我的地盘，我不能做主？——且看“居住权”|信实观点·天致团队

《民法典》出台以前，居住权纠纷通常并非我们关注的重点问题，但是居住权纠纷在司法实践中却大量存在。笔者在中国裁判文书网中以“居住权”作为关键词进行检索，共得到五万多条结果，其中“民事案由”项下与居住权相关的检索结果有三万七千多条结果。然而，我国法律中对于居住权并无明确的规定，仅在最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条第三款及《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第六条进行了相应规定。在前述笔者检索到的五万多份裁判文书中又仅有13份裁判文书引用了最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条第三款。面对庞大的居住权纠纷解决需求与法律规定空白之间的矛盾，居住权“入住”《民法典》是法律回应现实需求的应然结果。

二居住权小科普

（一）《民法典》中的相关规定

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

（二）案例小剧场

老刘早年丧偶，辛苦拉扯儿子长大，儿子在异地求学后便留在异地。眼看着自己行动渐渐不便，便雇请保姆小玲照顾生活起居。小玲对老刘无微不至的照顾，让老刘心生感激，咨询了信实律师，老刘与小玲签订居住权合同。老刘百年后，小刘继承了该套房子，因手头紧缺流动资金，小刘欲处分该套房产。

Q1：小刘能否要求小玲支付租金？或者以其他形式支付使用费？

A1：依照《民法典》第三百六十八条当事人签订居住权合同，原则上无偿，当事人另有约定除外。也即，若老刘未与小玲做相关约定，小玲可以拒绝支付。

Q2：小玲住了一段时间，想将房屋的居住权转让给第三人，法律允许吗？

A2：居住权具有占有以及使用权能，所有权具有占有、使用、收益权能。不难看出，居住权缺乏收益权能。《民法典》规定居住权不得转让、继承，亦不得将权利出租获得收益。

Q3：终于房子有人愿意买，买受人亦取得房屋的所有权，买受人发现该房屋还有居住权人，买受人欲让小玲腾房，买受人说的算吗

A3：不能。居住权规定在《民法典》物权编，第三分编用益物权编下，居住权本质是一种物权。《民法典》并未禁止设立居住权的房屋转让，在没有禁止转让的前提下，依照《民法典》第三百七十条，居住期限未届满，即使居住权人没有产权证，仍然应当保障居住权人的居住利益。

可见，设立居住权的房屋，房屋产权人行使权利会受到一定的限制，即使我是房屋产权人，我可能说了也不算，我的地盘，我可能也做不了主。

（三）居住权影响力之小提示

新规的施行增加了未来房产交易的复杂性，买受人除审查房屋是否设立抵押、是否存在租赁关系外，还应当审查是否设立居住权。因设立居住权的房屋不得出租，买受人可能因此无法实现租赁效益。

同时，在适用过程中还有一些问题，例如“老赖”借“居住权”逃避债务、夫妻一方恶意为第三人设立居住权等，该如何处理呢？在相关司法解释发布之前，笔者认为可以参照涤除恶意租约的操作来排除“非法居住权”。

三结语

古语有云：“广厦千间，夜眠仅需六尺；家财万贯，日食不过三餐”。老百姓的生活离不开衣食住行，住有所居是保障。故而，民法典设立居住权，无疑是法制进步与和谐社会的最好体现，善用居住权，必然成为今后各领域所关注的重中之重。