主管部门和试点地区:‘构建科学可行的征收管理模式和程序’。”孟晓苏表示。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 专访孟晓苏:房地产税的底层逻辑与科学方案

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