“54号文”保障抵押不动产依法转让,对地产融资有何影响

西政资本 西政资本
2021-04-12 12:04 1749 0 0
2021年4月6日,自然资源部发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》,就不动产抵押相关问题进行了明确规定,其中“保障抵押不动产依法转让”等细化规定对地产融资带来了较大的操作影响。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按: 

2021年4月6日,自然资源部发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》(自然资发[2021]54号,以下简称“54号文”),就全面落实《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》中的不动产抵押相关问题进行了明确规定,其中“保障抵押不动产依法转让”等细化规定对地产融资带来了较大的操作影响。

一、54号文对地产抵押融资操作的影响

在《民法典》施行以前,地产抵押融资的实务中,抵押物需要转让时基本都是以先解除抵押登记作为前提条件,也即债务人、抵押人一般都需要先找过桥资金还掉债务并释放出抵押物,另外大部分地区房管局的登记系统中显示不动产存在抵押登记时也无法给予办理过户。因此就《民法典》施行以前的情况而言,只要抵押权人不同意或者不配合,抵押物始终还是握在抵押权人手中,由此经常就会导致拉锯式的僵局出现。以以前常见的业务场景为例,债务人、抵押人在无法按时偿还本息的情况下,抵押权人在无其他风控措施补充的情况下只能死握抵押物,由此会导致抵押物的剩余价值无法充分发挥出来(比如在不同意办理二押或转让的情况下),对抵押物的价值盘活等也都会有较大的影响。

54号文发布后,资金机构在办理抵押登记时为了防止抵押人私下转让资产,操作上就得在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 一栏填写“是”的选项,也即抵押期间抵押物需要转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记,而转让价款肯定就得通过委托支付或账户监管等方式优先偿还抵押权人的剩余债权本息。相比以往的债务人、抵押人必须先找过桥资金解除抵押后再办理资产的转移登记,54号文的制度设计为不动产的融资和交易创设了更多的操作空间,也更有利于资产的盘活。

为便于说明,以下先附上《民法典》和54号文的相关条款。

《民法典》第四百零六条:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

54号文 第三条:保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记;没有约定的填写“否”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)共同申请转移登记。约定情况发生变化的,不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

从《民法典》第四百零六条和54号文第三条的具体规定来看,前者是将抵押物转让的主动权赋予了抵押人,后者是将抵押物转让的主动权重新赋予了抵押权人,因此54号文的规定更有利于保护债权人、抵押权人的权益,也更符合抵押借款等的业务逻辑。

二、54号文对地产前融的影响

在2016年之前,银行开发贷的授信金额一般都不超过项目投资总额的70%,开发贷按项目总投来算,不按资金峰值计算,其中投资总额=地价+建安+三费,但因近几年的监管新规已更加严厉地要求银行的开发贷资金不得用于房企缴纳土地款,因此目前大部分银行的开发贷都剔除了地价(仅个别银行仍将土地款计入),也即当前银行开发贷的授信金额一般是:(建安成本+三费)*70%,不过银行做测算时仍会考虑项目的资金峰值,因为银行也会担心项目营运资金断裂,导致贷款还不上。值得一提的是,城市更新项目的前融一般都无法等到开发商拿地或取得开发贷后实现退出(因城市更新项目的周期非常长),因此更新项目前期拆补款、股东借款等前融资金一般都需要银行的拆迁贷进行置换,只是目前拆迁贷的审批要比开发贷的审批顺利很多。

近几天以来,很多地产前融同行都在关心54号文对前融的影响问题,尤其是“保障抵押不动产依法转让”中的不动产是否包括了土地、在建工程等不动产的类型。先说说我们深圳的情况,2021年1月1日之后办理房产证抵押的,可以参照《民法典》的规定带抵押过户,2021年1月1日之前办理抵押的则必须经过抵押权人同意且需要抵押权人陪同办理,不过深圳这边目前没有在建工程可以转让或过户的做法(不管有没有设置抵押权),另外深圳净地也需要在没有抵押的情况下才能办理转让过户。跟深圳不同的是,上海目前净地和红本房产办理抵押后都不能办理过户,另外也没有在建工程转移登记的业务可以办理,而关于《民法典》的带抵押过户,目前因为没有明确的执行标准出台,上海各区尚在消化政策的过程中,可能有的区已经按《民法典》这么操作,但具体情况仍有待观察和证实。再看看广州的情况,红本产权的房屋经抵押权人同意并配合办理即可实现抵押状态下的转让和过户,但土地和在建工程抵押后即使抵押权人同意也无法办理过户(到窗口办理时会被告知系统受限),至于后续会不会放开限制暂时无法得知。相比前面几个一线城市,北京的政策相对宽松,目前红本房产、土地、在建工程办理抵押后的过户只需取得抵押权人的同意,并由抵押权人一同配合办理相关手续即可完成抵押状态下的转让和过户。

从我们地产前融业务的操作逻辑来说,54号文的规定其实给了我们更多的业务延展空间,一方面是前融中的土地、在建工程抵押方面在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一 栏明确填写成“是”,如此就可以实现抵押物产权移转的真正控制;另一方面是《民法典》和54号文给我们的地产前融创设了更灵活的退出渠道,比如土地和在建工程在抵押状态下就可以转让给第三方,这样就不会存在以前必须先解押才能过户所形成的风控空档,另外债务人或抵押人取得的转让对价由我们进行监管或以受托支付方式也可以顺利解决我们抵押权人的本息优先偿付问题,如此将更有利于资产和项目的整体盘活,当然土地或在建工程抵押后的转让能否实现还是得看各个地方的窗口政策。

值得一提的是,因当前的主流地产前融产品中,真股、股加债、明股实债等产品占据了很大一部分,比如我们在操作“信托+基金/有限合伙”或土地前融业务时,一般都不会涉及到需开发商提供抵押的问题,不过在投后监管方面,《民法典》和54号文明确了抵押物的依法转让,相应地也就意味着我们在投后监管中应该更注意资产的抵押、移转等处分问题,不然开发商要是故意做一些小动作,比如私自抵押甚至抵押后还转让了抵押物,那对前融业务的风控来说也是个巨大的挑战。

三、54号文对地产抵押融资的利好分析

这几天以来,不少专做不良资产处置业务的机构找我们沟通地产融资退出阶段的业务合作,其中提的最多的就是54号文之后抵押物可依法转让所带来的风控操作层面的利好。总的来说,《民法典》和54号文关于抵押物转让的制度设计对于不良处置公司来说属于较大的利好。回到具体的业务操作方面,在我们目前的前融业务操作中,土地或在建工程的抵押主要是通过两种方式解决(尤其是针对中小房企类的客户),第一种是直接找小贷公司等通道解决抵押登记的问题,第二种是将前融放款直接做成保理产品的形式,并由保理公司作为抵押权人解决抵押登记的问题,当然54号文出台后投后管理方面肯定要更加重视抵押登记和后续可能存在的带抵押转让的问题。如果全国各地的政策能逐渐放开,比如土地或在建工程在抵押状态下可经抵押权人同意并配合的情况下实现顺利转让,那我们前融资金的退出无疑多了一种更好的操作方式,尤其是抵押状态下将项目转让给第三方可以更好地解决还款来源的问题,在风控的衔接方面也将更为顺利(也即不需要我们先解除抵押就能实现过户,以此避开风控的空档)。

除上述前融业务涉及到的抵押问题外,目前市面上针对房地产企业的抵押融资类产品主要有小贷公司放款、财富机构放款、保理+抵押融资产品、股加债产品等类型,不过54号文的出台对土地、在建工程、房产等的抵押登记要求以及融资退出阶段涉及的带抵押转让问题仍有一定的影响。以下根据我们前融同行的一些业务准入标准,就目前抵押融资的操作类型简单梳理如下:

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “54号文”保障抵押不动产依法转让,对地产融资有何影响

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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