作者:REITOWIN
来源:投资与地产(ID:reitowin)
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2021年二季度,上海经济运行韧性增强,内外需求持续回升。
2021-07-15
近日,世邦魏理仕(CBRE)、戴德梁行(DTZ)以及第一太平戴维斯(Savills)均发布了对2021年第二季度上海房地产市场回顾研究报告。
报告指出,上海二季度物业投资市场交易额达423亿元,在政策的扶持下,长租公寓正在渐渐引起投资者兴趣。
内资企业,尤其是TMT行业的扩张需求推动上海写字楼租赁需求进一步反弹,优质项目将持续入市。零售市场租金结束下跌态势,本季度迎来4个新增项目。
物流地产土地供应稀缺,市场保持强劲需求态势。长租公寓显著回暖,细分客群受关注。
01 总成交额423亿,长租公寓或成投资热点
二季度,投资市场上披露多笔大宗成交,其中包括黑石以人民币195亿元收购SOHO中国55%股权,博枫以89亿元从麦格理收购包括五项零售资产的资产包以及平安保险以人民币330亿元收购六项来福士中心部分股权。这几个资产包收购中均包括一项或多项位于上海的核心或次核心资产。
受这几笔大宗交易的推动,第二季度上海投资市场总交易量显著增长,总成交金额可达约人民币423亿元。
但如剔除资产包中的上海资产,则2021年第二季度市场共完成仅15宗大宗成交,合计成交金额达人民币134亿元,同比下降21%。
虽传统资产类别的交易将在2021年下半年继续占据主导地位,但伴随政策支持以及大量来自年轻职业人的租房需求涌现,投资者对长租公寓和生物医药领域兴趣渐长。
02 优质供应加码,TMT扩张需求大幅提升
二季度,上海甲级写字楼市场迎来4个新项目入市,共计为市场增加约25.8万平方米写字楼面积,截至季末,全市甲级写字楼总存量达1,430万平方米。
季内新入市项目包括:锦沧文华广场(南京西路)、恒基旭辉天地(南黄浦)、国际传媒港(徐汇滨江)、SK大厦(后滩)。
第二季度全市甲级办公楼市场净吸纳量录得45万平方米,上半年共计75万平方米,因疫情被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。
占比全市存量约1/3的非中央商务区净吸纳量录得34.7万平方米,占全市净吸纳量的逾3/4。
本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.3个百分点至14.5%。全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%,至每平方米每天人民币7.3元。
中央商务区,尤其是核心商务区的租赁需求显著回升,整体租金环比上涨0.3%,其中浦西中央商务区租金环比上涨1.0%;非中央商务区租赁需求主要以总部整合和扩租需求为主,租金环比上涨0.7%,有赖于前滩和徐汇滨江在内的部分板块租赁持续活跃。
行业需求方面,内资企业占比进一步提升,以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导;其次,部分外资主力需求核心区位逆势发展,其中开放政策落实下外资金融业整合升级需求渐增,同时境外旅游消费回流,致使外资消费品类如快消、奢侈品亦呈扩租趋势。
从成交类型与区位看,搬迁扩租需求占比近60%,其中搬迁类型约70%为升级需求。
下半年市场计划还将迎来100万平方米新增供应,其中超过75%将集中于非核心商务区。
虽然下半年去化压力犹存,但市场积极面犹存,比如上海金融业开放持续,同时,2021年前5个月,上海实到外资金额同比增长21.5%,印证上海对于外商投资的吸引力持续加强。
03 零售市场结束下跌态势,新增供应旺盛
2021年前五个月,上海零售总额同比上涨35.2%。其中5月单月零售总额较去年同月增长15.7%。
上海零售市场在第二季度迎来4个新项目开业,包括啦啦宝都、普陀绿地缤纷城、博荟广场和漕河泾印象城,共为市场带来32万平方米新增供应,推升外环内购物中心和百货存量至1,400万平方米。
全市购物中心首层租金较上季度增长0.3%,为每平方米每天人民币26.3元,较去年同期上涨0.2%。市区整体租金同比增长0.6%,结束了自2019年二季度开始的租金同比下跌态势。
全市购物中心空置率环比下降0.4个百分点至9.2%,较去年同期下跌2.5个百分点。
其中核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.8个百分点至7.6%,非核心商圈由于现有项目的租赁回暖持续加速,以及新开业项目的出色表现,空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。
2021年下半年上海市区购物中心预计仍有12个新增项目入市,总建筑面积约126.4万平方米。其中第三季度预计将迎来多家较为成熟的开发商旗下项目开业,包括北外滩来福士广场、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等优质购物中心。
04 物流土地供应稀缺,市场需求强劲
上海物流市场二季度表现明显回升,季内净吸纳量超13.3万平方米,其中多数子市场已达满租水平如嘉定,闵行,浦东空港等板块。
第二季度上海高标库总供应量为875万平方米,平均租金为47.78元/平方米/月,全市平均空置率为8.42%,这一空置率主要来自于金山的新盘入市和奉贤的短期退仓。
就需求端而言,上海地区第三方物流需求本季度增长显著,电商、快运快递为本季度上海高标仓库市场主要租户。季内顺丰速运在金山板块租赁超10万平方米,德邦也在该板块成交2万平方米。
本季度,线上线下全渠道融合态势凸显,全渠道新媒体新零售模式催生电商新品类拓展。上海对外贸易也表现活跃, 5月,上海市外贸进出口同比增长21.0%,跨境电商需求迎来新的增长。此外,叠加“6.18”电商购物节影响,本季度华东区电商需求扩张迅猛。
根据菜鸟618期间统计数据,上海拿下收货量最多城市,而发货量位列全国第四。618期间,头部电商平台效率增强,纷纷推出诸如京东“预售极速达“、菜鸟“分钟达”等服务,物流体验进一步提升。
此外,华东区生鲜电商、社区团购持续活跃,催生大量干仓改冷库和冷库定制的需求。随着食品产业园内食品加工、生鲜加工、中央厨房等业态的增加,为保证食品和生鲜的新鲜程度和品质,食品产业园结合冷链的模式显现成型。
总体来说,由于上海地区土地供应仍然稀缺,上海物流整体市场仍然保持强需求态势。
05 长租公寓市场显著回暖,细分客群受关注
第二季度,上海服务式公寓市场无新增供应入市,市场存量维持在9,294套。服务式公寓市场平均空置率环比下降5.9个百分点到12.2%,同比下降11.0个百分点。平均租金持续回升,环比上涨1.8%至人民币每平方米每月266.6元,较去年同期增长4.2%。
上海辉盛庭国际公寓更名长河国际公寓新天地店,运营方变更为中融长河资本,成为长河国际公寓品牌旗下第二个高端服务式公寓项目。而雅诗阁旗下上海徐汇盛捷服务公寓亦经杰成资本收购后更名为上海徐汇君汇服务式公寓。
不同于服务式公寓市场的零新增,高端长租公寓市场迎来Base佰舍同丰路、星荟方隅公寓、宏伊安泊芮和天山安泊芮服务式公寓等4个新项目开业,新增1,183套公寓单元。
下半年,雅诗阁旗下的盛捷虹口外滩界服务公寓将于第三季度入市,为上海服务式公寓市场带来209套新增供应。
同时,由于愈发激烈的市场竞争,服务式公寓业主及运营商开始考虑针对不同细分客群进行个性化室内设计,年轻租客的比例上升促使运营方尝试引入创新服务。例如雅诗阁中国与腾讯集团合作,将于2021年下半年起旗下物业推出定制电竞及游戏IP主题房,为客户提供沉浸式服务体验。
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