为啥高周转房企各个ICU,鼻祖碧桂园却安然无恙!

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2021-11-26 14:50 1235 0 0
S哲向坤总提出一个问题“为啥快周转的徒弟们都在ICU,玩快周转的鼻祖碧桂园确安然无恙”?

作者:阳新芽

来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai)

前些天,新芽在南京和几个投拓朋友小聚,大家聊的最多的话题就是房企暴雷事件。

期间,S哲向坤总提出一个问题“为啥快周转的徒弟们都在ICU,玩快周转的鼻祖碧桂园确安然无恙”?

坤总曾经在碧桂园呆过6年,最近3年也先后在两家黑马房企担任投拓总。他说出了自己的见解!

同样是快周转,快和快其实也不完全一样!”坤总说。

“碧桂园的快,核心是‘快出’!在碧桂园拿地的第一要义是能快速实现现金流回正,也就是快销。

碧桂园的本质是现金流回正周期极短,三四五线首开即回正,后期经营弹性非常大,可以停工缓建缓推售等各种灵活措施应对市场;二是这几年存货管理非常灵活,看似降价甩卖的都是长库存,现金盘活很彻底;这就和快销品一样,库存上积压少没负担,新货出货节奏灵活有空间。 

因为要求‘快出’,所以要求项目去化能力特别强。

就拿这几月的销售寒冬期来说,市场依然是分化的。不少核心区域、顶流板块照样日光盘;很多去化一般的区域,市场一旦下行,降价都很难卖出去。

而其它不少房企的快,核心是‘快增’,即快速增长规模,虽然很多房企嘴里不说,但实质就是把快增规模当成了公司发展的一切‘核心’……卯足劲冲‘XXXX亿规模’。

‘快增’很多情况下并等于快销,更多的是利用杠杆,快速拿地。

一旦染上了‘快增’规模的瘾,往往就会幻想市场的上升通道会消化掉项目本身存在的风险。

所以拿地风控上就非常容易睁一只眼闭一只眼。集团有拿地数量要求,区域为了项目奖和私利,美化项目前景忽悠公司拿地,明明项目不达指标也要硬凑指标上。

前段时间和集团老领导聊天,他觉得恰恰是评审制度救了我们自己。

以前经常看各种文章嘲笑评审制,感觉很幼稚。评审制本身就是为了安全冗余,才设计的如此复杂。在碧桂园,杨主席对投资拿地的风险管控几乎到了变态的地部,真的就是宁愿整个区域裁撤也不会拿有风险的地皮,这点你不服不行。

——拿地不是目的,安全的赚钱才是目的!测算出来不达指标,很可能未来稍微有一点风吹草动,项目就无法完全按时回款,很多房企现金流断就断在项目回款远超拿地时的可研预期。

前些年在碧桂园的时候,我们区域的各个县我都跑了个遍,我当时就很纳闷,为啥某些县城明明已经是库存高启、项目区位毫无亮点的地块还有一些玩快周转、冲规模的房企在拿。

现在看到他们暴雷,我也就坚定了当时集团严格的评审制,其实就是保命符。

也许这就叫,懂我者生,似我者死吧!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 为啥高周转房企各个ICU,鼻祖碧桂园却安然无恙!

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