房产大象 作者：大象编辑部
来源：房产大象（ID:FCDX2016)
人口如何影响房地产走势？人口流动与房价涨跌有什么关系？
这一期《老王说房》，咱就来说说，如何根据人口数据解读房地产发展趋势。
房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士，从人口流动趋势、95后新兴劳动力迁移趋势、人口出生率及人口老龄化程度四个维度，解读未来楼市走势，他认为：
未来，房地产冷热不均将成为常态。曾经“一线带头，全国普涨”的房价轮动效应消失会消失，局部上涨、局部下降，局部起伏、总体稳定，才是未来房地产的必然趋势。
国内大规模人口迁移已经成为无法忽视的宏观现象。
“七普”数据显示，2020年我国流动人口约3.76亿，相较2010年增长69.73%。
10年来，人口流动趋势持续加强，流动规模持续扩大。其中，跨省流动人口约1.25亿。跨省流动人口是城市“虹吸力”的表现，决定房价天花板。
这些流动人口都去了哪里？广东、浙江和上海最有话语权。据第一财经梳理数据，我们分析发现，广东、浙江、上海分别为跨省人口流入的头部区域。
第一经济大省广东的省外流入人口达2962.21万人，近3000万大关，在全国遥遥领先，比2010年增加812.34万人。其次是浙江，10年人口流入约1618万；上海位居第三，有1048万流入人口。
省外人口流入多的省份，基本集中在东部地区。中西部地区省外流入人口则相对较少。四川、湖北、重庆、陕西、内蒙古、山西、湖南、贵州等省份，省外流入的人口仅在100-200万左右。
2010年至2020年间各省市15-59岁人口数量变化，百万人
人口流入越多的城市，经济发展越快，新增人口的机会也多，这都是楼市中短期内可以兑现的新增需求。
城市洗牌，人才是唯一的翻盘资本。年轻人才越多，城市越有活力。
任泽平团队曾联合多家平台调研发现，95后人才更向往发达城市，一二线城市人才集聚、三四线人才流出。
分地区看，95后人才向东部集聚更明显，人才净流入占比为17.0%，明显高于总体求职者的11.5%。
分线看，95后更向往一、二线城市，一二线城市95后人才净流入占比分别为10.2%、8.2%，远高于总体的3.5%、3.4%。
分城市群看，95后更倾向往五大城市群集聚，合计净流入占比为14.4%，远高于总体的7.9%，其中长三角、珠三角、京津冀95后人才集聚，成渝和长江中游净流出。
95后在一线城市之间、城市群内流动为主流。一线城市对95后聚集程度更高，95后人才净流入占比为均高于总体。
95后人才从北京净流向上海、从广州净流向深圳，主要原因在于上海落户条件放松、深圳经济发展潜力和创新动力高于广州。
地区间人口质量分化加剧，房产需求和价值也在分化。
“人口出生率，是影响未来新增住房需求的超长期慢变量。”
《中国统计年鉴 2021》显示，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，创1978年来新低。也就是说，相当于每1000个人只有不到9个新生儿。
值得注意的是，我国人口出生率已经连续4年下降，新出生人口约1200万人。
有机构根据13个省市人口出生数据做了统计，结果发现，2021年上半年我国13个省市新出生人口同比下降17.2%。
如果出生率持续下降，或将传导至未来的住房需求。没有源源不断的人口支撑，楼市就无立身之本。
另一方面，人口老龄化也影响楼市未来。2020年，我国65岁以上老龄人口占总人口约13%。意味着，每1000人中约有13位65岁老人。
老龄化意味着什么？收入和消费能力下降，住房需求减弱，以后无人接盘概率变大。此外，老龄化会带来房价的进一步分化，很多老龄化严重的小城市，房子会越来越不值钱。
整体来看，我国已进入老龄化社会。不过，区域间也存在差距。东北、川渝地区的老龄化严重，抚顺、南通的占比更是高达30%以上。丹东、本溪、泰州、威海、烟台、唐山等数十个城市，也都超过了20%。
粤港澳大湾区的城市，整体都很年轻，深圳、东莞两地，仅有5.36%、5.47%。
“人口老龄化情况，能反映整个城市的活力，如果老年人口多，城市的发展潜力就会小一些。”
现阶段，不同地区、城市之间的人口正加速分化。年轻人会更加向一二线城市聚集，为这些城市带来新动力的同时，也促成新的城市消费和新产业，这是一种正向循环。
以深圳为例，常驻人口15-59岁人口约1396万，占比近80%。从2015年起，中国排名前20的大学生，每年有超20%的毕业生来到深圳。也就是说，深圳不仅是人口大城，还有人口结构年轻、质量高等优势，这也是深圳楼市的最大底气。
有城市崛起，有城市没落。人口持续缩减的城市，发展空间也会收窄。
对购房者而言，这道选择题就很好做了，谨记一条核心原则，优选核心城市、优选大都市圈。
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