“三道红线”压顶,绿地喘不过气,房地产要变天!

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2020-09-11 10:36 296 0 0
如今,我最佩服的人不是马云,不是巴菲特,而是王兴。

作者:迷人的X博士

来源:观点

这两年,有个观点传播很广:

这几年的房子是史上最差的房子,要尽量避开。

这话多少有点绝对,但一个无可争议的事实是:

房地产行业的好日子,已经慢慢远去了。

数据不会骗人。2020年上半年,房地产开发贷款只增加了2.99万亿元,只占到上半年新增人民币贷款12.09万亿的24.73%,较去年同比下降6.85%。

2016年至今,房地产新增贷款规模被一再压制,即将降至十年来最低点。

黄金时代,真的结束了。

1绿地喘不过气

2012年,沪上房企绿地风头正盛。

在成立20周年之际,绿地冲进了世界企业500强,排名483位。

好运就此开启。2014年,绿地的房地产销售额冲到了全国第一;2015年,绿地登陆资本市场,借着股市牛风,市值一度超过5000亿。

那时候,在绿地眼里,碧桂园、万科只是在身后追赶的小弟。

但如今的绿地,却几乎要沦为“最惨的头部房企”。

最近,刚经历“高管桃色风波”的绿地,又被铺天盖地的维权浪潮淹没。

9月1号,西安丈八二路,绿地中心A座楼下站满了农民工。


据媒体报道,西安“沣东绿地新里公馆二期”项目,自去年8月以来就一直拖欠100多名建筑工人的工资,合计300多万人民币,至今未结。

“一直没给过工资,工资表、欠条都有,就是不给钱。今天孩子开学,都没钱给交学费。”

向绿地讨薪的人,不止出现在西安。

据易简财经梳理,截至今年6月,江苏南通启东市的绿地新村沙项目,共发生13起、上访人数累计665人、涉及金额总计3007.9万元的农民工讨薪事件。

因为这件事,上海绿地建设(集团)有限公司还被江苏省拉进了黑名单,成为了被限制市场准入的企业。

2019年,也有多家媒体报道,郑州绿地滨湖国际城小区拖欠农民工工资1200万元。

欠薪之外,绿地业主维权事件更是司空见惯,有愈演愈烈的势头。以至于网上有媒体做了一个罗列:


而这一切,似乎都可以从绿地的财务数据中找到答案。

在不久前披露的半年报里,绿地的业绩同比下降了20%,降幅为TOP10房企最大。

负债数据更是触目惊心:

截至上半年,绿地总负债1.04万亿,其中流动负债8025亿,剔除预收款后的资产负债率达到约88%。

净负债率179.5%,较期初增加23.6%

账面现金872亿,可短期债务317亿,一年内到期的非流动负债879亿,其他流动负债100亿,现金短债比仅为0.66。

我们对比一下此前监管部门划定的“三道红线”:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1.0倍。

绿地无一遗漏、全部踩中!

“三道红线”均失守,这道“紧箍咒”把绿地箍得牢牢的。

现金少,负债高,融资难。摆在绿地面前的,只有一条最难走的路:

加速卖房回款。

2“三道红线”的威力

眼下的情况是,唯一的路似乎也不太好走。

2018年,绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额达到5000亿元以上。

但在2019年,绿地房地产实现合同销售金额仅3880亿,排行第六。至今,绿地还在4000亿的关口艰难徘徊。

今年半年报显示,绿地控股实现合同销售金额1330亿元,同比下降约20.7%,距离4000亿目标还差一大截。


绿地的处境,正变得前所未有的艰难。

但喘不过气的,绿地不是第一个,也不会是最后一个。

2002年,黄其森从福州来到北京,在通州旁边的京杭大运河,盖起了一座新中式大宅,取名中国院子。

泰禾造的房子曾是豪宅中的豪宅。在北京均价才五六千块钱的时候,中国院子卖到过10万一平米。

而如今,泰禾的很多项目已经停工多时,北京院子的业主担心项目烂尾,甚至帮泰禾设计了一整套策略,包括怎么抵押项目盖房子,怎么抵押车位。

而黄其森最大的筹码,是泰禾号称2000亿的可售货值,以及福建有关部门对于泰禾的支持。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组。

最近的,是恒大。一踏入“金九银十”,恒大就祭出7折卖房大招,率先打响了价格战。


地产江湖一片风声鹤唳,最直接的信号来自“三道红线”。

在相关规定中,三道红线全中,视为“红色档”,负债不得增加;“二线”为橙色档,负债增速不超5%;“一线”为黄色档,不得超10%;“三线”未中为“绿色档”,增速不得超15%。

在极度依赖杠杆的地产界,这“三道红线”犹如一个金箍,把房企牢牢箍住。

时代数据统计显示,以2020年中期数据为准,对220家A股、港股、美股上市房企进行“三道红线”相关指标分析发现,有45家房企三线全超,列为红档;有37家房企超过两道线,列为橙档;有73家房企超过一道线,列为黄档;另有65家房企列为绿档。


尽管从2018 开始就有部分龙头企业喊出要降杠杆,但实际上负债率和负债规模稳定下降的企业非常少见,地产企业仍然处于 " 规模为王 " 的巨大惯性中。

在这样的背景下," 三道红线 " 的出台是为了给整个行业进行 " 风险锁定 ",但也给房企扎上了一道融资 " 紧箍咒 "。

以高层视角来看,设置“三道红线”并非阻止房企发展,而是不想让房企继续拼命借钱加杆杆去发展。

过去十年来,无论是房企的杠杆还是楼市的杠杆,都已经快到极致了。


遍布全国的烂尾楼,就是一个最好的证据。

3黄金时代一去不复返

在过去的十年,地产界出了很多奇迹,诞生了很多黑马。

天眼查资料显示,2019年,中梁登陆港股。根据招股书,在2016-2018年,中梁地产的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。


三年,中梁的销售额增加了5倍。

整个行业能做到这个增速的,还有融信。

作为2018年千亿房企业绩增幅第一的融信中国,从2016年开始,销售业绩一年翻一番。2016年—2018年,融信的销售额分别为246亿、502.35亿、1218.83亿。

在过去几年实现了业绩倍增的,还有金茂、金科、阳光城、新城、新力等一大批“黑马”房企。

而缔造黑马的,不外乎两大武器:高周转和高杠杆。

数年前,地产圈流行着这样一句话:

2008年后,绿城资金链断裂卖身了、SOHO中国和瑞安已经拿不到地了,万科也茫然转型了。剩下的赢家,都是高周转的代表。

天下武功,唯快不破。在银行看规模排名分配贷款额度的背景下,房企追逐高周转几乎成了一种必然的选择。

以中梁为例,资料显示,2016年至2018年,中梁控股分别拿地63块、119块和221块,其相当于2016年平均每7天拿下1块土地,2018年平均不到两天就拿下1块土地。

伴随拿地动作不断,公司土地储备面积从2016年的770万平方米,跃至2018年末的3640万平方米。

而支撑中梁凶猛拿地的,是源源不断的高成本信托融资。规模飞涨的三年间,中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元,跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%、7.9%及9.9%,处于行业高位。

压缩项目时间、减少单位工程融资成本,也就成了中梁业绩的生命线。

在极致高周转+多层级激励体系下,中梁诞生很多堪称段子的魔幻现实:

人力招聘“要丑女,不要美女”;项目公司“只要没干死,就往死里干”和“要么交业绩,要么交尸体”。


所谓的狼性,成了实质上的“不成功便成仁”。

近年来,甚至连一向以品质著称的龙湖、绿城都投靠了高周转阵营。

绿城2020年中报显示,其从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付周期,分别按年提速24%、10%、14%及5%。龙湖CEO邵明晓表示,龙湖项目的周转率这两年越来越高,如今从拿地到开盘,基本上能保持在4-8个月之内,快的话五六个月以内就实现了销售开盘。

过去的十多年,这种莽荒时代的突飞猛进,让一大批房企走进了千亿阵营,由籍籍无名的小开发商变成了名冠全国的头部房企。

“三道红线”之下在,这样的“黑马”故事,很难再有了。

4尾声

回过头来看,我最佩服的人不是马云,不是巴菲特,而是王兴。

2018年12月,王兴曾说:

2019年可能会是过去十年里最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。

谁都以为这是个段子,没想到这是真的。

对地产行业来说,“三道红线”意味着资源向头部聚集的马太效应会越来越明显,“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的现象可能会加速到来。

现在回想起来,2018年万科高喊的“活下去”,倒成了一种先见之明。

高层挤出楼市泡沫的决心前所未有的强烈,对所有购房者而言,一个值得期待的中国楼市,或许已经在路上。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “三道红线”压顶,绿地喘不过气,房地产要变天!

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