房地产,toC、toB、toG

地产三哥 地产三哥
2021-03-31 17:36 511 0 0
挖刚需、斗犀牛,这是辩证法。

作者:地产三哥

来源:地产三哥(ID:dichansange)

To C的生意是好生意,比如开个小卖部,意味着充足而稳定的现金流。

如果to C的生意还是和日常生活衣食住行直接相关,那更加是一门好生意了。所以中国古代的富豪们很多是倒腾粮食的、食盐的。明末清初的晋商通过贩卖盐粮起家,后来的徽商凭借盐业专卖生意成为富豪。

现在生活水平提高了,所以有了香烟院士、茅台候选院士。这是to C 行业繁盛的的证据之一。

to C繁荣,因为是刚需。

20世纪末,生活水平的提高让人们对住房改善有了需求,于是这个办法被用到了房地产上。1998年,福利分房结束,住房市场化改革正式启动。

面对整个市场的时候,从付费群体的分类来说,房地产行业也有to C,也就是所谓的“刚需”。

to B,这是以商业和投资目的的购房,表现为自用、投资、炒房。

to G,就是面向政府的城投业务,狭义一点就是产业地产。

一、To C :挖掘刚需

买块地,搭个售楼处,然后开始卖楼花,这个看似来自香港的点子,其实是管仲2700年前发明的,除了在齐国搞了历史上第一次盐铁田专卖之外,老先生还是性服务行业的鼻祖、开国家专营妓院的先河。

一切都是刚需的原因。

复盘起来总是简单,巨大的C端市场带来了巨大的刚需,巨大的刚需刺激了房地产行的蓬勃发展。

1997年我国城镇人均居住面积8.8平方米,2020年城镇居民人均住房建筑面积为39平方米。同期的城镇化率从30%上升到60%。

开始,城市对于刚需是排斥的,因为刚需真多,以至于外地人没有暂住证就会被收容遣返。比如2003年广州发生的“孙志刚事件”。也就是在这一年,房地产正式被列为国民经济的支柱产业。

后来,城市对于刚需的态度是中立的,满几年社保就能买房。

现在,城市对于刚需的态度是:“我家大门常打开,开放怀抱等你”。

国家发改委1月19日消息,城区常住人口300万以下的城市基本取消落户限制。在此之前,上海、天津、杭州、南京、重庆、青岛、合肥、东莞等城市也不同程度放宽了落户政策,目前很多新一线城市只需大专甚至职高学历即可落户。

当年发生“孙志刚事件”的广州是动作最大的城市之一:

2020年12月份,广州市发布了一份文件:提出拥有国内普通高校全日制大专学历,年龄在28周岁及以下,可以入户白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区。

孙志刚,武汉科技学院毕业,殁年27岁,条条符合现在落户广州的要求。

时代在进步,与孙志刚相比,现在的刚需们躬逢盛世。

房价也在进步,2003年广州房价均价4000元/平米不到,2020年涨到了32000元/平米了。乱世黄金,盛世房价。

C的数量越来越少,这是不争的事实。

二、To B:房住不炒下的自用、投资以及炒房

房地产行业有也有大量的to B的销售。

一种是“大B”。

大B买楼,或者直接买地建楼。有钱的B端客户,才有可能买楼或者买地建楼。

近年来,典型的例子是成功的互联网公司,他们有充沛的现金流,不缺钱。从2006年搜狐以2.77亿美元购置五道口威新国际大厦的物业开始,到2019年京东27亿买下翠宫饭店、到去年美团、B站在上海大几十亿的买地建总部,到字节跳动在北京50亿买楼......,阿里,腾讯更不在话下。

Wind数据统计,仅A股上市公司中有1800多家上市公司持有投资性房地产,累计房产总值达到1.3万亿元。有时候上市公司抛售几套房产,当年的报表盈利就能从负转正。

这些公司绝大多数不是以炒房为目的,自用与投资并举。

但作为自用和投资标的典型,写字楼的行情在变化,戴德梁行发布的数据显示,2020年四季度,北京写字楼空置率达到17%。高力国际发布的数据,2020年北京写字楼空置率、租金同比降幅均处于近十年高点。

另外一种B端购房者,虽然是个体,但也坐拥多套房产。比如房姐、房哥、房叔、房婶,其目的不是满足刚需,他们已经不能算是C了,应该算是“小B”了。

比如2012年爆出的广州番禺的“房叔”,有21套房子;比如2013年的陕西神木的“房姐”,在京房产41套,面积近一万平米。

当然,还有很多正规的包租公、包租婆。因为各种原因,他们的财富积累速度超过绝大多数人,显然这也是投资,不算炒房,是一种理财手段。

这种“小B”端客户比例应该也不是少数,据央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,有两套以上住房的家庭占比为31%,而有三套以及以上住房的比例占到了10.5%。

最后,就是真炒房的B端购房者了。

以前他们的代表是是以地域联合操盘的温州炒房团、山西煤老板等等,别人一套套的买房,他们整栋整栋的买楼。

后来这个群体慢慢向平台化、程序化、标的化的作业方式演进,比如曾经的炒房界的大V“X库论坛”就是个平台、当年的燕郊炒房客是瞄准环京区域的精准作业、还有一些专业机构提供从摇号资格到贷款办理一条龙服务。

炒房的产业链都形成了。

过热过冷都不怕,政策补丁来伺候。从深圳开始,二手房价格被锁定了。春节前,深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,其中最大的争议和影响是,官方给出的参考成交价与实际成交、挂牌价存在一定出入,官方的价格偏低不少。

B端不是房地产的主流市场,房住不炒的指导思想下,炒房的B端市场更会萎缩。

三、To G:共克时艰

To G的生意好做,也不好做。

如果是城投公司,左口袋和右口袋的事情,实在做不好,换个领导或者换个公司招牌,都能从头再来。

如果是民营地产企业,难度系数会大一些。华夏幸福的产业地产是to G的,它去年11月以来遇到一点事情。

它的产业地产商业模式是自建产业园区、产业招商,政府根据招商额支付服务费用。

华夏幸福的应收账款有几百亿,其中多数是地方财政对公司的欠款;此外,它重仓的环京地区商品房销售被严格调控,两面夹击之下,现金流出现问题是必然的。

在产业经济理论中,地方财政、房地产、产业发展应该是一个正反馈:更多的产业带来更多的就业和税收,带来更多的房地产开发,又能刺激更多的产业和税收。

理论是理论,还需要联系实际。

地方财政来源不只是税收,它主要包括两部分:税收和国有土地使用权出让收入,多年来一针又一针的鸡血打下去,对后者形成了依赖性,有依赖就会有偏废。

2020年中国房地产开发投资同比增长了7%,而基础设施、制造业的投资增速分别是0.9%、-2.2%,房地产仍是支撑固定资产投资增长2.9%的主要力量。

快乐的阈值总是不经意间被慢慢提升,靠卖地就能撑起地方财力,产业倒显得无足轻重了。

当房地产被定义为“灰犀牛”遭遇监管部门一再警告、当房地产企业被一道道红线捆绑的时候,地方财政、房地产、产业发展就可能便陷入了与预期相反的尴尬境地。

在这个“戒瘾”的过程,最先受到冲击的显然是一直以来的马前卒:房地产开发商。而城投乃至产业地产业务的to G模式,自然更是受到其冲。从融资角度来说,一些地方的城投公司的日子都不好过,更不要说华夏幸福这样一家民营企业了。

不过,中国的事情历来是具体问题、具体分析,头疼、脚疼都不要紧,都有药方。而且谁家的孩子谁家疼。

毕竟,无论是从税收还是土地出让收入角度,大型房企这样的成熟主体一时半会还不好被取代。

9月份的平稳渡劫的恒大是个例子,现在的华夏幸福也会是个例子,最后至多是公司股东、股份比例的一些变化而已。

在这里,要有一种超越周期的底线思维:时间和空间是可以互换的。赢不是最重要的,活下去才是最重要的,只要活下去,最后就能与一切和解。

始终要坚信:只要有G在,只要够大,就会渡尽劫波,笑看风云。

四、大事化小

看两组数据:

2020年全国土地成交均价为6762元/平方米,涨幅18.7%;全国商品房均价为5859元/平方米,同比涨幅仅为5.9%。

2020年全国土地出让收入同比增长15.9%。

地价涨幅超越房价;土地出让收入创33年出让史以来最高,这两个现象让人不得不相信:市场依然坚挺,房价依然会涨。

对整个地产行业来说,还是要靠C端客户:需要他们的真金白银和按揭贷款才能支撑起房地产行业的现金流。

而C端客户也没让人失望,依然坚挺,2020年全国新建商品房销售额增长8.7%。

部分地区的存贷比还可以挖一挖,放低城市入户门槛是必由之路。

有时候不逼一下自己,真不知道还有这么多刚需。

这边挖刚需,那边斗犀牛。两手抓,两手都要硬。

矛盾?

不,这叫辩证法。

也是中国智慧,就像《红楼梦》中的平儿说的:“大事化为小事,小事化为没事,方是兴旺之家。若得不了一点子小事,便扬铃打鼓的乱折腾起来,不成道理。”

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房地产,toC、toB、toG

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