终暴雷!泰禾集团15亿中票违约,黄其森的“白衣骑士”迟迟未到

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2020-07-07 10:52 3022 0 0
市场神经紧绷了一整天

作者:小债看市

来源:小债看市(ID:little-bond)

2018年以来,泰禾集团资金链紧张传闻不绝于耳,如今在241.98亿借款及罚息逾期后,泰禾旗下债券首次出现违约。

01
违约

7月3日,东方金诚公告称,鉴于“17泰禾MTN001”偿付存在重大不确定性,将泰禾集团(000732.SZ)主体信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面;同时将相关债项也由AA-下调为BB。

下调评级公告

据公开数据显示,“17泰禾MTN001”发行于2017年7月,发行规模15亿,期限为3年期,票息7.5%,应用今年7月6日到期兑付本息16.13亿元。

无独有偶,7月3日联合资信也将泰禾集团主体和相关债项的信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面。

7月6日,有投资者向《小债看市》反应称,截至18点他没有收到“17泰禾MTN001”的兑付资金。另据两位知情人士表示,泰禾集团正在准备发布违约公告,最终奇迹没有发生,泰禾首次出现债券违约。

2018年以来,泰禾集团资金链紧张陷入危机传闻不绝于耳。

为了缓解流动性压力,泰禾集团频繁出售旗下部分项目,仅向世茂出售的项目股权规模就接近百亿。除此之外暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员以及抓紧回款等开源节流的招数,泰禾集团能用的都用上了。

然而,一番资金腾挪后,相较于庞大债务,泰禾集团的现金流只是杯水车薪。

据悉,泰禾集团2020年到期的有息负债高达540.43亿元,其中银行贷款67.3亿元,信托贷款252.7亿,资管贷款137.66亿元,但泰禾的账面现金仅剩55.53亿元。

《小债看市》统计,目前泰禾集团国内存续债券7只,存续规模89.16亿元,其中5只余额合计为59.16亿元的债券将于一年内到期,短期集中兑付压力较大。

存续债券到期分布

除此之外,泰禾集团还存续6只境外债券,总规模为15.04亿美元,其中4只余额合计为8.79亿美元债券将在一年内到期。

值得注意的是,泰禾集团境外债券融资成本较高,2019年新发行的3只债券票面利率均高于11%,其中有一只2022年7月到期的美元优先票据融资成本竟高达15%。

债务高企、资金压力之下,截至6月12日泰禾集团已经逾期241.98亿借款及罚息,由于债务纠纷黄其森已经连续两次被限制高消费。

引入战投,被认为是化解泰禾资金危机的重要途径之一。

然而,从4月底泰禾集团对外释放消息,正在筹划引入战略投资者后,在接触超过10家企业后,黄其森的“白衣骑士”还没出现。

02
债务危机沉重

据官网介绍,泰禾集团成立于于1996年,2010年借壳福建三农登陆资本市场,主要从事住宅地产和商业地产的开发。

泰禾集团以“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品,在全国具有一定的品牌影响力。

泰禾集团官网

从股权结构上来看,泰禾集团的控股股东为泰禾投资集团,持股比例为48.97%,穿透后公司实控人为黄其森。

股权结构图

因为泰禾集团项目定位偏中高端,比普通住宅去化回款速度慢,并且其区域布局主要集中在一二线城市,受本轮房地产调控影响较大,2019年以来泰禾集团销售额下滑明显。

据克而瑞数据显示,2019年泰禾集团全口径销售金额为808.7亿元,位列第42名;权益销售金额为626.4亿元,位列第40名,2019年销售额目标完成率仅5成。

一年时间,泰禾集团就从2018年的1303.4亿业绩,全国房企销量第20名的神坛滑落。


克而瑞数据

2019年,泰禾集团实现营业总收入236.21亿元,同比下滑23.77%;实现归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元,同比下滑81.74%。

今年一季度,因受疫情影响,房企销量跌至冰点。泰禾集团营收大幅下滑超九成,业绩亏损5.64亿元,经营性现金流净额为-29.31亿元。

在现金流方面,泰禾集团经营性现金流直到2018年才由负转正;2019年由于处置子公司股权资金回笼效果明显,其投资性现金流净额也由负转正;而由于偿还债务支付巨额现金,2019年筹资性现金流大幅流出383.15亿元。

筹资性现金流情况

截至最新报告期,泰禾集团总资产为2334.25亿元,总负债1900.46亿元,净资产333.79亿元,资产负债率85.06%,净负债率275%处于行业高位。

值得注意的是,自从2012年以来泰禾集团财务杠杆水平一直高于80%,明显高于行业平均水平,这也为日后的债务危机埋下伏笔。

资产负债率

《小债看市》分析债务结构发现,泰禾集团主要以流动负债为主,占总负债比为83%,债务结构不合理,短期偿债压力较大。

截至今年一季末,泰禾集团流动负债有1581.7亿元,其中一年内到期非流动负债高达607.4亿元,其一年内的短期负债有672.4亿元。

然而,泰禾的账面现金仅剩55.53亿元,较2018年年末大幅下降58%,现金短债比为0.08,除去受限资金后仅剩37.35亿元,可以说流动性接近枯竭。

截至2019年年末,泰禾集团银行授信总额为1281.08亿元,未使用授信额度为1036.44亿元。

银行授信情况

其实,泰禾集团短期偿债风险历来较大,其自有资金一直无法覆盖短期负债,且经营性现金流常年为负,偿债资金来源主要依赖于外部融资。

2018年以来,泰禾集团融资环境恶化,取得借款收到的现金骤降,2019年境内发债也失败,因此在偿还大量负债后,其筹资性现金流由正转负陷入流动性危机。

在融资渠道方面,除了银行借款和债券融资,泰禾集团还有2次租赁融资,15次应收账款融资,2次定增,32次信托融资以及69次股权质押。

据公开数据,泰禾集团控股股东泰禾投资累计质押12.07亿股公司股票,占其总持有的股份数99.07%;黄其森配偶叶荔和胞妹黄敏股权质押率分别为99.99%和95.15%。

股权质押

目前,泰禾投资及一致行动人共有15.6亿股份被冻结,占泰禾集团总股本比例62.69%,除了黄敏名下33862股未被冻结外,大股东及一致行动人持股全部被冻结。

在负债方面,泰禾集团还有非流动负债318.77亿元,其中长期借款204亿元,应付债券88.32亿元,其整体有息负债近千亿,带息负债率为51%。

值得注意的是,高额的融资成本使得泰禾的财务费用逐年攀升,2019年该指标为9.27亿元,已为近年来的新高,对利润形成较大侵蚀。

近两年来,泰禾集团经过一系列的手段和措施来回笼资金、偿还债务,但其融资成本高企、销售毛利下滑以及对外担保风险,尤其需要注意:

第一、融资成本高企;

2018年泰禾集团的融资成本为8.52%,2019年上升到9.94%。尤其是2019年境内发债失败后,泰禾集团发行3只票息超11%的美元债来缓解债务压力。

从泰禾集团融资情况来看,非银机构贷款金额占比最高,比如长城资产管理、四川信托、华能贵诚信托、中建投信托等渠道,但融资成本最高,其总的融资成本均值在9.3%,但其他主流上市房企平均融资成本均值在6.44%,远高于行业平均水平。

融资情况

第二、销售毛利下滑;

2019年上半年,泰禾集团的销售毛利率为27.78%,较2018年同期下滑约5个百分点,销售费用和财务费用却有所上升;而2019年第四季度销售毛利率竟为-95.43%。

同时,泰禾销售净利率为10.79%,也低于主流房企16.5%的平均水平。

另外,对于泰禾集团的“大裁员”和高层动荡等传闻也能从财报上一窥究竟,2019年上半年管理费用减少23.88%,主要是因为人员结构优化、管理提升、相关费用减少所致;应付职工薪酬从2018年的2.7亿降至今年上半年0.5亿元,人员成本降幅不小。

管理费用

第三、对外担保风险;

值得注意的是,泰禾集团的对外担保规模庞大,担保代偿风险较大。

截至2020年6月6日,泰禾集团实际对外担保余额为854.21亿元,占公司最近一期经审计归母所有者权益的462.77%。其中,对参股公司实际担保36.03亿元,其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

今年5月,由于对外担保风险,泰禾母公司泰禾投资所持28.56%的泰禾股份被冻结, 涉及金额29.31亿元。

另外,泰禾集团的存货规模异常庞大,今年一季度该指标已达1501.47亿元,占流动资产的85%,高企的存货不利于资产流动性,面临较大去化压力,其速动比率低至16.19%,短期偿债能力持续恶化。

存货高企

总的来说,目前深陷债务泥潭的泰禾集团,仅靠自身的资金和资产腾挪能力,已无法解决根本问题,除了引入战投外,不排除走向破产重整之路。

03
黄其森的底色

据说,泰禾创始人黄其森身上有两个特点,一是银行底色,融资是他的长项;另一个他是福建人,爱拼才会赢。

黄其森15岁上福州大学,据他说“当时的福州大学比现在的清北还难考”,据其他媒体报道这也是他看不起其他闽系本土开发商的原因,觉得自己是科班出身。

泰禾集团董事长黄其森

大学毕业后,黄其森一直在福州建行工作,一干就是12年。

1996年,黄其森和廖光文、沈琳两位高校教师出身的合作人创建了泰禾房地产。据说在黄正式下海前,沈、廖作为先头部队已经创立了泰禾的前身,分别担任总经理和副总。

目前,廖光文仍然担任泰禾集团常务副总裁,沈琳担任泰禾集团董事、副总裁。“铁三角”一直牢牢掌控泰禾的大局。

银行工作的经历使黄其森在用人上一直遵循“两人四眼”原则。“一个岗位、两班人马”这在其他房企是绝无仅有的,但在泰禾是常态。

对于员工的不信任只是一方面,黄其森还把所有事情都握在自己手里,这种高压的管理风格,使得职业经理人没有空间,也被诟病成高管频繁离职的诱因。

2010年,泰禾集团借壳福建三农上市,正式进军中国证券主板市场,成为当年唯一实现上市的房企。

2013年,泰禾销售规模仅124.44亿元,后凭借面向高净值购房者的“中国院子”系列产品,2017年泰禾便跨入“千亿俱乐部”。

乘胜追击,2018年黄其森提出泰禾“销售两千亿”的目标,然而最终销售额仅完成1300亿,这使得黄当年夸下的海口成为笑谈。

然而,泰禾的战略失误还在于,2018年开启了“泰禾+”战略,进入商场、社交、医疗、文化和教育等领域进行多元化布局。

主业债务高企、多元化领域也严重依赖于资金投入。于是2018年下半年,一则关于泰禾银行停贷、债务危机爆发,黄其森被边控的微信截图四处流传,泰禾陷入流动性危机的消息甚嚣尘上。

如果泰禾能早一年引入战投,也不至于落得如今这般被动局面。

近两年来,不仅是中小房企倒闭潮,就连头部房企也频现危机,那些错判周期,高杠杆拿地的房企陷入危机,以高利润掩盖粗放管理的房企时代已经落幕。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 终暴雷!泰禾集团15亿中票违约,黄其森的“白衣骑士”迟迟未到

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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