购房者能否主张要求退还“电商费”?

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2020-04-19 19:10 6893 0 0
对于“电商费”的法律性质应该作何理解?发生纠纷后,购房者又能否主张退还“电商费”?

作者:郭韧律师团队

来源:房产金融法律服务(ID:guoren-lawyer)

前言

在商品房买卖过程中,为了享受相关优惠及中介服务,购房者大多会向第三方支付一笔“电商费”,并由第三方出具相应的收据。在实践中,“电商费”一般不由开发商直接收取,也不写入认购书或购房合同中,因此也往往会产生各种法律纠纷,那对于“电商费”的法律性质应该作何理解?发生纠纷后,购房者又能否主张退还“电商费”呢?

一、“电商费”的法律性质问题

关于电商费的法律性质,在个别法规中有过相关规定,例如:

《商品房销售管理办法》

第二十八条规定:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

2016年,住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,进一步明确了房地产开发企业不正当经营行为,其中就包括:

(四)不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;

(六)商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;

(七)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格

在相关案例检索中,少数法院观点也认为中介机构收取佣金以外的费用没有法律依据,违反行业规定,属于违法行为。但在检索的大多数案件中法院并未直接将开发商或中介机构收取电商费的行为视为非法行为,未否定其效力。

“电商费”法律性质的认定往往决定了案件的走向,而在法院判决中,对于“电商费”的法律性质主要有以下两种观点:

电商费为购房款的一部分

张某某与上海垄襄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书,(2019)沪0115民初75582号

法院便认为:双方在《定金合同》中明确约定原告参加团购支付电商费30,000元可享受房屋总价优惠100,000元,可见,电商费30,000元系原告为购房而支付的对价,故系争房屋实际成交价为1,911,921元,即将电商费认定为购房款的一部分。

电商费为居间服务费

朱某某、张某与新兴发展江苏投资管理有限公司、新兴发展江苏投资管理有限公司淮安分公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书,(2019)苏0812民初10769号

在此案中,法院认为:原告主张其于2017年5月6日按照确认函的约定支付给被告百达行公司的2万元系购房定金,可以抵扣购房款3万元,但是原告与百达行公司签订的《百达行公司定房优惠确认函》、《康桥公馆住宅选房确认单》明确约定在签署确认函时原告须向百达行公司支付优惠服务费2万元,被告百达行公司出具的收款收据上也明确载明该2万元为“康桥公馆团购服务费”,不是购房款的一部分,不能用于抵扣购房款。

其实在实务中,对电商费的性质认定,要结合购房者支付电商费的时间、地点,款项的收取主体及收据的开具主体,开发商与中介机构的合同中是否明确约定了电商费的具体金额,中介机构是否提供了居间服务等情形。

二、购房者能否主张退还电商费

1、签订认购书时,约定了电商费的优惠方式,且有证据证明购房者明知或应知但仍签订合同,后再以受到欺诈为由主张退还电商费的,法院不予支持

金某、顾某某与上海经始投资有限公司服务合同纠纷二审民事判决书,(2019)沪02民终11046号

在该案中,购房者主张上海经始投资有限公司存有欺诈行为,要求其退还电商费及其利息。法院中审理过程中发现,签订认购书同日,顾某某签订承诺书,载明:“本人顾某某于2016年9月1日定购某房屋,承诺准时签约且严格按照定金合同附件中约定的付款方式支付款项,本人自愿支付贰拾伍万元整电商服务费后方可享受房价优惠,若不支付电商服务费,则视为本人向开发商申请退房。”

故此,法院认为:购房者对支付25万元电商服务费从而得以享受房价优惠的事实不仅明知而且确认,且金鑫、顾孋娜系向垄襄公司购买房屋,其并无任何证据证明经始公司存有向其故意告知虚假情况或隐瞒真实情况的行为,从而导致购房者作出了购买系争房屋的错误意思表示,故在此情况下无法认定经始公司存有欺诈行为。购房者要求经始公司返还电商服务费并支付利息,缺乏事实和法律依据。

2、电商费作为购房而支付的对价,购房合同解除后,电商费应由实际收取的一方予以退还,并计算相关利息

王某、夏某某与上海深长城地产有限公司、上海世联盛曜房地产顾问有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书,(2019)沪0115民初60259号

在该案中,购房者与深长城公司签订了预售合同,并向世联公司支付了30万元的电商费,后购房者与深长城公司解除了购房合同,并主张退还30万元的电商费及利息,而两被告则辩称30万元是提供项目销售服务的报酬,服务已经完成,收取的30万元属于合理费用。

法院认为:两被告签订了项目销售合作协议,两被告系合作售房关系,30万元系原告为购房而支付的对价,并由深长城公司同意世联公司直接向原告收取,原告与世联公司之间并不直接建立合同关系。原告要求深长城公司返还30万元并承担逾期返还的相关利息具有合法依据,予以支持。

3、收取电商费如违反了房屋的销售价格备案管理制度,行政上的责任并不影响销售合同的效力

苏某诉上海垄汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书 ,(2017)沪01民终12558号

如果房屋对外销售价格高于在相关部门的备案,是否影响买卖双方签订的相关合同效力?购房者以此欺诈为由,主张退还电商费又能否得到法院支持?

在该案中,法院对相关问题给出了明确解答。在该案中,即使苏某、瞿某某所主张的垄汇公司对外销售的价格高于垄汇公司在相关部门的备案价格或垄汇公司未告知其申报销售价格的事实存在,相关事项亦属应由有关行政管理部门予以处理的范畴,并不因此影响本案《定金合同》与《出售合同》的效力,法院进而认定电商费抵扣优惠的条款系购房者享受优惠的具体方式,驳回了原告的诉讼请求。

4、在商品房买卖合同解除前提下,收取的电商费如果属于佣金以外的费用的,不应当收取

林某某与天津渤海湾房地产开发有限公司、北京众达凯跃房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书,(2018)津0115民初2096号

《商品房销售管理办法》第二十八条规定,受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。被告渤海湾开发公司与华纳经纪公司之间的代理销售合同约定了佣金标准,华纳经纪公司虽然否认允许众达经纪公司进行销售,但众达经纪公司进行销售是客观事实,根据交易习惯,华纳经纪公司应与众达经纪公司分享佣金,即华纳经纪公司应从其应得的佣金中向众达经纪公司支付代销报酬。众达经纪公司在销售过程中向林某某收取佣金之外的费用没有法律依据及合同约定,违反了行业规定,应予以退还。在本案中华纳经纪公司虽未直接向当事人收取交易服务性质的电商费用,但明知众达经纪公司收取电商费用,放任侵害林月琴合法权益事实的发生,与其自行收取性质一样,应对众达经纪公司返还购房电商费承担连带责任。

结语

在检索相关案例时,小编发现法院既有支持退还电商费的,也有不支持电商费的,如果电商费为服务费,购房者享受到了团购优惠价,且明确表示接受团购服务,则无权要求退还电商费。但如果中介公司存在违规操作行为获取不当利益,造成购房者损失或者电商费为购房而支付的对价,在购房合同解除后,电商费应予以退还。

最后,小编也要提醒大家,在购房过程中,如遇到中介机构要求额外支付电商费用的,购房者可以拒绝,电商费退还问题需要综合各种情形,购房者在购房时如遇到电商费问题,应斟酌考虑,不要因为眼前小利导致未来纠纷困扰。


注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 购房者能否主张要求退还“电商费”?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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