最后的土地整备者深圳国际35亿税前收益前海账单

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2020-07-03 13:00 1620 0 0
前海三期项目预计录税前收益近36亿,或许能为公司的业绩“雪中送炭”。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

前海三期项目预计录税前收益近36亿,或许能为公司的业绩“雪中送炭”。

观点地产网 关于深圳前海土地整备的话题,在深国际的讨论群里已经聊了五年多时间,这一次前海三期项目的披露,距离整备工作的完成又近了一步。

7月2日早间,深圳国际控股有限公司发布一则公告称,签署前海土地使用权出让合同,涉及土地面积约4.12万平方米,并确认税前收益约人民币35.53亿元。

在深圳昂贵的土地面前,这批前海土地的整备将释放不少红利,这也成为前海“地主们”发展最有力的筹码之一。

这是今年以来深圳国际披露的第二起前海土地整备项目进展,但距离首次披露已经过去5年时间。

叠加疫情的影响下,国内经济形势充满不确定性,深圳国际正加速推进前海土地的整备工作。

前海“三大地主”招商局集团、中集和深圳国际中,当属深圳国际涉及的土地整备面积最少。但深圳国际表示,随着未来置换土地资源开发及价值释放,将进一步促进业绩持续增长。

早在2016年中,招商局集团便规划好前海土地整备的出路。

简单来说,首先是置换工业用地,通过与政府4:6的方式确认置换土地的价格和增值收益后,第二步便是与政府成立项目公司合作开发地块,以释放土地红利。

“效仿者”深圳国际

2013年5月,深圳出台政策,提出前海合作区内土地进行“工改商”后,前海“地主们”便跃跃欲试,试图成为第一个尝到土地红利释放的企业。

2015年底,深圳国际首次披露前海土地整备框架协议,彼时公告中称,其拥有5宗面积合共约38万平方米的前海土地,并提出首期启动3.88万平方米的物流仓储用地,变更为以产业办公为主、配套商业和居住的综合性用地。

然而,框架终究是框架,一年过去后,这一项目进展迟迟未披露。就在人们都感到疑惑该如何分配前海土地复杂的利益纠纷时,2016年招商局集团成为了“第一个吃螃蟹的人”。

招商局置地在该年6月18日的公告中称,以组建合资公司为突破口,加快推进前海土地整备和开发建设,探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作新模式。

据观点地产新媒体了解,合资公司的股权结构拟定为政府与企业50:50的比例划分,由招商局集团实现财务并表,同时需向政府配建移交一定规模的总部与产业用房,用于服务保障深港合作。

随后在该年8月31日的公告中,关于土地增值收益的划分,招商局集团更加详细地阐释,扣除55%置换用地及原规划条件下土地使用权的补偿价值后核定土地增值收益,该土地增值收益扣除5%政策性刚性支出后,剩余部分的40%作为对企业补偿。

换而言之,这也确定了“后来者”中集和深圳国际在处理前海土地置换所得的土地增值收益分配方面,政府和企业就土地增值收益分享的比例为6:4。

值得一提的是,土地增值收益表现为企业的账面收益,事实上这仅仅是前海土地整备的第一步,直到第二步成立合资项目公司开发后,这批土地才能迎来巨大的开发价值。

有了招商局集团在前面铺路,深圳国际停滞不前的首期前海土地整备工作,也迎来了新进展。

同年12月2日,深圳国际敲定首期项目涉及的三宗地块用途及计容建筑面积,随后针对住宅用地引入深圳国资委,后者注资11.2亿元于项目公司,进而持股50%。

由此,深圳国际前海土地整备工作拉开了序幕。随后在2017年,中集与深圳规土委、前海管理局签署框架协议,同样沿用了上述“双赢”办法,包括土地增值收益等。

同时,深圳国际也在该年就土地增值收益六比四的分享原则等订立了补充协议。

深圳国际前海账单

今年年内,深圳国际披露了两项前海土地整备工作进展,涉及面积8.24万平方米,预计带来税前收益合共57.4亿元。

这是自2016年后,深圳国际再次发布有关前海整备的公告。

据观点地产新媒体了解,此次深圳国际2家全资附属公司分别与前海管理局签订土地使用权出让合同,涉及3宗土地面积4.12万平方米,计容建筑面积17.25万平方米,土地出让价款合共约36.52亿元,合同地价无需支付予前海管理局。

其中,5万平方米住宅建筑面积和2.5万平方米公寓建筑面积均可销售,同时7.95万平方米办公建筑面积和1.7万平方米商业建筑面积,计划与前海管理局深度合作构建保税研发设计中心、国际物流分拨中心、深港配送中心、保税展示交易中心。

此外,土地增值收益,除计提中央和广东省5%政策性刚性支出以外的剩余应计提部分,如今后政策发生变化或因其他原因需要补缴,由深圳国际按照40%比例负责承担。

这三宗地块为深圳国际土地整备协议中的置换用地,通过等价置换土地方式取得地块的土地使用权,合同地价(包括土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金)不再另行收取。

据此,深圳国际获取了新规划条件下的土地面积合共约12万平方米,总建筑面积约39.58万平方米,其中住宅建筑面积19.1万平方米,公寓建筑面积2.5万平方米。

深圳国际还表示,基于以往披露的公告,前海土地整备补偿将为集团带来合共约83.73亿元的土地价值。

若加上前两次的前海项目,目前深圳国际就前海土地整备涉及的面积为12.93万平方米,计容建筑面积38.28万平方米。

粗略计算,深圳国际还有逾25万平方米前海土地面积待释放。

在深圳国际的业务架构里面,除了物流园、物流服务、港口、收费公路及其他投资业务外,前海项目和梅林关项目被归类到集团物流园转型升级业务中。

2019年报显示,深圳国际录得收入168.2亿港元,同比增长45.2%;股东应占利润50.2亿港元,同比增长19.2。该年底,深圳国际前海二期项目签订土地补偿合同,并于2019年度确认一次性税前收益约24.6亿元,贡献股东应占利润约18.4亿元,占比约37%。

在前海首期项目中,住宅项目已于2019年10月开始预售并实现回款。深圳国际表示,项目预售情况优于预期,截至去年累计去化率达90%。

开支方面,深圳国际2019年资本开支约57.4亿元,其中联合置地及前海项目开支合共16.1亿元,占比28%。

若从已投入运营的角度看,深圳国际的西部物流园(主要负责前海项目)已投入运营面积为11.1万平方米,占比仍不足一半。可见,深圳国际未来要走的路还很长。

同时,因为今年的疫情,深圳国际的收费公路、物流等核心业务受不同程度的直接影响。一份市场研报称,因核心业务收入可能出现下降,预计深圳国际2020年总收入和净利润将出现下滑。

该份报告表示,利润下滑一方面因为2019年基数较高,另一方面则源自于核心业务收入下滑导致盈利规模的下降。

是次深圳国际披露的前海三期项目进展,预计录得2020年税前收益近36亿,或许能为公司的业绩“雪中送炭”。

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原标题: 最后的土地整备者深圳国际35亿税前收益前海账单

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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