投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
现在很多公司拿地都是要求带资金方案上会，否则连上报项目的资格都没有，投融资一体化的趋势越来越明显。投资岗的人，是时候学习一些金融知识了。
2018年下半年以来，国家宏观调控对房地产政策持续收紧，特别是2019年银保监会23号文以来，大部分银行基本都停止了了前融业务，变通方式做也不行了。就连主流的开发贷业务，也审核越来越严格，不仅严化三查而且对房企产品包进行穿透性审查，还会经常面临没有银行授信额度的困扰。
房企的主要融资方式有开发贷融资、股权融资（部分信托和基金机构融资就是此类）、企业债券融资、海外融资、非标融资等。目前除了非标融资外，其他渠道的融资基本上都收到了不同程度的影响，特别是海外融资的渠道现在也被阻断了。非标融资，作为以前小众的融资渠道，越来越被房企广泛使用。所谓非标融资，非标准融资的全称，即非公开发行的债权性融资，比如委托贷款，区别于在公开市场上发行的债券融资形式。非标融资一般不公开发行，风险高，流动性低，但是成本也相对较高。
委托贷款的含义
委托贷款值得是经过工商登记成立的企事业法人主体，个体户或者具有完全民事行为能力的自然人，作为委托人提供资金，由贷款机构（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、金额、用途、利率水平等，代为发放的，并监督和协助贷款资金回收的一种贷款形式。
简单化来讲，就是那些有富裕资金的企事业法人或者自然人，因为不具备放贷资格，将自己的合法富余资金委托给具有放贷资质的金融机构，发放给需求资金主体的行为。
在这个关系当中，资金提供人是企业或者自然人，金融机构只是在其中起到居间作用，即审核资质，发放贷款，监管资金使用，回收贷款资金，以及收取一定的服务费。
委托贷款的价值
这点要从民间借款融资的痛点说起，因为从法律的角度来讲，没有取得金融牌照费金融行业的企业，私下进行的资金借贷是不受法律保护的。这点在1996年最高人民法院颁布的《关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》中有明确规定：企业之间的借贷合同违反有关金融法规，属于无效合同。从司法解释的角度，直接将企业之间的借款行为宣布为无效的行为，等于是说企业借出去的钱可能是收不回来了，风险极大。
但是有富余资金的企业，需要寻找相对靠谱的投资渠道，而不是存在银行。资金需求企业又渴求资金，但受限于金融机构的各种苛刻的审查条件。富余资金的企业不敢直接放贷给其他企业，哪怕是有抵押和增信措施，因为资金安全得不到法律保障，虽然现在这种情况有所改善了。
委托贷款就在这种需求中应运而生，因为金融机构具有金融牌照，属于合理合法的业务。金融机构可以利用自己的专业，帮委托人控制风险，借款人提供的抵押物有银行代为管理，一旦不能违约也有金融机构通过自己的渠道处理变现，省去了很多麻烦事。
委托贷款的优缺点
委托贷款具有很多的优点，可谓是对三方都有利的行为：
对委托方来讲，解决了的闲置资金的有效投资问题，很多企业，特别是部分国有企业手中握有大量的富余资金。放在银行里面吃利息，肯定不划算，委托贷款的利息一般能达到6%-10%左右，远高于同期存款利率，解决了寻找安全，高回报的投资渠道问题。
对资金需求方来讲，利息成本相对较低（实际上这个成本随着监管的越发严格，也在提升，有的已经达到15%）。很多人觉得6%-10%左右的融资成本很高，实则不然，很多中小房企的融资成本普遍在年化10%以上，还有很多15%的。另外，委托贷款的审核简单粗暴，对借款人的资金用途，没有太多的限制（不像其他需要满足432标准，要审核主体排名资格等），这点比大部分的融资渠道都好很多。因此，虽然委贷的成本越来越高，但还是与很多房企趋之若鹜的原因。
对于金融机构来讲，只承担一个中间“牵线搭桥”的作用，属于表外业务，也不承担资金风险，还能赚取一定的业务费，增加自身的营业收入，何乐而不为呢。
但是委托贷款也有缺点，就是风险的不确定。因为委贷一般不约束借款方在后续的资金使用，房企可以将原本要求用于某个项目的资金，用到不相关的项目上。不相关项目开发的失败，会直接影响资金的回收，银行虽然可以穿透审查放款的项目本身的情况，但是无法阻止资金挪用。
委托贷款实操运用
房企的实际融资当中，接触比较多的委贷有两种，一种是信托贷款，另一种是银行的定向理财产品。信托机构通过向市场上的个人和企业募集资金，代其进行风险控制，进行放贷给房企，并保证资金安全。银行也是如此，通过发起一项面对房地产的理财产品，向市场上的个人和企业募集资金，然后放贷给房企。通常来讲，银行的用户较多，募集资金也更为有效。
另外一种实操，就是在收并购交易架构中为了保证资金的安全，会涉及采用委贷的形式，特别是有垫付资金或者借款行为的时候。比如在建工程转让在项目不满足25%的开发强度时，需要买家进行垫资，为确保资金的安全，可以酌情采用委托贷款的模式。再比如在代工代建项目，如果土地方有需要代建方垫资的，为了保证资金安全，也可以酌情考虑委贷。特别备注，2017年后，涉房委贷基本停了
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