“千亿河北王”业绩骤降98%,商票持续逾期流动性风险上升

小债看市 小债看市
2022-02-15 18:53 968 0 0
荣盛发展的商票持续逾期,其控股股东已多次被列为被执行人,随着盈利能力大幅下降,公司将面临较大的短期偿付压力,流动性风险上升。

作者| 小债看市

来源| 小债看市(ID:little-bond)

在房地产行业融资环境持续收紧背景下,荣盛发展的商票持续逾期,其控股股东已多次被列为被执行人,随着盈利能力大幅下降,公司将面临较大的短期偿付压力,流动性风险上升。

01 业绩骤降

近日,荣盛发展(002146.SZ)发布《2021年度业绩预告》。
预计报告期内,荣盛发展实现归属于上市公司股东的净利润1亿元-1.5亿元;扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元-1.02亿元,基本每股收益0.02元/股-0.03元/股。

可以看出,荣盛发展业绩同比大幅下降,其2020年实现归母净利润75.01亿元,扣非净利润74.94亿元,2021年业绩下滑程度达98%。

归母净利润

至于业绩骤降的原因,主要为受行业政策持续调控、资产减值及新冠疫情等因素影响,荣盛发展2021年度开发项目交付面积较上年度有所降低,同时由于2021年度结转的开发项目毛利率下降,从而导致毛利润同比出现大幅下降。

随后,大公国际发布关于关注荣盛发展2021年度业绩预计同比大幅下降的公告。

大公认为,在房地产政策调控偏紧的背景下,荣盛发展2021年度业绩预计同比大幅下降,将对其经营活动和信用水平产生不利影响。

此前,大公已将荣盛发展的评级展望调整为负面,维持其主体和相关债信用等级为AAA。

《小债看市》统计,目前荣盛发展存续5只境内债,存续规模45亿元,其中一年内到期规模有5亿,但2022年下半年其面临回售的债券余额为40亿元。

存续债券到期分布 

去年12月,荣盛发展对两只临期美元债RISSUN 8.95 01/18/22和RISSUN 8 04/24/22提出交换要约以及同意征集。

2022年1月,荣盛发展获得现有美元债持有人的支持,达成在交换要约及同意征求备忘录中提议的交易。

此前,穆迪连续下调荣盛发展的企业家族评级,其短期融资风险较大。

在房地产行业融资环境持续收紧背景下,荣盛发展的商票持续逾期,其控股股东已多次被列为被执行人,且随着盈利能力大幅下降,公司将面临较大的短期偿付压力,流动性风险上升。

02 巨债压顶

据官网介绍,荣盛发展成立于1996年,已基本形成以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,并成长为全国性知名大型多产业集团公司。

2007年,荣盛发展登陆深圳证券交易所,成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

荣盛发展官网

从股权结构看,荣盛发展控股股东为荣盛控股,直接持股比例为35.65%,公司实际控制人为耿建明。

股权结构图

2021年,荣盛发展累计实现签约金额1345.58亿元,同比增长5.87%,完成1300亿元年度销售目标。

据克而瑞数据,荣盛发展以1230.3亿操盘金额位居房企第27位;以1092.9万平方米操盘面积居第21位,属于TOP30大中型房企。

克而瑞数据

近年来,荣盛发展竣工结转速度放缓,叠加环京区域调控影响,其经营状况并不理想。

2021年前三季度,荣盛发展实现营收459.18亿元,同比增长5.17%;实现归母净利润31.02亿元,同比下降29.57%。

归母净利润

同行业内其他房企一样,荣盛发展的盈利能力也在持续下滑。

2021年前三季度,荣盛发展销售毛利率为24.86%,而2018至2020年该指标分别为31.46%、30.08%以及27.82%。

销售毛利率

另外,近年来由于拿地成本高企,荣盛发展的经营性现金流持续下降。

2018年至2021年上半年,荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.2亿元、13.67亿元以及12.47亿元,2021年三季度末回升至62.5亿元。

经营性现金流

截至2021年三季末,荣盛发展总资产为2886.11亿元,总负债2368.5亿元,净资产517.61亿元,资产负债率82.07%。

2016年以来,荣盛发展财务杠杆水平上升较快,明显高于行业平均水平,存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

从“三道红线”看,截至2021年三季末荣盛发展剔除预收账款后的资产负债率降至69.49%,净负债率58.89%,现金短债比为1.05,红线已全部转绿,晋升为“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现,荣盛发展主要以流动负债为主,占总债务的83%。

截至2021年三季末,荣盛发展流动负债有1917.11亿元,其中一年内到期的短期债务有226.17亿元。

值得注意的是,荣盛发展还有应付票据82.84亿元,其短期有息负债总规模高达345.97亿元。

相较于短债规模,荣盛发展流动性一般,其账上货币资金有248.3亿元,除去受限资金后刚好可以覆盖短债,但无法覆盖短期有息负债,存在一定短期偿债风险。

在备用资金方面,截至2020年末,荣盛发展银行授信有931.55亿元,未使用授信额度有519.73亿元,可见其财务弹性较好。

银行授信情况

在负债方面,荣盛发展还有399.17非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计358.26亿元。

整体来看,荣盛发展刚性债务有704.23亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为30%。

有息负债高企,荣盛发展融资成本上升,2019年至2021年前三季度其财务费用分别为9.17亿、9.34亿以及9.53亿元,另外销售费用和管理费用也逐年增长,期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

从偿债资金来源看,荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。

盈利和经营性现金流下滑压力下,荣盛发展主要依赖于外部融资,作为上市公司其融资渠道多元,除了发债和借款,还通过股权、信托以及股权质押等方式融资,但融资成本较高。

2021半年报融资结构

在股权质押方面,截至2021年12月末荣盛发展的控股股东荣盛控股已质押9.04亿公司股权,占其所持股份的58.31%,耿建明和荣盛建设股权质押率分别为100%和40.22%。

可见,荣盛发展主要股东质押公司股份比例较高,若股价下行可能面临被平仓风险。

值得注意的是,2021年荣盛发展的外部融资环境发生微妙变化,其筹资活动现金流入金额下降,在偿还大量负债后,筹资性现金流净额转为净流出状态。

筹资性现金流

在资产质量方面,截至2021年三季末,荣盛发展其他应收款项高达250.92亿,主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款,且其他应收款项账龄分布较长,对资产流动性造成一定影响。

另外,荣盛发展受限资产规模较大,截至2020年末该指标为653.56亿,是净资产的1.1倍,其中主要为用于融资抵质押的受限存货,不利于资产流动。

受限资产

最后,荣盛发展及下属公司对外担保规模较大,存在一定代偿风险。

截止2021年6月末,荣盛发展及关联公司担保合计628.38亿元,是净资产的126.91%。

其中,荣盛发展相关担保还款责任信息中出现关注类余额9.28亿元,为其下属项目公司在中国银行的存续贷款。

总得来看,荣盛发展利润和盈利能力大幅下滑,对债务和利息保障下降;有息负债高企,财务费用增长较快,存在一定偿债和融资成本上升压力;外部融资环境恶化,再融资压力较大。

03 “河北王”

早年,耿建明在部队当了3年基建工程兵后,考取了华北航天工业学院,进修建筑技术经济管理专业,1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司,耿建明从一名普通的职工做起,后升为一建公司副处长、处长,并于1991年考入天津大学工程造价专业。

1996年,在外人看来仕途一帆风顺的耿建明,却毅然抛下金饭碗辞职下海,他怀揣仅有的5000元钱,又从朋友那里借到5000元,成立了荣盛建筑安装公司。

凭着过硬的专业能力,荣盛很快就在业内混得风生水起。

当建筑业正如火如荼时,耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和,而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力,于是转而进军房地产。

1999年,耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京,凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势,荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了,就此赚到了地产业的第一桶金。

荣盛首个住宅项目 “方州花园”

南京项目成功后,荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造,耿建明把在南京的经验吸取过来,创造了当年100%销售的辉煌,这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。

2002年,耿建明在廊坊设立了荣盛控股,开发阿尔卡迪亚等楼盘,迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。

在策略上,荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量,以超出当地消费者预期的比较优势,在三线城市扎根,随后进军同级别沧州、徐州等市场,开始全国布局。

2007年8月,耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市,成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

耿建明在荣盛上市时敲钟(右)

2008年,全球金融危机后的4万亿救市资金,带来中国房地产市场规模和价格的井喷,也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。

随后十年,荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。

2017年前后,随着环京限购政策不断加码,荣盛发展开启全国化扩张战略,试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

2019年,荣盛发展全年营收突破千亿,终于踏入房企“千亿俱乐部”。

不过,荣盛发展的全国化道路走得并不顺畅,2021年其在杭州的项目开盘前就被质疑“销售神隐”、“变相全款”等。

随着环京楼市降温,融资环境收紧,华夏幸福首先暴雷,不少人担心在环京拿地最多的荣盛会步其后尘,2021年下半年其流动性压力显现。(作者微信:littlebond1)

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “千亿河北王”业绩骤降98%,商票持续逾期流动性风险上升

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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