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“房抵贷”行业风险分析(附:不良逾期处置痛点)

来源:上海不良资产
2020-03-02 22:29 813 0 0
“房抵贷”是指借款人以自己或关系人的房产做抵押,向房抵机构申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。这里需要注意到两个资金用途限制,只允许用来做消费或者小微个体经营。

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什么是“房抵贷”?

“房抵贷”是指借款人以自己或关系人的房产做抵押,向房抵机构申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。这里需要注意到两个资金用途限制,只允许用来做消费或者小微个体经营。

根据资金使用限制的严谨性,消费性贷款比经营性贷款的要求更高。但是,无论是哪种资金用途,在签订贷款合同的时候都会强调绝对不能出现炒房、炒股、投资小贷平台等行为。 

当贷款人提交房抵贷申请时,需要在合同中严格说明资金使用途径,并且需要提交相应的证明材料,如合同、发票等。客户经理也对依据材料做贷前调查与贷后监督。银监会明文规定,消费类贷款的金额如果超过30万就需要采取受托支付,即钱款不能直接打到贷款人的账户,而是打到消费关系中的对方账户上。

房抵贷非常容易调整方向,能迅速从传统的住房装修贷款向经营性和投机、投资领域拓展。

申请人贷款的资金用途一般会产生三个流向:

第一是装修用,这是传统住宅抵押贷款的主要用途,其他的小额消费类用途在个人融资普遍比较便利的情况下一般不使用住宅抵押这个大杀器,房抵贷在装修方面的流向已渐行渐微,有逐渐销声匿迹的趋势,这主要是因为早期的自主性住宅已装修过;投资性住宅犯不上再搭上装修款。

第二就是投机性投资住房资金,甚至沦为炒房客加杠杆的工具。

比如某银行对个人住宅抵押装修贷款上限为100万元,对5年内新房的抵押率为80%,那么近年来出手炒房的炒房客就很容易贷到100万,然后再把这100万分成若干份作为首付再去利用银行的按揭贷款多买几套房,达到加杠杆长期持有的目的。

当然实际操作中还有对按揭房还款解押后贷更大余额的,这中间有一个民间资金提供者专门贷款给按揭买房还款的,利用房价上涨市值高企的时机,把原来少量的按揭贷款还掉,通过房抵贷贷出更大的金额,先还完民间借贷再把剩余款项作为炒房资金。

第三个就是小企业的经营性贷款

随着近年来住宅价格的上涨,普通人持有的住宅评估值越来越高,理论上能贷款的金额越来越大,这样一些中小企业的所有人就以自己的住宅抵押来借款充当企业的流动资金。

第二、第三种资金流向往往没有明显的界限,因为申请个人经营性贷款的金额较大,只要房产评估值够高,假途伐虢,借用经营贷的名义拿到了大额的炒房资金是完全有可能的。

房抵贷风险就产生在资金的后两种流向上,并在以下几种因素叠加的作用力下,酝酿更大的风险。

1、房抵机构和第三方合作机构的逐利性

“做大做强”几乎是每个房抵机构的战略规划,当房抵机构找到一种能迅速获客并迅速放量的产品时,往往会把它的作用发挥到极致;第三方合作机构首先是考虑的是自身的盈利,即便是管理水平很高的第三方也会力推自己和房抵机构合作的产品,以彰显本企业的业务能力;就这样在双管齐下的作用力下,往往会萝卜快了不洗泥,首当其冲是放松了对贷款用途的限制,房抵机构之所以限定贷款用途,实际上是出于对借款人未来收入相匹配,防止借款人过度透支的一种做法。

2、以住宅作为识别客户的局限性

当房抵机构把住宅作为一个唯一识别码,在上量冲动作用力下,往往会忽视对借款人未来现金流的考察,会逐步形成有房就能贷的趋势,特别是在前期业务风险尚未显现的情况下,盲目乐观。

贷款实际上是对借款人未来收入的透支,信贷资产的安全是建立在借款人未来现金流入的基础上的,如果有房就能贷成立的话,后两种资金流向的借款人很容易产生未来还款收入不足的情况。

3、对赌未来房产增值

此前住宅市场价格一直比较坚挺,且热点城市的房价一直呈上升趋势,这样就给开展房抵贷业务的银行一种错觉,只要房产在手,总是出不了大问题的,住宅会提供最后一道防线的。

房抵机构业内都有一种共识:住房抵押即便是再好的房产也是第二还款来源,受房地产市场的波动,未来变现不管是市场因素还是人为因素都存在很大的不确定性。

4、房抵机构客户“KPI”(经理绩效)的作用力

大多数房抵机构在推出一款新产品时往往对基层和员工会下达任务指标的,同时会和绩效考核挂钩的,这样做的结果往往是房抵机构客户经理在业务压力和短期利益的双重驱动下人为地放宽准入标准,甚至和第三方合作机构以及借款申请人联手制造符合规定的资料,反正我一房在手,抓住了“主要矛盾”,以后还有处理房产的后着。

综上所述,由于房抵机构及合作方放松了贷款用途的限制以及在线下调查中简化处理甚至是不作为,批量化处理的“滥竽充数”现象在贷款行此类信贷中产生了潜在的风险隐患。

房抵贷最大的风险就是贷款和借款人未来收入的错配和被房子遮盖下的个人和企业的真实情况。

 “房抵贷”怎么逃离资金监管,流入房地产? 

风险与收益往往是相互依存的。当违规所获取的收益高于违规所付出的成本时,违规行为就会存在了。近年来,我国的房价一直在持续上涨,正是由于这种大环境的影响, “房抵贷”变“房抵房贷”的情况屡见不鲜。由于贷款合同和贷款监管的硬性限制,客户只能在贷款材料上造假,尤其是需要找一些难以估值的产品做交易,如珠宝、字画、古董等等。找到熟人,伪造假的买卖合同,让钱打到自己熟人的账户上,再提出来去炒房。由于此类商品市值的波动性,客户经理在审查的时候也很难察觉。

并且,无论是银行还是小贷平台,最最关注的还是收益率与不良率。由于房价的上涨,“房抵贷”产品的收益率与不良率都很低。而且,贷款即便真发生不良,其不良资产核销与冲销也未必会给银行带来实质上的损失。所以,此类针对此类产品的监管资源也不会优先进行配置。

P2P平台“房抵贷”的限制措施

银监会暂行办法的规定:

2016年8月26日下午,银监会会同多部委联合发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》(以下简称暂行办法)。根据《暂行办法》要求,同一自然人在同一网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过人民币20万元;同一法人或者其他组织在同一网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过100万元。与此同时,在不同的网贷平台同一借款人借款余额上限不能超过人民币20万元;同一法人或者其他组织则不超过人民币100万元。 

这一规则的出台从贷款金额上有效地扼杀了“房抵贷”通过消费类贷款途径流向房地产投资。因为这么点钱真的炒不起来房!!!

“房抵贷”的收益与风险到底如何解释?

之前已经解释了,“房抵贷”的资金明文规定不能购房,但是从风险的角度出发,只要房价不断上涨,风险是不会爆发的。当风险过低就说明其收益还有提高的空间。于是,购房者会通过多次循环往复购房抵押,通过杠杆放大自己的收益。但是,当收益“最大化”的同时,现金流的弹性降到了最低,对外部风险的敏感度也提到了最高。

从银行角度考虑:

逻辑存在哪里?

由于近年来的经济环境低迷,政府类贷款受掣肘,企业类贷款需求冷淡,小企业贷款远水解不了近渴,银行面临着“资产荒”。与此同时,个人房贷需求却十分旺盛,尤其是“房抵贷”,比按揭贷款利率更高、收益更好,银行既能扩规模,也能增收益。

在这一“理性逻辑”下,银行更关心的是所抵押房产的市值,市值只要能有效覆盖贷款就足够安全,至于用途、还款来源等的监督资源,应该分配给那些更需要风险监控的高风险贷款,部分银行对“房抵贷”类的监督投入较为弱化。

问题存在哪里?

(1)“房抵贷”的风险高度依赖于楼市。换句话说,楼市上涨,房产交易火热,风险就低,但是当楼市回归冷静,弹性极强的房屋成交量就会变得低迷。也就是说,“房抵贷”下的不良贷款,并不是严格按照银行预期在发生。

(2)商业银行不是房地产经营商,不具备房产经营的专业能力,不能因为抵押房产升值而高枕无忧。更何况,法律法规也有明确要求。《中华人民共和国商业银行法》规定,商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产,应当自取得之日起二年内予以处分;《商业银行资本管理办法(试行)》规定,商业银行持有非自用不动产的风险权重为1250%。

(3)房产是不动产,是我国居民最重要的财富,商业银行如要对房产行使抵押权,即便在所有司法手续齐备的情况下,也要考虑社会责任,顾及社会稳定,而这需要时间,意味着银行抵押权并不能按照预期顺利实现。 

从借款人角度考虑: 

逻辑存在哪里?

“房抵贷”属于典型的自加杠杆,与配资炒股无异。由于之前楼市火热,大部分投资者认为“买了就赚”。在这种舆论的刺激下,购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大,收益的增高反过来推动了市场的火热,楼市进一步狂热又给投机者以“心里保障”。

问题存在哪里?

加杠杆是把双刃剑,收益可以翻倍,风险也会放大。如果未来房价下降,在杠杆放大的情况下,购房者的房产市值会大幅缩水。对本身资金不充沛、借助“房抵贷”才有购房条件的人来说,届时为达到银行抵押率标准,要么追加抵押,要么减少贷款,要么被强行平仓。 

如何使“房抵贷”回归冷静?

“房抵贷”有风险,但是却不能因噎废食,直接叫停产品不理性,其解决问题的关键就是要加强监管。

(1)要严格审核第一还款来源。即使升值再多,房产也是第二还款来源,借款人的第一还款来源始终是防范信贷风险的关键。银行要按照《贷款通则》规定,严格审核借款人第一还款来源,确保每月还款在家庭收入占比不高于50%,不能把还款来源的“宝”押在房产的不断升值上。同时,要严格落实受托支付,加强对资金流向监控,防止贷款资金又回流给借款人。

(2)要限制“房抵贷”的房产范围。将“房抵贷”所抵押的房产,限制于全款购买或已经还清按揭的房产,对尚未还清按揭的房产,原则上不再进行“房抵贷”业务。唯有如此,也能从源头上斩断“抵押贷款增加—房价上涨—抵押贷款增加”的恶性循环。

(3)要降低“房抵贷”的贷款额度。消费贷款一般用于教育、旅游、装修,靠“房抵贷”来购买古玩、字画、红木等奢侈品的消费者毕竟少之又少。有关部门已经对消费类贷款金额做出限制,个人消费贷款原则上不超过100万元,期限不超过10年。这样一种制度能在一定程度上防范了“房抵贷”炒楼的行为。而各大借贷机构能做到的就是在贷前审查和贷后监督上坚持贯彻落实。

房抵贷不良逾期处置痛点:

目前经济主体处境艰难,房抵贷不良逾期出表,需要资金托底刚性兑付。企业债券大面积违约、P2P爆雷潮、地方债谨慎挤泡沫、农商行坏账激增、大批企业赴港或赴美流血上市储备资金过冬,一系列负面信号使得“金主”们成为高风险厌恶型投资人,以不良资产做底层资产的不良资产包,资金方恐怕不那么容易认可。

房地产“永远上涨”的预期很有可能打破

无论房地产、银行、不良资产行业,都应清醒认识房地产的走势,不要痴迷于以往房价螺旋式、震荡式上涨的经验,要看到一些大趋势已变的信号,包括远有日本失去的十年、美国次贷危机的镜鉴、亚洲四小龙奇迹的昙花一现,近有房地产资深玩家:李嘉诚退出大陆房地产市场、万科房地产白银时代的判断,最近有最高层“坚决遏制房价上涨”的表态、鼓励住房租赁市场的政策、以碧桂园危机为代表的高周转模式困局,无不折射出房地产永远上涨已是强弩之末。虽然刺激经济中央靠“铁公基”,地方靠土地财政,除此之外还未完全找到拉动经济的全国性支柱产业,但大消费和互联网经济已初具扛起大旗的气质。以往的循环:宏观经济下行-房价下跌-倒逼中央流动性宽松-资金流入房市-房价上涨,大概率不会重演,否则,再次依靠房地产支撑经济数据,房地产泡沫终将破裂,届时经济长期低迷的按钮被按下,长期高速发展掩盖的问题也将一一暴露,残局难以收拾。

“房抵贷”不良逾期的特点使处置成本偏高

“房抵贷”不良资产的显著特点就是分散,这使得其处置成本必然偏高,即使按照特征和规律进行合并同类项,有些成本也是必然要付出的。主要成本包括电话催收的电信资费、人力成本、时间成本、失联修复等成本,上门催收的交通费、住宿费、人力成本、违法成本等,信函催收的打印成本、邮寄成本,诉讼清收的律师费、诉讼费、时间成本等。

催收公司处置方式中,电话催收和上门催收是主要方式,这两种方式一直以来都是违法或灰色方式进行催收,比如电话催收中侮辱、诽谤、侵犯隐私权,上门催收中故意伤害、非法拘禁、盗窃、抢劫等方式,都涉嫌违法。因为分散的债权对应债务人被催收后,因害怕威胁不敢声张、法律意识 淡薄不知维权、欠钱理亏等,催收公司有过闷声发大财的辉煌时刻。随着国家对相关领域的整治,包括扫黑除恶专项行动、网络安全法、侵犯公民个人信息刑事案件司法解释、综合整治骚扰电话专项行动等一系列行动与法律规范出台,催收公司的违法或灰色催收方式存在空间被压缩,转型在所难免。 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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