地产风声 作者：内幕君
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过去三年，地产江湖只有两种接盘侠，一种叫孙宏斌，一种叫其它。
现在，世道变了。
2017、2018年连续两年，融创位列房企收并购交易金额第一位。从链家、乐视，到星耀、万达、泛海，纵横交错游了一圈，有甩卖的地方，就有老孙，或者老孙的传说。
年初，融创在港开2018业绩会，孙宏斌带着一丝骄傲总结过去：去年，我们有200个并购成功的案例。
人比人气死人，中国99%的房企一辈子也吞不了20个项目。
记者问，下一步准备并购谁？老孙带着另一丝骄傲说：
都是他们找我，我也不知道下一个谁会上门。
一年转眼过了三分二，孙宏斌却发现，自家门庭比以前冷清了些。
原来风头被抢了。
3月底到6月初，80天内，世茂接盘泰禾、明发、万通、粤泰，斥资200亿扫了18个项目。
8月12日，世茂再度出手，以1.99亿收入泰禾富阳项目30%的股权。一个新的接盘侠已经诞生。
而这还只是开始。
世茂年初业绩会上，刚升任地产总裁的许世坛说：世茂2019年70%以上的土储会来自并购，将拿回款的50%买地。
换句话说，按照去年回款1374亿估算，2019年世茂至少将拿出480亿接盘金。
地产CEO们都知道一个道理：弯道好超车。世茂突然飙车，争当并购之王，也是此理：
为了重回前十。
大家都熟悉一条生物链：大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。
事实上，这个游戏规则适用于行情好的时候，比如2016年。那一年，中海、万达、万科、恒大的收并购金额占20大房企收并购总额的50%以上，嘉凯城、中航地产、莱蒙国际等小鱼沦为口粮。
如今“房住依旧不炒”，地产调控持续，金融监管不断升级，弱肉强食的游戏还会继续。
和以前不同的是，大鱼开始吃大鱼了。
拿世茂接盘的泰禾和粤泰来说，谁曾经没搅过几朵浪花？
2017年市场平稳那会，黄院长预感，又将迎来一轮接盘竞赛：“今年市场收并购机会增加，泰禾力争弯道超车。”
那年8-9月，泰禾一个月7次收并购。前三季度，56个收并购金额大于10亿的案例中，泰禾和阳光城占了20个。
再说粤泰，广州老牌房企，2017年没少抢地，差点接盘李嘉诚，拿下3800亩江门度假项目。
莎士比亚说过，不要指着月亮发誓，它是变化无常的，每个月都有圆缺。
“你指着月亮发誓，你的爱情也会无常。”
中国楼市就是这样，变脸比月亮换脸还快。2014年，郁亮说，我们已经进入白银时代。然后迎来了癫狂的2016。
2017年，中国孙宏斌说郁亮胡说，我们处在钻石时代，楼市还要火10年。然后迎来了沉寂的2018。
须臾骤变，大鱼也跟不上节奏。截止目前，泰禾甩给世茂的项目至少11个，总对价近80亿。粤泰转给世茂5个项目，对价64亿。
今年4月，阳光100相继出售两个项目股权；6月至今，华侨城8次转让项目股权；7月底，遭遇“黑天鹅”的新城，以41亿甩卖了10个项目，二十强房企龙湖、旭辉、金科等成为首批接盘侠。
“1万只小虾米挂掉200只，这不叫事，100条大鱼挂掉2只才叫。”
比起274家小房企破产，这些中大型房企的“断臂求生”，更具市场风向标意义：
大家的预期正在变得悲观。
今年1-7月，全国房企土地购置面积同比下降29.4%，新增货值破千亿元的企业为15家，不增反降，去年同期为17家。
此外，房企新增货值十强的门槛值为1236.8亿元，同比降低14%，去年为1434亿。
中指院数据显示，今年上半年，二级市场拿地金额为802.7亿元，同比仅仅微涨5.3%，和并购疯狂的2017年相比不值一提。
一二级市场拿地降温背后，是销售端和融资端双重施压。
6月份的陆家嘴论坛上，银保监会老大郭树清批评：房地产过度融资，挤占信贷资源。
言外之意：这是病，得治。
2019年1至6月，房地产开发企业到位资金84966亿元，其中国内贷款13330亿元，占比15.6%，和2017年金融监管加码前相比，只降低了2个百分点。
7月底，央行召开「银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会」，要求各类银行控制房地产贷款投放，加强对「存在高杠杆经营」的「大型房企」的融资行为的监管。
官方发话，当头一棒。这么突然一紧，房地产信托、ABS等融资渠道将纷纷受限。
资本运作高手吴建斌说，以前融资工具有33种，现在，大门一扇接着一扇关闭。
按照业内人士的说法，有三种企业会被“盯上”：
负债数据偏高，资产负债率超过85%的；近期融资规模较大，发债频率较高且达数十亿元的；高价拿地王，包括土地溢价率超过50%的。
更悲催的是，2019年是首个偿债高峰。
恒大研究院的数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，将于2019～2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
也就是说，2016年买地王的钱该还了。
当年剁手一时爽，如今还债泪两行。
阳光100在4月相继甩出两个项目，收回60亿。7月底高层表示，为了减轻负债，今年还要再卖100亿。
不久前，阳光100发行2亿美元优先票据，利率高达11.5%，远高于同行。去年中国房企全年境外融资利率均值在7%左右。
还是卖地还债比较划算。
新湖中宝6月发行1.1亿美元债券，利率也是高达11%，加上千亿债务压顶，同样卖地求生：总建210万平的土地项目转让融创，换得67亿。
去年11月以来，粤泰连续债务违约，公司银行账户被冻结，5处资产遭遇查封。
关键时刻也靠割肉，粤泰老板杨树坪说：
将部分项目与世茂合作后，我们争取三年内还清所有债务。
按照目前的节奏，未来2年，「卖地弥补流动性缺口」的中部房企，甚至头部房企，就像中年男的赘肉——只会更多不会更少。
但能够持续接盘的房企，就像中年男的头发，只会更少不会更多。
这类房企有两个特质，一是寻求弯道超车，二是手中有钱。
比如拿下新城8个项目的金科，去年首进千亿阵营后，今年准备冲击1500亿，明年冲击2000亿。
三年跨步走，必然“买买买”。
截止今年上半年，金科新增计容建筑面积1530万平，同比增长51%。此外，集团货币资金为309亿，足够覆盖短期有息负债。另外还有1004亿银行授信额度没用，有钱可以任性。
“并购新星”世茂也是如此，「重回前十」的紧箍咒拴在头上，于是义无反顾地扛起接盘大旗。
内幕君想起小说《最后的教父》，有一段这样的话：
上帝创造了一个危险的世界，人类把它变得更加危机四伏。在这里，人们必须自己挣到每日的食物，而同伴都是猛兽。唯一的生存法则是，弱肉强食。
别老说大鱼吃小鱼了，生而夺食，皆为猛兽。
机会来临时，大鱼也会吃大鱼。
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