作者:小债看市
来源:小债看市(ID:little-bond)
2018年以来,泰禾集团资金链紧张传闻不绝于耳,如今在241.98亿借款及罚息逾期后,泰禾旗下债券首次出现违约。
下调评级公告
2018年以来,泰禾集团资金链紧张陷入危机传闻不绝于耳。
为了缓解流动性压力,泰禾集团频繁出售旗下部分项目,仅向世茂出售的项目股权规模就接近百亿。除此之外暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员以及抓紧回款等开源节流的招数,泰禾集团能用的都用上了。
然而,一番资金腾挪后,相较于庞大债务,泰禾集团的现金流只是杯水车薪。
据悉,泰禾集团2020年到期的有息负债高达540.43亿元,其中银行贷款67.3亿元,信托贷款252.7亿,资管贷款137.66亿元,但泰禾的账面现金仅剩55.53亿元。
《小债看市》统计,目前泰禾集团国内存续债券7只,存续规模89.16亿元,其中5只余额合计为59.16亿元的债券将于一年内到期,短期集中兑付压力较大。
存续债券到期分布
除此之外,泰禾集团还存续6只境外债券,总规模为15.04亿美元,其中4只余额合计为8.79亿美元债券将在一年内到期。
值得注意的是,泰禾集团境外债券融资成本较高,2019年新发行的3只债券票面利率均高于11%,其中有一只2022年7月到期的美元优先票据融资成本竟高达15%。
债务高企、资金压力之下,截至6月12日泰禾集团已经逾期241.98亿借款及罚息,由于债务纠纷黄其森已经连续两次被限制高消费。
引入战投,被认为是化解泰禾资金危机的重要途径之一。
然而,从4月底泰禾集团对外释放消息,正在筹划引入战略投资者后,在接触超过10家企业后,黄其森的“白衣骑士”还没出现。
泰禾集团官网
从股权结构上来看,泰禾集团的控股股东为泰禾投资集团,持股比例为48.97%,穿透后公司实控人为黄其森。
股权结构图
因为泰禾集团项目定位偏中高端,比普通住宅去化回款速度慢,并且其区域布局主要集中在一二线城市,受本轮房地产调控影响较大,2019年以来泰禾集团销售额下滑明显。
据克而瑞数据显示,2019年泰禾集团全口径销售金额为808.7亿元,位列第42名;权益销售金额为626.4亿元,位列第40名,2019年销售额目标完成率仅5成。
一年时间,泰禾集团就从2018年的1303.4亿业绩,全国房企销量第20名的神坛滑落。
克而瑞数据
2019年,泰禾集团实现营业总收入236.21亿元,同比下滑23.77%;实现归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元,同比下滑81.74%。
今年一季度,因受疫情影响,房企销量跌至冰点。泰禾集团营收大幅下滑超九成,业绩亏损5.64亿元,经营性现金流净额为-29.31亿元。
在现金流方面,泰禾集团经营性现金流直到2018年才由负转正;2019年由于处置子公司股权资金回笼效果明显,其投资性现金流净额也由负转正;而由于偿还债务支付巨额现金,2019年筹资性现金流大幅流出383.15亿元。
筹资性现金流情况
截至最新报告期,泰禾集团总资产为2334.25亿元,总负债1900.46亿元,净资产333.79亿元,资产负债率85.06%,净负债率275%处于行业高位。
值得注意的是,自从2012年以来泰禾集团财务杠杆水平一直高于80%,明显高于行业平均水平,这也为日后的债务危机埋下伏笔。
资产负债率
《小债看市》分析债务结构发现,泰禾集团主要以流动负债为主,占总负债比为83%,债务结构不合理,短期偿债压力较大。
截至今年一季末,泰禾集团流动负债有1581.7亿元,其中一年内到期非流动负债高达607.4亿元,其一年内的短期负债有672.4亿元。
然而,泰禾的账面现金仅剩55.53亿元,较2018年年末大幅下降58%,现金短债比为0.08,除去受限资金后仅剩37.35亿元,可以说流动性接近枯竭。
截至2019年年末,泰禾集团银行授信总额为1281.08亿元,未使用授信额度为1036.44亿元。
银行授信情况
其实,泰禾集团短期偿债风险历来较大,其自有资金一直无法覆盖短期负债,且经营性现金流常年为负,偿债资金来源主要依赖于外部融资。
2018年以来,泰禾集团融资环境恶化,取得借款收到的现金骤降,2019年境内发债也失败,因此在偿还大量负债后,其筹资性现金流由正转负陷入流动性危机。
在融资渠道方面,除了银行借款和债券融资,泰禾集团还有2次租赁融资,15次应收账款融资,2次定增,32次信托融资以及69次股权质押。
据公开数据,泰禾集团控股股东泰禾投资累计质押12.07亿股公司股票,占其总持有的股份数99.07%;黄其森配偶叶荔和胞妹黄敏股权质押率分别为99.99%和95.15%。
股权质押
目前,泰禾投资及一致行动人共有15.6亿股份被冻结,占泰禾集团总股本比例62.69%,除了黄敏名下33862股未被冻结外,大股东及一致行动人持股全部被冻结。
在负债方面,泰禾集团还有非流动负债318.77亿元,其中长期借款204亿元,应付债券88.32亿元,其整体有息负债近千亿,带息负债率为51%。
值得注意的是,高额的融资成本使得泰禾的财务费用逐年攀升,2019年该指标为9.27亿元,已为近年来的新高,对利润形成较大侵蚀。
近两年来,泰禾集团经过一系列的手段和措施来回笼资金、偿还债务,但其融资成本高企、销售毛利下滑以及对外担保风险,尤其需要注意:
第一、融资成本高企;
2018年泰禾集团的融资成本为8.52%,2019年上升到9.94%。尤其是2019年境内发债失败后,泰禾集团发行3只票息超11%的美元债来缓解债务压力。
从泰禾集团融资情况来看,非银机构贷款金额占比最高,比如长城资产管理、四川信托、华能贵诚信托、中建投信托等渠道,但融资成本最高,其总的融资成本均值在9.3%,但其他主流上市房企平均融资成本均值在6.44%,远高于行业平均水平。
融资情况
第二、销售毛利下滑;
2019年上半年,泰禾集团的销售毛利率为27.78%,较2018年同期下滑约5个百分点,销售费用和财务费用却有所上升;而2019年第四季度销售毛利率竟为-95.43%。
同时,泰禾销售净利率为10.79%,也低于主流房企16.5%的平均水平。
另外,对于泰禾集团的“大裁员”和高层动荡等传闻也能从财报上一窥究竟,2019年上半年管理费用减少23.88%,主要是因为人员结构优化、管理提升、相关费用减少所致;应付职工薪酬从2018年的2.7亿降至今年上半年0.5亿元,人员成本降幅不小。
管理费用
第三、对外担保风险;
值得注意的是,泰禾集团的对外担保规模庞大,担保代偿风险较大。
截至2020年6月6日,泰禾集团实际对外担保余额为854.21亿元,占公司最近一期经审计归母所有者权益的462.77%。其中,对参股公司实际担保36.03亿元,其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。
今年5月,由于对外担保风险,泰禾母公司泰禾投资所持28.56%的泰禾股份被冻结, 涉及金额29.31亿元。
另外,泰禾集团的存货规模异常庞大,今年一季度该指标已达1501.47亿元,占流动资产的85%,高企的存货不利于资产流动性,面临较大去化压力,其速动比率低至16.19%,短期偿债能力持续恶化。
存货高企
总的来说,目前深陷债务泥潭的泰禾集团,仅靠自身的资金和资产腾挪能力,已无法解决根本问题,除了引入战投外,不排除走向破产重整之路。
据说,泰禾创始人黄其森身上有两个特点,一是银行底色,融资是他的长项;另一个他是福建人,爱拼才会赢。
黄其森15岁上福州大学,据他说“当时的福州大学比现在的清北还难考”,据其他媒体报道这也是他看不起其他闽系本土开发商的原因,觉得自己是科班出身。
泰禾集团董事长黄其森
大学毕业后,黄其森一直在福州建行工作,一干就是12年。
1996年,黄其森和廖光文、沈琳两位高校教师出身的合作人创建了泰禾房地产。据说在黄正式下海前,沈、廖作为先头部队已经创立了泰禾的前身,分别担任总经理和副总。
目前,廖光文仍然担任泰禾集团常务副总裁,沈琳担任泰禾集团董事、副总裁。“铁三角”一直牢牢掌控泰禾的大局。
银行工作的经历使黄其森在用人上一直遵循“两人四眼”原则。“一个岗位、两班人马”这在其他房企是绝无仅有的,但在泰禾是常态。
对于员工的不信任只是一方面,黄其森还把所有事情都握在自己手里,这种高压的管理风格,使得职业经理人没有空间,也被诟病成高管频繁离职的诱因。
2010年,泰禾集团借壳福建三农上市,正式进军中国证券主板市场,成为当年唯一实现上市的房企。
2013年,泰禾销售规模仅124.44亿元,后凭借面向高净值购房者的“中国院子”系列产品,2017年泰禾便跨入“千亿俱乐部”。
乘胜追击,2018年黄其森提出泰禾“销售两千亿”的目标,然而最终销售额仅完成1300亿,这使得黄当年夸下的海口成为笑谈。
然而,泰禾的战略失误还在于,2018年开启了“泰禾+”战略,进入商场、社交、医疗、文化和教育等领域进行多元化布局。
主业债务高企、多元化领域也严重依赖于资金投入。于是2018年下半年,一则关于泰禾银行停贷、债务危机爆发,黄其森被边控的微信截图四处流传,泰禾陷入流动性危机的消息甚嚣尘上。
如果泰禾能早一年引入战投,也不至于落得如今这般被动局面。
近两年来,不仅是中小房企倒闭潮,就连头部房企也频现危机,那些错判周期,高杠杆拿地的房企陷入危机,以高利润掩盖粗放管理的房企时代已经落幕。
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