地方性民营房企迎来了崛起机会

房企的区域深耕策略可以带来的竞争优势已逐步成为市场的共识，百强房企在今年的半年度业绩会上基本都会强调自己在一些城市的市占率，比如万科在33个城市位列当地前三，融创上半年在9个城市破了100亿。 就区域深耕型房企的类型来看，第一类是全国性扩张基础上以区域深耕为主的百强类房企，比如前面提及的万科、融创，第二类是地方龙头房企以及其他实力较强的地方性中小房企。从行业集中度的发展趋势来看，在房企融资监管的“三道红线”以及银行贷款集中度“两道红线”的实施背景下，财务稳健的头部房企及地方龙头房企大概率会在此轮洗牌中胜出，而且这些房企基本都属于区域深耕型的典型代表。

行业普遍认为，对于非完全市场化竞争的城市来说，区域深耕型房企（尤其是地方龙头及实力较强的中小房企）因为拥有大量城市更新土储、勾地资源、良好的政商关系以及产品、品牌、客户等区域优势，在此轮洗牌之下仍旧能够保持坚挺，具体如深圳、广州的旧改赢家，杭州的滨江等等。当然，对于完全市场化且公开化程度很高的一些城市来说，土拍市场基本是国央企及头部房企的天下，地方龙头房企也会大概率走弱。总的来说，在房地产行业进入“低增长、低利润、低预期、低容错”的时代，房企只有坚持区域深耕才能形成综合经营和管理效应，也才能真正吃到管理红利。据行业人士的统计，深耕区域性城市的房企在成本费用节约比例方面可以达到20%左右，拿地到开盘时间相比非深耕城市可以快1-3个月，开盘去化速度、销售回款率、利润率相比非深耕城市也有明显的提高。

很多地产前融同行认为，房地产行业的支柱产业定位和作用并不会发生改变，比如即便是城镇化率达到80%的欧美国家，房地产仍旧是支柱产业。房企融资监管的“三道红线”以及银行贷款集中度管理的“两道红线”推动了行业走向成熟和稳健，在行业的确定性在不断增强的背景下，对于稳健和自律的百强房企、地方龙头房企以及其他实力较强的中小房企来说，长期的发展优势已开始逐步显现，包括地方龙头或中小房企也将逐步受到资金类机构的授信倾斜。因此，就短期来看，地方性房企（尤其是中小房企）在拿地层面可以发挥一定的优势，虽然在融资层面仍面临渠道较窄、成本较高的问题，但成本优势以及其他管理红利可以相应对冲融资成本，加上目前地产投资机构已开始面临优质项目的资产荒问题，因此地方性房企的融资边际也将逐步改善。

在我们目前的前融业务中，除了百强房企之外，地方龙头房企也是不错的交易对手选择，尤其是深耕地方市场的稳健型房企，虽然盘子比较小，但底蕴深厚、经验丰富、口碑稳定，因此今后的前融业务方面这类地方性房企也是我们需要重点关注的对象。除此之外，行业预测接下去两年的市场洗牌会将很大一部分高杠杆的房企淘汰掉，而随着房企“三道红线”降档带来的优胜劣汰，拿地能力更强的地方性房企很可能将重塑行业的排行榜。

从前融配资的情况来看，我们注意到以下几类机构对地方性房企的前融业务存在一定的偏好，具体举例如下：

1. 地方性国企机构：该类机构对当地的房企有天然的偏好，对融资主体的准入要求较低，主要是看项目本体，综合融资成本一般在年化11%-13%之间。对于地方性的中小房企来说，找当地国企类机构合作一般都是前融的首选。

2. 央企类机构：该类机构可在全国范围内开展业务，中小开发商的准入门槛较低，但综合融资成本较高（一般都是年化15%以上），有时还需有非房主体配合做产品架构，不过如果是“融资+代建”的合作，则主要看项目的收益率，其他方面的准入要求相对宽松，需要根据具体项目来确定。

3. 地方AMC：主要开展属地范围内业务，中小房企均可准入，但一般都需要抵押前置，另外综合融资成本一般都在年化13%以上。（备注：近段时间国家审计署进驻到20余家地方AMC开启首轮针对地方AMC业务合规、主业经营及公司治理等方面的审计工作，很多地方AMC的业务都已暂停）。

4. 小贷公司：主要是在属地范围开展业务，对房企主体的准入要求较低，其中对当地中小房企的放款成本基本都在年化15%以上。

5. 保理与融资租赁公司：目前主要是国央企背景的保理或融资租赁公司开展的对中小房企的融资业务，成本方面低些的是年化12%左右（比如“保理+抵押”的产品），高些的则到了年化15%以上。