投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
3月12日，国务院发布了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，一石激起千层浪，媒体界纷纷称之为“土地新政”。
最近大家的朋友圈，被这个话题所引出的各类全文刷屏了，几乎大部分自媒体都是相同的观点：土地供应量增加，土地竞争会降低，房企拿地会更加容易，房价过快上涨趋势会得到抑制，房地产的行情马上就要来了。
大家可能习惯了看热点新闻，喜欢“报喜不报忧”，很多人都这样说，应该就是那么回事儿了。我只能说，有些媒体写文章完全没有客观分析，压根不懂房地产，好伐？
这件事的影响力，被很多媒体过分夸大了。最近也有很多朋友在知识星球咨询我，怎么看这件事，房地产是不是会受到很大的影响。我个人认为短期影响不大，可以忽略不计，长期有一定影响，但具体看这个政策怎么执行落地
土地新政实际上就两条核心内容：
其一、基本农田以外的农用地转建设用地审批事项，授权下放到省市一级地方政府。
其二、基本农田，以及面积超大的一般耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，转为建设用地的，试点北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆八个省市可以自行审批，试点时间为一年。
这个政策的发布节点比较微妙，在疫情发生后，恢复经济生活的关键起步阶段，因此很多人将其解读为对房地产的变相扶持，这个理由勉强站得住脚。实际上，大家不用刻意去解读这个政策，实际上土地审批权下放是一个长期，必然的趋势，国务院研究这个事情也不是一两天了。这个时间发布，更多是水到渠成。
下放农转建设用地审批权，只是土地利用权利审批权限，流程结构中的一小部分。
城市的发展，要卖地，前提是要有城市的空间总体规划更新。只有城市发展空间扩展了，才能对应修改城市规划，增加土地供应。
根据《中华人民共和国城市规划法》规定，直辖市的城市空间规划，由国务院审批；省、直辖市政府所在地的省会城市，100万以上人口的城市，以及其他国务院指定的城市的空间规划审批，由省、自治区政府审查后，报国务院审批。
大家可以看一下表述，是由国务院审批，不是备案！包括省会城市、直辖市、100万人口以上的城市，都是在国务院审批的行列。这次改革，只是把最难弄，最繁杂的农业地转建设用地审批权，这个权限下放了，其他的权力还在国务院手中。
想地方政府就此策马奔腾，潇潇洒洒卖地？不可能的，别想太多了。
大家可以将此简单理解为国务院的简政放权行为即可，毕竟国务院很忙的，机构人员也不多。把一些脏活累活儿下放地方，合理分工，留下一些关键的审批权就好了。
基于土地财政的现状，也不会大规模增加供地
一方面，很多城市现在的发展就是摊大饼式的，城区发展范围越来越大，带来了交通拥挤，配套跟不上，城市治理难等一系列问题。现在很多一线城市和新一线城市都在有序控制主城区人口规模，发展卫星城。在有序控制人口规模的政策下，相对应的土地供应，不会有大起大落。
另一方面，地方政府的财政收入都是仰仗土地出让收入，在经历了二十多年的发展后，很多地方政府对于房地产行业的认识已经非常深入。从某种程度讲，政府才是最大的开发商，操盘手，在平衡土地单价和总的出让金收入方面会有一个很好的平衡。
很多城市的土地供应是明显饱和的，目前隐性库存较大，需要很长的周期才能消化掉，跟不用说增加土地供应了。
大家期待的，贸然大量增加土地供应，不现实，也不理性。也不会反馈到房价上，造成房价下降。
土地审批权下放，最大利好，是产业用地。
大家都看到了，这次特别试点北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆八个省市可以自行审批基本农田转建设用地。这些省市除了重庆属于直辖市，位于西部地区的特例外，其他的都是东部经济发展先进的地区。
特别是浙江、江苏、广东、上海四地，是中国经济发展最活跃的地方，产业发展对用地的需求较大。相比房地产开发，产业发展一般是集中连片的，对土地的一次性需求较大，而且需要有较快的土地审批，才能留得住潜在投资者。之前很多地方的产业投资，等土地审批至少要半年，甚至有的一年半以上，严重影响地方招商引资。
国务院这次放权试点，其中一个重要的导向就是让有能力发展产业的地方，不要被繁琐的土地审批程序所困，增加灵活性，更好地服务于产业发展。
有产业资源的房企，是时候搞一波产业勾地了。
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