小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
仅用三年便跨入“千亿俱乐部”，高速扩张的中梁控股对资金极度渴求，但在严监管压力下近日其被曝出借信托规避监管。
01
借信托规避监管
近日，在业内有着“小碧桂园”之称的中梁控股（02772.HK），被曝涉嫌通过发行融资类信托规避监管。
据悉，2020年末中梁控股通过“大业信托·房鑫2号集合资金信托计划”，拟募资4.19亿元，用于旗下重庆南坪项目一期的开发建设。
信托计划产品信息
值得注意的是，该信托计划名义上是“永续债”信托，但实际存续期仅一年，疑似一款为规避监管而发行的固收类短期信托融资计划。
一直以来，中梁控股对信托融资的依赖程度较高，同时融资成本也高居不下。
截至2018年底，中梁控股共有109个信托或资产管理计划，总额高达147亿元，其中融资成本超过10%的有88笔，未偿还本金总额占借款总额58%。
《小债看市》统计，目前中梁控股存续境外债券4只，存续规模12.45亿美元，其中2021年9月26日到期的美元票据融资成本竟高达11.5%。
存续境外债券情况
2018年-2020上半年，中梁控股加权平均融资成本分别为9.9%、9.4%及8.9%；而2019和2020年中期，主流上市房企融资成本不过6.07%和6.25%，可以看出中梁融资成本高企。
02
债务压顶
据官网介绍，中梁控股是一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国，2019年在香港联交所上市。
凭借卓越的产品品质、优质的客户服务，中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强，并位列发展潜力10强TOP1等。
中梁控股官网
仅用三年时间，2018年中梁控股正式跨入“千亿俱乐部”行列，但随后其销售增速滑坡明显。
2020年，中梁控股实现销售额1688亿元，增速为10.7%；完成合约销售面积约1350.6万平方米。
据克而瑞2020房企销售排行榜，中梁控股以1215.5亿操盘金额在房企中排名第25位，同比后退6位；以970万平方米操盘面积排名第26位。
克而瑞2020房地产排名
在业绩方面，近年来中梁控股高速扩张，但业绩增速明显放缓。
2020年上半年，中梁控股实现营收238.89亿元，同比增长15.6%；实现归母净利润12.06亿元，同比微增0.14%。
盈利能力
值得注意的是，销售额和净利增速放缓的同时，中梁控股经营获现能力持续恶化。
2016年至今，中梁控股仅有2018年经营性现金流净额为净流入，其他均为净流出状态，2019年和2020年上半年分别净流出203.29亿和78.55亿元。
同时，中梁控股的销售毛利率和净利率常年在低位徘徊，低于行业平均水平。
2017-2019年，中梁控股的销售净利率分别为3.55%、8.36%和11.05%；毛利率分别为20.39%、22.87%和23.27%，低于上市房企30%的毛利率中位值。
销售毛利率情况
截至2020年6月末，中梁控股的总资产为2574.14亿元，总负债2319.68亿元，净资产254.46亿元，资产负债率90.11%，剔除预收款后的资产负债率80.77％，净负债率69.9%。
可以看出，中梁控股“剔除预收款后的资产负债率”远超监管层设置的70%融资新规标准，而净负债率却精准得踩在红线之下。
值得注意的是，2016年中梁控股的净负债率还高达1790.2%，然而在2018年赴港上市前夕其净负债率迅猛下降至58.1%，在业内引起热议。
净负债率情况
其实，中梁控股净资产负债比率大幅下降与净资产大涨有关，2016-2019年其净资产由6.55亿元增至208.72亿元，增长接近31倍。
《小债看市》分析债务结构发现，中梁控股主要以流动负债为主，占总负债比高达90%，债务结构不合理。
截至2020年6月末，中梁控股流动负债有2012.01亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有229.75亿元。
2020年以来，中梁控股的流动性有所改善，其账上现金及现金等价物有350.21亿元，现金短债比为1.5，而2019年该指标仅为0.7。
在负债方面，中梁控股还有307.68亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计298.34亿元。
整体来看，中梁控股刚性债务有528.09亿元，较2019年末上升31.4%，主要以长期有息负债为主，带息债务比为22%。
有息负债快速增长，中梁控股财务费用支出高企，但其把九成费用都做了资本化处理，2020年上半年财务费用仅为1.96亿元。
在偿债资金方面，近年来中梁控股主要依赖于外部融资，融资渠道主要为银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系，而近年来信托和银行融资对房企收紧，其再融资面临一定压力。
总得来看，中梁控股销售和业绩增速下滑明显，经营获现能力持续恶化；有息负债不断攀升，融资成本高企。
如今在国家房地产调控和房企融资新规压力下，已踩中“一道红线”的中梁控股，极速规模化扩张后面临着巨大的资金压力。
03
高周转“小碧桂园”
1993年房地产时代来临，温州鹿城人杨剑创立温州华成房地产和浙江中梁置业，这也就是中梁的前身。
早年间，中梁主要集中火力在江浙地区发展，因此辐射范围有限。
2009年，杨剑将视野放至整个长三角经济区，成立上海中梁地产集团。随后数年凭借高周转模式，中梁地产在三四线城市棚改中快速发展。
中梁控股董事长杨剑
2016年，中梁迎来战略转折，这一年杨剑把集团总部从温州搬到上海，正式开启全国化布局，以“黑马”之姿冲击榜单。
受益于中央去库存政策红利和上一轮货币宽松政策，2016-2017年三四线城市迎来牛市，而正好踩中经济周期的中梁地产，实现了规模的高速增长。
2013年中梁合约销售额才突破百亿，2016年销售额也只有190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。
高速增长给了杨剑极大的信心，以至于其喊出中梁“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。
高速增长的同时，中梁拿地速度也在加快。2016—2018年中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块，这一拿地速度极大扩充了公司土储。
据说，中梁以每1.5天拿一块地、每个月新进入一城市的速度规模化扩张。
而据2019年报显示，中梁控股收购139幅地块，已收购地块的平均成本为4607元每平米，可以看出其拿地速度已经有所下降。
2019年报数据
为了快速扩张，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这与碧桂园提出的高周转模式如出一辙，因此它在业内被称为“小碧桂园”。
而针对续期项目，中梁还推进“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。
如此快速的产品推出速度，一个项目从拿地到开盘只在短短的几个月内，中梁则又可以通过回流到的资金继续拿地，从而不断扩张销售规模。
大举扩张的背后，中梁暴露出资金紧张的问题，上市融资成为迫切需要。2018年5月中梁启动赴港IPO计划，次年7月终于登陆资本市场。
中梁上市后，杨剑身家暴涨，2017年他以185亿财富登上胡润富豪排行榜；2019年便一跃成为新一任温商首富，他以265亿元的身家排在全球第575位。
然而，高周转之下中梁安全事故频出，维权事件不断。2020年中梁就有合肥和芜湖项目发生安全事故，造成人员伤亡。
极致的高周转模式，令中梁“要么交业绩，要么交尸体”、“只要干不死，就往死里干”等宣传标语在网络上引起热议，高周转已经让地产人几近疯癫。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“小债看市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
