地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
房地产调控已经持续3年，房企面临前所未有的压力——
去化压力、销售回款压力，资金压力，利润压力，还有降负债压力。
砥砺前行至今，前方依旧路远。
7月下旬以来，不管是政策面、股市面、资金面，还是土地面、销售面、同行面，传来的都是一个个不好的消息。
先看政策面。
01
7月23日，住建部等8部委联合发文表示要持续整治规范房地产市场秩序，重点整治房地产开发、房屋买卖、租房租赁、物业服务四方面的服务。
并表示用3年时间整顿好房地产市场。
7月30日，中央政治局会议重申房住不炒，给下半年房地产市场定调，同时还首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。
8月2日，东莞楼市最严调控新政横空出世，从土拍规则，到新房限购，到二手房增值税，到指导价制度，再到严查资金来源等，都有调控新规，给了其他城市一个很好的示范。
房地产调控不但没有放松，反而越来越紧，到现在已经涉及金融监管、土地、市场秩序监管等领域。
对地产人来说，中央对楼市没有关注就是最大的好消息，但眼下，楼市就在中央的眼皮子底下盯着。
02
当下的土储就是明天的规模，但很多房企可能很难看见明天的规模了。
首先，房企看好的城市，都实施了两集中三批次供地。
“两集中”新政对出让的地块限制条件较多，包括地块出让以及房产销售环节，严重挤压了房企的利润空间，很多房企拿地后冷静下来一算，肠子都悔青了。
首轮土拍，融信在杭州拿了最多的地，一时风光无二，但现在却面临着尴尬的境地：仔细一算，每块地都可能是亏损的。
如今融信满市场到合作方，但同行却是避之不及。
杭州首批集中土拍两个月后，杭州本土房企宋都宁愿损失5000万保证金也要退地，一时被推至风口浪尖。
宋都退地，一是因为拿地开发没有利润，所以宁愿损失5000万也要退地；二是因为合作方事后变卦，让站在明面上的宋都无退路可去。
遭遇合作方变卦，宋都不是个例。杭州之外，北京第一批集中供地中拿地的房企也乱成了一锅粥。
金地和卓越本来约好拿下通州宋庄地块一起，地块拿下后，卓越退出，只剩下金地独立支撑，不得已，金地选择退出南皋地块和-L01地块。
被卓越虚晃一枪的还有中交。早前，在中交+卓越拿下昌平两宗地块的第二天，就传出了卓越要退出联合体的消息。
在资金、利润、回款承压后，为了活下去，这样的事例以后还会出现。
其次，拿地金额受到了限制。
要知道，房企的命脉就是拿地，拿到地后就找银行贷款，然后开发预售，回款现金，再继续向下一宗地进军，如此重复，生生不息。
如今命门被捏住，房企被牢牢的锁在了牢笼里。
再次，拿地没有利润，拿地门槛却在提升。
第一轮集中土拍过后，不少城市因土拍成绩亮眼，开始给第二轮集中土拍政策打上补丁。
比如杭州，“竞品质”，现房销售，参与竞拍需要缴纳起拍价20%的保证金等规则设置，其实提高房企的准入门槛。
按照这个标准，今后两集中土拍只有资金充沛、产品也做得不错的房企，才有资格玩下去。
03
自去年秋天出台三道红线融资新规以来，房企以高杠杆支撑增速的模式被光速瓦解，房企的融资渠道也越来也窄。
在全球放水的大背景下，为了严防资金违规进入楼市，2020年最后一天，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了不同银行对房地产贷款余额和个人住房贷款余额的上限。
今年5月，监管层叫停房地产供应链非标业务，供应链类非标产品受影响，相当于房企借此从险资和基协融资的渠道被锁死。
6月30日，注意到今年以来商票违约现象频现，央行启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。
另一边，在泰禾、华夏幸福、蓝光接爆雷后，债主们的心态崩了，如今一有房企资金链承压，他们果断选择前来逼债，获利出局。
6月，蓝光被平安资管突然提前解除合同，发起诉讼保全；7月份以来，恒大连续被广发银行、利欧股份逼债；现在是实地的债主们堵到总部大楼要求还钱。
最近，连兰州政府也忍不住下场，发公告催包含恒大、富力在内的房企缴纳土地款和税费。
资金链面临考验，又面临第三季度年度偿债高峰，房企早已是四面楚歌，不知道何时才能逃出危局。
不过，也有例外。
近年来在银行信贷对民企收缩时，即使是在公开市场发债，规模在同一量级上的民企发债规模也逊于房企，而在评级相同的情况下，民企要承担更高的融资成本。
地产的基石是人、钱、地，从某种角度，这实际上在昭示着房地产行业已经到了清退民企的阶段了。
04
上半年全国商品房销售额创历史同期新高，达约9.3万亿元，同比增长38.9%。
从销售数据看，一片大好，今年大概率破18万亿。看似很好，事实上只有身在其中才知其味。
房地产调控依然处于高压状态，对拿地金额进行限制，将降低房企的拿地面积。
随着拿地面积下降和可开发面积的减少，全国商品房销售额下滑将是大概率事件。
同时市场风向转变，也使房企在卖房中遇到各种问题。
政策持续打压下，楼市降温明显，“楼市买涨不买跌”的心理使得购房者观望情绪浓重。
而限贷令新政出来后，全国各地都因城施策纷纷推出了新的贷款政策，放款周期从之前的1~2个月拉长到3个月，有地方的等待时间甚至超过了半年。
贷款难度大、贷款周期延长，无形中提高了购房者的门槛，也使得房企的回款率大幅走低。
还值得一提的是，由于房地产行业的利益分配链条已经重构，从政府、房企、金融机构共同分割的利润，变成政府独享，因此政府在是否重启房地产拉动经济的链条也更为简单。
在政治局会议首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段过后，8月2日，东莞楼市最严调控新政横空出世。
另外，不断反扑的疫情也让房企销售蒙上阴影。
8月3日晚，武汉市房地产主管部门发布通知，暂停全市所有新建商品房项目售楼部线下销售。
由于无法判断疫情严控将持续多久，房企并没有针对性的措施。
但被打乱的开盘计划，面临跳水风险的楼市行情，以及备受考验的房企线上营销，都给销售蒙上了很大的阴影。
05
政策打压太狠的结果，反应到资本市场就是地产股非常不受待见。
7月最后一周，评级机构对房企的最新评估“开分”。
今年前7个月，被“三大国际评级机构——穆迪、标普、惠誉”调至负面展望的房企，超过10家，远高于去年的水平。
而蓝光、泰禾、华夏幸福、绿景产、新湖中宝5家房企更是被穆迪撤销评级。
三大国际评级机构分数一出，内房企“股债双杀”。
7月29日，惠誉计划撤销对绿地控股的评级，给绿地控股的评级是BB-。第二天开市，绿地集团的3只存量美元债，就下跌了0.25-1个点。
融信中国旗下2023年到期债券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，创2020年4月以来最低水平；2023年到期7.35％债券创出逾三个月来最大跌幅。
股市方面，7月地产股齐跌，周均成交额7.2%，低于2018年至今的历史均值11.5%，且继续回落，表现不及大盘。
在地产股被按在地上反复摩擦，每一次摩擦，就有多支地产股创下阶段性新低。
今年以来，万科股价从年初的34块一路跌至不到21块，市值已经跌去1/3，直接回到3年前。
保利股价从一年前18.7元跌破10元，市盈率只有4倍左右。
地产股走低，直接影响上市房企的再融资，同时还会触发股权质押红线。
在资本市场，没有什么比地惨股更惨的了。
06
房企，坏消息一个个接踵而来——
7月协信爆雷，蓝光爆雷，荣盛、实地、奥山3家房企的商票逾期，宋都退地，首创退市。
在首创置业退市的消息持续发酵时，8月4日其交给资本市场最后一张成绩单——
归母净利润暴跌超过70%、不足4%的净利率、锐减的拿地力度，从某种程度上彰显了房企当下的窘境。
就连行业巨无霸恒大，近期也甩卖嘉凯城、转手恒腾网络，开始卖股求生了。
身处地产圈，许多大佬的豪言壮语都成了调侃，许多房企的担忧正变为现实。一家房企高管向炸天团坦言，今年以来我们已经听不到同行的好消息了。
而作为同行，身处其中往往亦被牵涉其中。
前段时间，有家TOP20的房企正准备发行一笔利率不到10%的3亿美元债，买家已谈好，就差签字画押了。
然而就是这段时间，突然传来另外一家房企债务爆雷的消息。
投资者对地产美元债纷纷退避三舍，最终导致这家房企不得不缩减了美元债的发行规模，而利率也被迫上涨了2个多点。
再比如，地产圈流行合作开发项目，一个项目可能牵扯出多家开发商。
某家西南房企爆雷时，老板选择直接躺平，任由项目烂下去，许多合作方不得不忍痛买下爆雷房企的项目股权，以免惹火上身，引爆了自家的雷。
是的，前些年，高周转、大跃进、规模论，当年谈起这些时有多风光，如今就有多慌张。
此一时，彼一时也。
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原标题： 房企听不到好消息
