资产界 | 全球不良资产信息服务

申请执行人查明(非住宅类)物业占有使用情况实操技能

文/冯灿通、陈威 2018-12-04 18:55 来源:广东法丞律师事务所 #实务

239.jpg

编者按

目前,众多法院为解决“执行难”而殚精竭虑,但碍于“案多人少”,为提高执行结案率,无暇查明涉案标的的占有使用情况,而是简单直接地按标的物的现状即予以拍卖。因标的物存在状态不明的瑕疵,令意向买家顾虑重重,担心竞买后面临一系列复杂的法律问题甚至难以接收物业。因此,即使法院降低起拍价,然而一拍成交率也难尽人意,多数标的需再次降价拍卖、变卖。如此,既不利于法院和申请人及早执结案件实现债权,对被执行人的权益也是一种损害。

撰写背景

根据最高院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条规定:法院确定参考价前,应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。

但在实际操作中,众多法院并未执行上述规定。经笔者检索,无论在淘宝还是京东的司法拍卖栏目,诸多个案中反映标的物“占有使用”情况时,仅注明“有人使用”寥寥四字。法官如此任性的“甩锅”行为,包括笔者在内的法律从业者深感无奈。

为此,笔者觉得“求人不如求己”,申请执行人自己掌握实操技能,主动调查标的物的占有使用情况并提供给法院,既提高处置效率又为应对将来可能出现的(案外人)执行异议或异议之诉作准备。

以下内容是笔者要求本团队掌握的实操技能,现抛砖引玉。

第一步:

寻获涉案物业

按照产权证的登记地址找到涉案物业(现场),了解及记录:

①四至是否清晰,附近有否供识别的参照物;

②所在地理位置,周边路网、人流量和交通状况;

③所在区域及所在楼盘的居住和商业氛围。

如果按照产权证的登记地址未能找到涉案物业,须调查原因:

①门牌号码是否变更过(如变更过需到派出所了解);

②物业是否已被征收、拆除、改造或自然损毁;

③产权证对应的物业根本就不存在;

④是否有同名地址从而导致寻找错误。

第二步:

查明涉案物业的客观状况

涉案物业的客观状况,须查明:

①结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内外部的装修档次、设备配套;

②当前的功能或用途是否与产权证吻合;

③对比查册表及附注内容等判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况;

④是否闲置、烂尾(含所在楼盘烂尾);

⑤有否部分被拆除、损毁,或出现裂缝、倾斜等整体或部分属于危房;

⑥是否具备独立使用功能(如是否商场的一部分或某层,是否存在地役权契约);

⑦电梯、楼梯、出入口、通风、采光等情况;

⑧是否受限于(依赖)特定的公建配套;

⑨有否正在装修;

⑩停车场、宿舍、电力等公建配套及是否完善等。

第三步:

查明涉案物业情况的方法及信息

1、查看现场时应做好记录、拍照及录音录像(注:需能证明拍照及录制的时间),通过人脉关系、贿买、有偿服务、蹲点守候等手段,向相关人员/单位访谈并收集涉案物业的信息,包括:

①向保安、门卫收集使用人及使用起始等情况;

②向物业管理处、相邻业户收集所在区域商业氛围、租金标准、管理费标准(有无拖欠)等情况;

③向承租方收集租赁情况;

④向物业中介了解转让及租赁行情;

⑤向当地有关部门(如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会、供水供电、快递公司等)收集涉案物业的权属、使用人等情况;

⑥收集有否权利人、第三方已对涉案物业设置了处置障碍、对抗执行,或有购买意向,或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。

2、法院出具查封裁定后,申请执行人应要求及陪同法官到涉案物业的现场张贴公告,并且当场通过拍照、笔录等方式,向相关人员了解及固定涉案物业在当天的使用情况。

①笔录中应载明物业的占有、使用情况等事项,使用人应当在笔录上签名;

②发现涉案物业部分或全部被案外人使用的,应提醒法官当场询问使用人的姓名(或名称)、住所(或住所地)、使有原因、使有期限等内容并记入笔录;

③案外人是承租人的,应责令其当场提供租赁合同、首次支付租金及水电费等凭证;

④如案外人以其他理由对涉案物业权利的,责令相关权利人须在指定期限内如实申报权利(如有),以及虚假申报的法律后果;

⑤如使用人是案外人的,提示其在法定期限内具有提出执行异议权利。

3、如果法官出具查封裁定后因故未能到现场张贴公告的,申请执行人可自行到涉案物业所在地张贴《执行裁定书》或《律师告知函》,留下联系方式,督促权利人、利害关系人及时向法院申报权利并提交证据。

4、如果涉案物业闲置或正在招租,申请执行人应通过拍照、录像、公证等方式保存(全)能证明涉案物业当时状态的证据材料。如涉案物业正在招租的,申请执行人可以假冒租客与出租方联系,在交往过程中套取及固定相关证据,例如出(转)租权利来源、出(转)租方名称、租赁标的物、租赁合同版本、收租账户、已出租套数、租赁年限等等。

第四步:

查明涉案物业的占有和使用情况(重点)

涉案物业的占有,区分为被执行人占有和案外人占有二种,即物业的占领、控制主体是被执行人还是案外人。

涉案物业的使用,一般包括自用、借用、占用、出租、安置、闲置、损坏(毁)、置换、被征收(用)、第三人使用、共有人自用或安排他人使用等情形。

涉案物业除被执行人自用、闲置、损坏(毁)或转为公建配套设施之外,凡有第三人使用的,申请执行人需想方设法查明以下事项:

1、如属借用,应了解①使用人与被执行人的关系;②如被公益性、行政性或特殊单位(如幼儿园、街道办、居委会)使用,则相关单位及上级主管部门的态度如何;③使用人就涉案物业的交费情况;④了解借用有否补偿。

2、如属占用,应了解①占用人的背景、与被执行人的关系以及占用的原因(如黑恶势力霸占、债权人占用);②使用人就涉案物业的交费情况。

3、如属租赁,应取得租赁协议或了解租赁情况,收集信息,包括:①出租人、承租人、租赁用途、租赁起始时间及期限、租金标准、租金交收人、水电费管理费缴纳;②有否转租、分租;③承租人有否装修、改造或添附;④租赁有否备案;⑤承租人的大致背景(如成立时间、股东构成,下同),与被执行人的关系;⑥租金有否被法院另案冻结、截留;⑦承租人实际使用物业的时间;⑧租赁的起始时间有否与被执行人当时对涉案物业的描述(自用、他人使用、闲置等)状态相悖;⑨近期的交租、交费情况。

4、如使用人自称因购买或抵债取得涉案物业的,应查明:①前述情形发生的时间、原因、经过;②使用人接管和使用涉案物业的时间;③使用人就涉案物业的交费情况;④使用人的大致背景;⑤使用人与被执行人的关系;⑥如属买卖则买卖合同、付款凭证及交收手续;如属法院裁定抵债则裁定作出及送达的时间;⑦是否已(或正在)办理过户手续。

5、如使用人自称因拆迁安置或置换取得涉案物业的产权,应查明:①拆迁安置或置换的情况(如被拆迁/置换物业的位置、拆迁/置换的项目);②拆迁安置或置换的时间是否早于查封或抵押的时间;③拆迁安置或置换有否到政府部门办理备案手续;④使用人就涉案物业的接管和使用情况;⑤使用人就涉案物业的交费情况;⑥拆迁安置的性质是产权置换、或临时安置、或租赁安置;⑦涉案物业与拆迁补偿安置协议中指定的安置用房及面积是否一致。

6、如使用人提供另案的法律文书(判决书、调解书、仲裁调解书、仲裁裁判书、执行裁定书、公证书等)主张是涉案物业的实际被执行人的,应查明:①案件发生的时间、原因、经过、裁判结果及生效时间;②使用人接管和使用涉案物业的时间;③使用人就涉案物业的交费情况;④使用人的大致背景;⑤使用人与被执行人的关系;⑥法律文书有无(可)被撤销的可能。

7、如使用人主张涉案物业已由被执行人“以物业出资入股”从而改变了权属的,应查明:①出资发生的时间、原因、经过;②使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况;③使用人的大致背景;④使用人与被执行人的关系;⑤出资有否经过验资;⑥公司章程有否提交工商部门。

8、如使用人提供了涉案物业另外的产权证(共有证除外)的,则需查明:①是否存在虚假产权证;②是否涉案物业的权属本已转移、但未注销旧产权证;③会否因主管部门失职,涉案物业存在一房多证、旧证未予注销。

9、如使用人主张因原被执行人拖欠债务或急于套现等缘故,已将该物业(在一定期限内的占用、使用、收益和处分四项权能)作价抵债或转让,则需查明:①协议签订时间;②前述情形发生的时间、原因、经过;③使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况;④使用人的大致背景;⑤用人与被执行人的关系;⑥使用人就涉案物业的抵债或转让费用的支付情况;⑦是否已申请办证及办证情况等。

10、如使用人主张属借名买房,涉案物业并非被执行人所有时,需查明:①借名人与被执行人的关系;②借名买房的理由,特别留意是否具有规避法律的违法行为;③借名人与被执行人之间的协议,需特别留意违约条款等;④借名人是否有对不动产登记簿提出异议或更正申请等情况;⑤是否有已有生效文书支持或否定借名人的权属主张;⑥使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况。

11、如使用人主张属挂靠关系,涉案物业产权人时,需查明:①挂靠人与被执行人的关系;②挂靠开发(购买)的理由,特别留意是否具有规避法律的违法行为;③挂靠人与被执行人之间的协议,需特别留意违约条款等;④挂靠人是否有对不动产登记簿提出异议或更正申请等情况;⑤是否有已有生效文书支持或否定挂靠人的权属主张;⑥挂靠人的背景,是否具有黑恶势力后台;⑦使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况。

12、使用人主张是共有人自用或由共有人安排其占有使用时,需查明:①核对查册或房屋档案情况,核实共有人身份信息是否正确;②共有人与被执行人的关系;③共有原因及共有确权的时间;④该使用人占有使用部分是否超出共有部分;⑤共有部分是否可拆分、分割;⑥共有人有无提起析产诉讼的行为/意愿;⑦涉案物业因共有关系是否影响其独立使用功能,共有部分是否严重影响涉案物业的处置价格;⑧共有人对处置涉案物业的态度(例如是否有回购意愿);⑨使用人接管和使用涉案物业的时间、交费情况。

第五步:

查明涉案物业的物业管理情况

内容包括:①物业管理公司是否与被执行人有关联;②涉案物业能否不依赖物业管理公司而由被执行人自行管业;③管理费的收费标准;④涉案物业有否拖欠物业管理费及具体情况;⑤业主委员会投票权情况。


*版权说明:感谢每一位作者的辛苦创作与付出,“资产界”均已备注文章作者及来源。本网转载目的在于更好地服务读者、传递行业信息。文章仅代表作者个人观点。如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请发送消息至“资产界(npazone)”公众号后台与我们联系,我们将在第一时间处理,非常感谢!

end

0
收藏

非住宅类物业占有申请执行人
>