国企拿地,霸屏了

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2021-07-05 15:11 347 0 0
拿地金额前6名的房企,无一例外都是国企,或者第一大股东是国企。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

六月底的时候,中指研究院发布了2021年前半年国内房企拿地面积和拿地金额排行榜TOP100,这个榜单很多人稍微仔细看,就会发现一个有趣的现象。拿地金额前6名的房企,无一例外都是国企,或者第一大股东是国企。

而仅仅在三个月以前,中指发布的今年前三月拿地排行榜,拿地面积前六强里面,尚且还有融创这一家房企是纯民营房企;而拿地面积前十强情况则稍微好一些,有万达、融创、碧桂园、新城控股这四家,占比也不到一半。

国资房企拿地能力之强,由此可见一斑。如果把这个榜单,换成是各个一二线城市的地区拿地排行榜,那民企的比例可能会更低,特别是一些区域平台国企在本土作战,拿地的势头并不比一些大型国企弱。如果再算上各地旧改项目,一二级联动项目拿地情况,拿这个榜单里面的国企拿地份额,还要大得多。

土储是直接决定房企发展潜力的因素,目下拿地的多寡,直接决定未来销售业绩排行榜的高低。

虽然目下国内房企销售排行榜,TOP10榜单还是以民营房企为主,但是按照眼下拿地规模这个新趋势,未来销售TOP排行榜上的格局必然会有翻天覆地的变化。导致地产行业竞争格局变化,最大的因素就是,在新的融资和调控政策下,国资房企和民营房企的竞争能力发生重大变化:

国资房企里面又分为央企和地方国企两种,两种房企的竞争优势是不一样的。

央企的核心优势在于资金实力,体现在融资能力和融资成本上的长处,其他类型房企无人能及。大型央企的融资成本,一般能比普通上市民营房企做到低2-3个点,甚至更多。即使是央企的一些新成立的项目公司,在机构评级里面也能做到A以上,民企50强的母公司很多都达不到A级,这背后的巨大差距,是央企背后强大的国家资产作为信用背书。

大部分国企的经营观念,相比一些高周转的民企,向来是比较稳健的。前些年民企都在大规模增加杠杆的时候,大部分国企也能做到稳健经营,因此负债得到了有效控制。融资政策收紧以后,国企的优势就体现出来,相比民企有更加宽裕的资金可用。

特别是在三道红线以及一些列融资新规以后,金融机构的避险意识越来越强,在有限的涉房贷款额度下,会优先考虑给国企,特别是央企融资。大型的金融机构,大多也是属于央企国企阵营,同属一个体制内的兄弟单位,“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距,已经不是融资成本高低的问题,而是有没有资格融资,能不能融资的问题。越往以后走,越是大体量,商业自持比例越高的项目,民企身影出现在土拍场的概率就越低。

地方国企优势,在于信息的不对称,以及地方政府的持续投入。这两年的公开土拍市场,有一个非常典型的特征,就是作为“地头蛇”的地方国企越来越强,拿地生猛势头无出其右。热门地块高价地,或者说高自持比例的地,都是地方平台公司最敢拿,不管到底算不算得过账。新区,远郊区的冷门地块,别的房企不敢拿的,地方平台公司扎堆拿。以至于,很多城市的2021年前三个月的房企拿地排行榜,top5清一色都是当地的国企或者平台公司。

地方国企在土地市场的信息上,有其他房企不能望其项背的优势,说得简单直白点,很多平台国企跟国土部门都是在一栋楼办公,土地的来龙去脉,上市时间,是不是哪家公司勾的地,中间涉及的具体规则,他们最为清楚不过了。知道的消息多了,能少走很多弯路,少花高价拿地,拿地都是精准操作。

什么原因驱使了地方国企拿地如此猛?有一部分是为了给地方政府托底,把土地的价格预期往上拉;一部分是为了修建安置房,拆迁还房,人才用房等;一部分是为了解决地方政府债务问题,用土地融资,换一种路径给捉襟见肘的地方财政输血;还有一部分是因为领导想拿地,为了拿地而拿地,只要有了地,就有项目可以开发,可以土方工程,搞总包施工,装修,材料这些上下游板块的招标,金额都不是小数字,操作的空间很大,地产人都懂的。

另外一方面,地方国企也是不差钱的主,尤其是在本地区域内。那么问题来了,平台公司拿的钱哪里来的呢?是不是都不用交土地款,直接开个白条就行,反正都是自家人。实际上,并不是这样的,国企的生意也要经得起审计。通常操作,都是地方政府在注册公司的时候,注册资本金设得很高,前面并不实缴,后面将实缴的出资用于支付土地款,左手拿出来的钱右手接住又进了兜里。这才是地方平台公司,拿地不差钱的根本原因,子弹可以无限循环。

其实,国企在市场上的份额比例越来越大,这既是国企多重优势叠加的竞争结果,也是政策喜闻乐见的一个局面。房地产对于当下经济的风险,被提及越来越多,前些年房地产的高歌猛进,给经济带来了高负债,挤压了其他实体经济的发展,贡献了大量的金融风险,而且还产生了不少烂尾楼等社会问题。但是这些问题大多是民企贡献的,如果国企的市场份额提高,这对增强房地产调控的执行效果,有非常积极的意义。毕竟,国企在执行政策上,是一点都不含糊的。

对于国企拿地,大家可以换个思路看问题,国企今年拿地在各地霸屏,全国拿地排行榜TOP10里面,前六名全是国企,也侧面印证了另外一个问题。说明中国的房地产市场,是被长期看好的,不然国家队也不会如此重仓。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 国企拿地,霸屏了

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