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杜丽虹另类金融说
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杜丽虹另类金融说

天锦所资产管理主任

通过对国内外金融、地产及另类投资领域创新模式的深度解析,为地产企业、金融机构的战略转型提供借鉴模板,为机构投资人的全球资产配置提供中国式解读,为资产管理机构讲述“神话”背后的另类金融原理。

另类保障房:预制房社区REITS(三) ——保险资金进入加速了预制房社区的发展

另类保障房:预制房社区REITS(三) ——保险资金进入加速了预制房社区的发展

预制房社区的良好表现及其面向低收入群体和老年人的属性吸引了保险资本的进入,寿险公司的贷款已成为SUI最重要的融资来源。大量资本的涌入也使预制房社区的净租金回报率从9~10%降至6~8%水平,但金融危机以来,股东年化的总回报率却超过30%。当然,对于地少人多的中国,预制房可能并不是解决住房问题的有效途径,却向我们展示了低收入群体居住市场的巨大空间。
另类保障房:预制房社区REITS(二) ——和巴菲特一起投资

另类保障房:预制房社区REITS(二) ——和巴菲特一起投资

由于供应有限,预制房社区REITS的业绩波动较小,即使是在金融危机中,其可比物业的毛利润仍能维持正增长,相应的,自2000年以来预制房社区的毛利润平均增长了119%,仅次于自助仓储行业,而远高于出租公寓REITS、零售物业REITS和办公/工业地产REITS。其盈利模式也从单一的出租地块拓展到出租房屋、和预制房销售领域,从而推动了毛利润的快速提升。
另类保障房:预制房社区REITS(一) ——半租赁半购买式的保障房

另类保障房:预制房社区REITS(一) ——半租赁半购买式的保障房

预制房社区是美国一类特殊的居住模式,主要面向中低收入者和退休人群,它的单位面积租金要比普通的出租公寓便宜30%,如果选择购买预制房的话,其购买成本只是独栋住宅的四分之一;独特的客户结构让预制房社区具有了天然的逆周期特性,并成为美国多元社会结构不可缺少的一部分。也因此,尽管很多地产商都忌惮于预制房社区的不良口碑,但股神“巴菲特”却毅然成为了全美最大预制房生产商的大老板。
另类地产篇:WeWork的联合办公租赁模式

另类地产篇:WeWork的联合办公租赁模式

成立于2010年的联合办公租金企业WeWork在成立一个月后就实现了盈利,此后从未亏损,截至2016年9月,WeWork在全球32个城市拥有98个共享办公场所,2016年联想控股、弘毅资本、锦江酒店争先向其注资,使WeWork的累计融资额达到17亿美元,市场估值则提升到169亿美元,被视为与Uber、Aribnb并称的共享经济三大巨头。WeWork的盈利秘诀是什么?它能否被其他企业效仿呢?
另类地产篇:学生公寓公司的崛起与困境(三) ——投资成本的上升与学生公寓公司的困境

另类地产篇:学生公寓公司的崛起与困境(三) ——投资成本的上升与学生公寓公司的困境

逆周期的防御特性及PPP的投资模式为学生公寓公司吸引了大量机构投资人,随着大量资本的涌入,北美学生公寓市场新收购物业的净租金回报率已从8%下降到4~5%水平,自建项目稳定运营后的净租金回报率略高,可以达到6.25~7.00%;但由于债务融资成本较低,所以,股东层面的现金回报率可以达到9%以上,资本市场的年化回报率则可以达到12%以上。不过,在高投资成本压力下,学生公寓市场也面临着规模化的瓶颈。
另类地产篇:学生公寓公司的崛起与困境(二) ——危机期间股价不降反升的学生公寓市场

另类地产篇:学生公寓公司的崛起与困境(二) ——危机期间股价不降反升的学生公寓市场

与传统地产市场相比,学生公寓市场具有较强的防御性,在整个金融危机期间,ACC的出租率一直保持在90%以上,现金流持续改善,股价不降反升,从而吸引了大量私募资本和养老基金涌入北美学生公寓市场。今天,除了大量收购校外学生公寓,基于PPP框架的校内学生公寓也成为资本拓展新重点。
另类地产篇:Almanac Realty Investors地产基金里的风险投资基金

另类地产篇:Almanac Realty Investors地产基金里的风险投资基金

作为罗斯柴尔德家族曾经的投资分支,Almanac是地产基金中的一个另类,与其他基金主要投资于不动产不同,Almanac主要投资于不动产公司的股权、债权或可转换证券,其投资标的既包括在细分区域、细分市场上有独特开发、收购、或经营能力的地产企业,也包括那些具有独特风险控制能力的商业地产抵押贷款企业。
另类地产篇:学生公寓公司的崛起与困境(一) 学生宿舍?不,学生公寓

另类地产篇:学生公寓公司的崛起与困境(一) 学生宿舍?不,学生公寓

成立于1993年的ACC在风险投资的支持下,从1997年开始从单纯的第三方服务转向“自持+管理”的商业模式,2004年公司作为第一家学生公寓REITS公司IPO上市,有了行业内最低成本的资金,ACC开始拓展校园内基于PPP架构、由ACC持有的学生公寓项目。今天的ACC已经发展为校外学生公寓+校内PPP项目+第三方开发管理服务相结合的全美最大学生公寓公司。
哪类REITS的估值最高?哪类REITS的负债最重?——用数据解读你不知道的REITS(四)

哪类REITS的估值最高?哪类REITS的负债最重?——用数据解读你不知道的REITS(四)

长期来看,北美权益类REITS的平均估值(P/FFO)在15倍左右,其中,林场、数据中心、独屋出租这三类REITS的历史平均估值较高,而购物中心和酒店类REITS的历史估值较低。债务方面,权益类REITS历史平均的负债率一般在40%左右,利息覆盖倍数则在3~4倍水平,债务倍数在6~7倍水平。与之相对,抵押贷款类REITS由于杠杆率较高,业绩波动大,历史平均的估值在9倍左右,几乎全部的收益都来自于股利的贡献,但在周期套利中可以贡献丰厚收益。
另类金融篇:经济周期的不同阶段,哪类REITS的表现最好?——用数据解读你不知道的REITS(三)

另类金融篇:经济周期的不同阶段,哪类REITS的表现最好?——用数据解读你不知道的REITS(三)

不同类型REITS的回报率差异较大,宏观周期、行业周期、并购整合以及商业模式等因素均对REITS的收益率产生影响,而不同类型的REITS又对这几个因素的敏感性不同。如酒店类REITS对宏观周期最敏感;而社区商业中心REITS和购物中心REITS则受到商业模式变革的困扰;出租公寓REITS、自助仓储REITS则面临行业供应增多、竞争加剧的压力;至于工业地产REITS和独屋出租REITS则在机构投资人的推动下处于大规模圈地整合阶段,物业估值普遍较高。所以,对REITS细分市场的研究能够在很大程度上提高投资回报率。
另类金融篇:用数据解读你不知道的REITS(二)————传统REITS和创新业态REITS谁更好?

另类金融篇:用数据解读你不知道的REITS(二)————传统REITS和创新业态REITS谁更好?

除了办公物业、工业地产、零售物业、出租公寓、酒店等传统REITS,康养物业、自助仓储、数据中心、林场、基础设施、抵押贷款、乃至户外广告等创新型REITS已占到北美REITS市场的半边天。这些新型REITS与传统REITS之间的相关性较弱,过去几年的资本市场表现更好,如数据中心类REITS的年化总回报率可以达到20%以上,自助仓储类也有15%以上的年化总回报率,而商业地产抵押贷款类REITS虽然年化的总回报率较低,但却成为机构投资人套利金融周期的重要工具。
另类金融篇:用数据解读你不知道的REITS(一)————全球REITS规模到底有多大?哪里的REITS收益最好?

另类金融篇:用数据解读你不知道的REITS(一)————全球REITS规模到底有多大?哪里的REITS收益最好?

在全球已有37个国家地区推出REITS,其中,北美REITS的风险回报最好,而亚洲REITS最差——过去40年,北美权益型REITS指数的年化回报率达到12.5%,过去20年的年化回报率也超过9%,其风险回报显著超越标普500和Nasdaq指数。当前,北美REITS的资产总值已超过3万亿美元(其中,私募REITS持有近8,000亿美元资产),超越商业银行,成为推动北美地区投资物业发展的最重要资本支持。
另类地产篇:三井不动产,轻资产转型的三个方向

另类地产篇:三井不动产,轻资产转型的三个方向

借助轻资产模式,三井不仅成功扭转了传统重资产模式下连续亏损和负债率高企的局面,还将业务范围拓展至零售物业、物流地产、和出租公寓等新领域,并使管理资产规模扩大数倍。
另类地产篇:日本地产企业的生存状况和商业模式变迁对中国地产企业的启示

另类地产篇:日本地产企业的生存状况和商业模式变迁对中国地产企业的启示

泡沫破灭前日本地产企业主要靠高杠杆来创造高回报,但高杠杆也加速了日本地产行业的覆灭;2000年后日本地产企业积极转型,在轻资产端积极推行代建模式,在重资产端充分利用J-REITS补充资本金,结果,当前日本地产行业平均的ROE在10%左右,高于中国地产企业的平均水平。
美国地产企业的高周转模式——莱纳,以基金模式拓展多元化业务,以小股操盘加速资本周转

美国地产企业的高周转模式——莱纳,以基金模式拓展多元化业务,以小股操盘加速资本周转

莱纳虽然广泛参与了商业地产、地产金融等多元化业务,但其出租公寓和投资管理业务主要透过基金形式进行业务拓展;而在主业住宅开发项目上的土地储备则借助广泛的“小股操盘”模式减少自身资本投入,从而在多元化的同时最大限度加速资本周转,提高投资回报率。
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