杨老师的基建课堂 
刘韬律师，现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士，中国政法大学在职研究生，美国注册管理会计师（CMA）、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域：公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今，先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业（有限合伙）、光大徳尚投资管理（深圳）有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务，为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计，不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼，公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域：企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。
作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）
随着“十四五”政策的出台落地，城市更新日渐成为热门话题，各地政府、城投、金融机构、地产企业、建筑单位都在密集筹备、参与城市更新项目。
以片区为单位的城市更新项目的投资规模是相对较大的，因此总是积极的吸引了大量的目光；但在诱人的利润与收益背后，城市更新项目中复杂的操作与繁多的细节，造就了许多常见的“坑”：
城市更新需求与规划冲突
相比过去的棚户区改造，城市更新由单个地块扩大到整个片区，且除了拆旧建新之外，还同时存在修缮改造、功能提升等建设内容；尤其是还常常含有低效用地再开发的内容，对现状的改动较大。
因此，以片区为单位的城市更新项目往往与现有的规划存在较大的冲突，需要政府配合对规划进行调整修编，又或者编制专项的城市更新规划，从顶层设计的角度重新思考城市功能的开发与利用。
但是，无论是调整现有规划还是编制新的专项规划，所需要花费的时间是漫长的、流程是繁复的，常常导致项目运作时间超出各方预期。这也是许多片区开发项目需要共同克服的难点，但涉及大量现状用地的城市更新项目显然要更为复杂。
征拆周期与成本的不可控
虽然住建部对城市更新项目中的拆旧建新面积比例做出了规定，但不可否认的是，拆旧建新仍然是城市更新项目中不可或缺的一环，也是实现项目收益的重要组成部分。
但是，对人口密度高、货值大的老旧城区来说，其中的征拆成本与征拆周期很难控制；很容易导致项目周期与成本超预期，导致项目收益受损。并且，在严控隐性债务的背景下，征地拆迁的资金问题也较难解决，地方政府也缺乏相应的可用财力，企业参与也同样将面临资金周期与成本的各方面压力，使得城市更新项目并没有看起来的“那么美”。
土地出让收益的分享返还
城市更新项目中仍然将含有一二级联动开发的内容，其中土地出让收益的分享与返还、联动开发，将是项目收益中的重要部分，也是项目收回投资的关键。
但在现行的机制下，无论是一二级联动开发还是土地出让收益的分享与返还，都不可避免的将遇到许多行政与操作上的限制，以及预算管理、防范隐性债务的诸多要求，导致“看起来容易做起来难”。
尤其是在城投公司本身偿债压力较大的背景下，虽然项目公司能够建立一套费用结算的流程，但依然可能遭遇城投对费用的截流与挪用；获取联动开发的土地也将存在不确定性，使得项目收益变得无法保障。
投融资与收益的管理困难
在城市更新项目面临诸多问题的同时，以市场化模式运作的城市更新还需要大量融资，才能帮助规模如此之大的项目实现稳定运转。但在许多操作流程节点不稳定、难以管理，不仅会影响项目的综合收益，也会使得投融资工作变得更为困难。
这就使得城市更新项目的融资工作不能以常规项目模式进行思考，不能单纯以信用贷款或者固定资产投资融资的思路生搬硬套，而是需要根据具体项目的情况进行分解与组合，以“一项目一策”的方式进行精细化的管理与投融资工作。
看起来很美的城市更新，没那么简单。
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原标题： 城市更新中常见的“坑”
