土地保证金融资业务实操分享

自发布关于土地保证金资金池及土地款融资业务的系列文章以来，不少前融同行和开发商都经常问及相关业务操作细节及业务操作的核心关注要点。对于未操作过或拟涉猎土地保证金融资业务的市场主体而言，该类业务的风险是首要的关注点。根据我们操作相关业务的经验，在未获得土地证之前，土地保证金及土地款的融资宜采用偏信用类融资的方式。另外从风险与收益相挂钩的角度来看，土地保证金资金池及土地款融资业务的开展最为关键的是选定好优质的交易对手，并确保业务闭环（即贷款置换），以实现前期资金的顺利退出。对此，我们财富中心特整理土地保证金融资业务的核心操作要点，以供同业人士合作、参考。

1. SPV1（最好为不含基金、资本、资产管理等名称字样，并可能让国土部门审查时认为其具备融资机构性质的主体）与开发商共同成立拍地平台公司SPV2，考虑到未来项目的开发贷申请，申请机构需满足432的条件，为了满足二级开发资质的认定，可约定由开发商在表面上持大股，即在配资比例内的部分股权比例设置开发商的代持。
   

2. SPV1通过小股+大债的方式对SPV2进行投资（也即向资金池注入资金），SPV2参与土地竞拍并向国土部门缴纳竞拍保证金。若未拍得土地，则土地保证金原路返回至SPV2公司；若拍得土地的，则成立全资项目公司。此时：

（1）SPV1不同意跟进标的项目后续投资的，开发商承诺在SPV1发出返还保证金申请的X天内，通过集团补足或其他融资等方式将SPV2已支付的竞拍保证金返还至SPV2，SPV2继续参与其他项目的竞拍；

（2）SPV1同意跟进标的项目后续投资的，由资金池继续支付剩余土地款，具体为SPV2以股东借款形式向项目公司提供资金，进行资金的循环投资：

a. 土地成交价格在SPV1认可的价格上限A以内：

平台公司可以按不超过总土地款70%的出资比例追加后续尾款投资，并由小贷公司进行放款。

b. 土地成交价格超出SPV1认可的价格上限A且小于上限B：

平台公司可以按不超过A的70%追加后续尾款投资，并由小贷公司进行放款。

c. 若摘得地块后，开发商未按约定缴纳土地尾款，相关违约责任由开发商单方面承担，SPV1有权要求开发商回购平台公司持有项目公司的股权及债权。

《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条规定：“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。

因此，为了确保项目公司可按规定扣除土地价款，一般在拍地平台公司支付拍地保证金并拍得土地后，由拍地平台公司成立100%控股的项目公司，并由支付保证金的拍地平台公司与国土部门、项目公司签署补充协议，该土地价款方能扣除。

因各地的操作要求不同，有的地方会穿透核查支付保证金的主体的股东的性质，若名称中含有资产管理、投资管理等字样的，有可能被认定为募集资金。因此我们前融机构在以明股实债或股加债形式投放土地保证金或土地款的背景下，一般都得考虑是否用实业或商贸企业等主体与开发商进行拍地平台公司的搭建。

股权比例的设置要考虑到开发商是否存在并表需求以及项目未来开发贷的申请问题。若开发商存在并表的需求，则根据开发商对并表认定的要求，在设置拍地平台公司的股权时，由开发商代持资金机构在配资比例对应股权比例范围内的部分股权。另外，考虑到项目未来申请开发贷的需求，在拍地平台公司股权架构设计上亦需要做相应的调整，比如确保项目公司及平台公司的控股股东具备二级开发资质，也即通过代持的方式解决开发商的控股地位问题。实务中关于二级开发商资质的认定如下：

在申请银行或信托的432开发贷时，目前银保监认可的二级开发资质的合规标准仅限如下四种，除以下四种情形或允许的穿透外，其他的情形和穿透都不行：

1. 项目公司具有二级资质；

2. 项目公司的直接控股股东具有二级资质，直接控股股东不能往上穿透；

3. 项目公司的100%全资控股股东具有二级以上资质，是指在项目公司只有一个股东的情形下，可以往上穿透，穿透层数没有限制，但穿透的时候，上层必须都只有一个股东，直至最上层的股东具有二级资质；

4. 项目公司所有直接股东的控股股东具有二级资质，是指在项目公司所有直接股东都不是控股股东的情形下，要求项目公司所有直接股东的上一层控股股东都要具备二级资质，且只允许往上穿透一层，即穿透到项目公司直接股东的控股股东层面。

对于我们前融机构而言，在本文设置的交易架构背景下，税费的产生主要有两方面：1. 项目公司、拍地平台公司或开发商其他关联主体按月或按季度支付固定收益（若未进行筹划，则对于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的征收率或税率缴纳增值税，同时作为企业收入，需按25%的税率缴纳企业所得税）；2. SPV1若溢价转让股权退出时，则存在股权转让所得对应的企业所得税等税费问题。

由于土地保证金资金池融资业务或土地款融资业务前期均无相应的“抓手”或强担保措施，也即属于对开发商的信用融资，因此在挑选交易对手及项目时需更为审慎。另外，在增信担保措施的设置上目前主要有如下几种方式：

1. 集团的差额补足、流动性支持或相关发债主体、上市主体担保；

2. 设置开发商上市主体子公司作为担保主体，上市公司在对其子公司认缴注册资本后，当上市公司的子公司违约时则触发开发商上市主体的实缴义务，由上市主体间接承担担保责任；

3. 拍地平台公司股权质押；

4. 在架构设置上，可由开发商对项目公司的债权认购劣后级或者将开发商对项目公司的债权质押给我们前融机构；

5. 实控人担保等等。

诚如上文所述，对于土地保证金及土地款融资业务最关键的是要确保业务的闭环，也即能有有效的融资退出渠道。比如为了保障我们西政能顺利退出相关前融业务，在后续融资操作中，除可申请开发贷外进行置换外，我们亦可考虑采取“信托+有限合伙”的优先股模式进行合作。当然，为尽量消除未来退出的不确定性，建议在介入土地保证金或土地款融资业务之前即与开发商前期沟通相关业务模式，以免错失退出的最佳时机。