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最高院:先租赁后抵押,被查封后又设立的租金质权劣后于抵押权!

文/初明峰 刘磊 2019-03-08 21:25 来源:金融审判研究院 #实务

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裁判概述:

抵押人将其已出租的房屋抵押给债权人,债权人申请法院查封该房屋后,抵押人又将该被出租房屋的租金设立应收账款质押给他人,该租金应收账款质权劣后于在先设立的房屋上的抵押权。

案情摘要:

1、2011年7月22日,天津隆侨公司将其已被出租房屋抵押给国联信托公司,并办理抵押登记。

2、2012年4月18日,国联信托公司申请法院于当天查封了案涉房屋。

3、2013年1月22日,天津隆侨公司又将上述已被出租房屋的租金质押给民生银行深圳分行,并办理了应受账款质押登记。

4、2013年8月12日法院通知房屋的承租人暂停支付租赁合同项下租金。

争议焦点:

国联信托公司还是民生银行深圳分行对案涉租金享有优先受偿权?

法院观点:

国联公司的抵押权效力自2012年4月18日江苏高院查封之日起已及于案涉租金。因本案应收账款质权设立在查封之后,民生银行深圳分行对案涉九处房产租金收益相对于另案抵押权人不应当优先受偿。另应指出的是,本案应收账款质权虽然劣后于另案抵押权,但民生银行深圳分行较之于无担保之普通债权人就案涉租金仍具有优先受偿的权利。若另案抵押权人国联公司的债权受清偿后上述租金仍有剩余,则民生银行深圳分行就该剩余部分之租金可主张优先受偿。故,相对于另案抵押权人国联公司而言,民生银行深圳分行对案涉九处房产租金收益不具有优先受偿的权利。

案例索引:

(2016)最高法民终542号

相关法条:

《物权法》

第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。  

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

实务分析:

房屋所有权人将已经出租的房屋抵押,抵押后抵押人又将租金对外设立应收账款质押,房屋租金的质权人对于未支付的租金是否享有质权存在争议,部分观点认为:抵押权及于抵押物的孳息,租金作为抵押物的孳息,抵押权人对抵押设立后的租金当然享有优先权,被抵押的不动产租金不能另行设立租金质押,但该观点非主流观点。对于抵押物抵押前的租赁租金可以设立质押实务中基本无争议,但对该租金质权是否能够对抗抵押权人,实务中也观点不一。上述观点的冲突主要是因对《物权法》第197条规定的不同理解。

主流观点认为:

情形一:抵押权人的孳息收取权并非抵押权人的当然权利,该收取权是以抵押权人行使抵押权为前提,且该行使抵押权的形式表现应当是对抵押物进行扣押。如果该租金在抵押权人取得租金收取权之前已经被质押且质权有效设立的,该质权有效且优先于抵押人。

情形二:抵押权人申请法院对抵押物采取了扣押,法院没有通知抵押人及抵押物的承租人,抵押权人没有明示要求行使抵押物孳息收取权的情形下,抵押物租金被设立应收账款质押,该租金质押设立过程中抵押人和质权人并无恶意,但该租金质押权人的质权因设立在抵押物被扣押之后,因此该质权优先于其他的一般债权,但应当劣后于抵押权,本文援引的案例即是本观点。本文援引的判例对实务中相关问题予以了分析和明确,特此推荐!


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租金质权劣后抵押权
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