开发商的“暗线”

陌爷地产圈 陌爷地产圈
2021-11-26 15:30 398 0 0
对于开发商而言,“三道红线”压顶背景下,踩雷的银行、信托等金融机构对民营房企开始选择用脚投票。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

首先看组数据:

2021年10月份,在70个大中城市中,新房、二手房销售价格环比下跌的城市数量进一步增加,分别达到52个、64个。

这组数据说明,全国大中小城市的房地产市场已经开始凉凉。

回顾在上一轮行业发展周期,政府监管部门作为抑制房价过快上涨的责任主体,纷纷出台限房价、限地价、限网签等措施,维持房地产市场的平稳发展。

而在政府部门过度干预市场经济的行为中,也滋生了较多畸形的市场行为。

过多的调控举措导致一二手房倒挂严重,上海、杭州、深圳等城市出现万人摇等过热的投机现象。

行业发展的逻辑在于周期,而购房者的心态却是“买涨不买跌”。

而现时点,在市场急剧下行的环境中,政府的调控方向、开发商的发展逻辑、甚至是行业的调控导向已经发生了根本性的变化。

对于开发商而言,“三道红线”压顶背景下,踩雷的银行、信托等金融机构对民营房企开始选择用脚投票。

开发商的现金流绷得越来越紧,而唯规模论的发展逻辑也逐渐被摒弃,曾经的闽系黑马们大多数很难熬过一个完整的市场周期。

回归经营本质,关注项目利润,将会是开发商未来的发展逻辑。

如果说“三道红线”、限房价、限网签等一系列调控举措是开发商的“明线”。

那么在市场急剧下行,开发商通过降价实现快速回款保住现金流,政府监管部门给到的降价空间便是这条“暗线”。

市场上行周期中,“明线”只会影响开发商的发展。

而在行业寒冬中,这道“暗线”却关乎生存。

NO. 1

不完全统计,截至目前,已有长春、沈阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台“限跌”相关政策。

而管控举措与相关政策主要通过两种方式。

第一种形式是通过公开行政处罚的方式以达到干预的目的,典型城市如昆明:

8月11日,昆明市房协组织30家头部房企及大型经纪公司召开“稳房价,稳地价,稳预期”座谈会,要求严格控制恶意降价行为,予以“严重者将被停止网签”的警告。

第二种形式是通过以正式文件的方式明令不允许低价倾销的具体政策,典型城市如岳阳:

8月9日岳阳市住建局出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,明确市中心商品住房销售的实际价格不得高于备案价,也不得低于备案价格的85%,备案后6个月方可申请调整备案价。

从目前已出台的相应政策的城市来看,基本都以不得低于备案价10%或15%作为控价底线。

对于政府监管部门而言,不仅要抑制房价过快上涨,更重要的在于保证房地产市场平稳过渡。

这是市场监管层面的政策动机,但是在当下急剧下行的房地产市场,很多城市已进入冰冻期,即便10%-15%的降价幅度也很难达到较好的去化效果。

这对于急于回款,保住现金流的房企而言,这道“暗线”就是生死线。

NO. 2

11月份,正荣天津的一场大甩卖,再次惊爆了整个地产圈,也让充满凉意的市场更加雪上加霜。

11月10日,天津正荣府项目以单价13000~14000元/㎡的价格开启大甩卖模式,而大多数业主购买时的单价普遍20000~21000元/㎡。

意味着前期购房业主财产一夜间缩水30%~40%。

对于维权的业主,正荣方面态度也比较强硬,坚称降不降价与业主无关。

坚决降价背后,是开发商正荣对于资金回笼的急切需求,在现金流紧绷的时刻,只能舍弃利润。

资金链紧张是显而易见的,对于大多数开发商而言,首要任务就是回款。城市公司都背负着巨大压力,干不好就要被兼并,就要被淘汰。

在降价“暗线”的政策调控下,开发商的降价措施也是五花八门。

包括送车位、工抵房、高佣分销返还业主等方式。

以南京正荣悦东府为例,该项目去化非常缓慢,为了实现快速回款, 正荣打起了65折卖方的口号。

面对老业主的抗议维权,开发商正荣方面对外的理由是工抵房,且宣传只有顶底楼,但老业主很快发现其中的猫腻,实际情况是全部未售房源直接65折出售,而且楼层随便挑选。

一怒之下的老业主在沟通无果后,把项目售楼处彻底砸烂。

现金流极度紧张的开发商在急剧下行的市场环境中,面对政府调控的“暗线”。

降价不得,现金流不保,才是最为无奈的。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 开发商的“暗线”

陌爷地产圈

欢迎关注最实操的陌爷地产圈技术交流、资源对接、人脉拓展!

144篇

文章

10万+

总阅读量

陌爷地产圈
144篇文章 10万+次阅读
推荐专栏
更多>>
  • 债券民工
    债券民工

    做债,我们是认真的

  • ATFX
    ATFX

    ATFX是一家国际化在线差价合约经纪商,持有多国牌照包括英国FCA、塞浦路斯CySEC及阿联酋FSRA为确保所有客户资金都受到保护。 ATFX为全球投资者提供近100种差价合约交易产品,其高效安全的出入金体验备受投资者青睐。 ATFX已在全球不同城市设立了11个办事处为客户订制专属的服务和交易支持。伦敦、利马索尔、曼谷、胡志明、阿布扎比、迪拜、马尼拉、台湾、香港、吉隆坡、新山。我们用最专业的知识和具有本地特色的语言服务当地客户。 ATFX同时也在全球获得了众多荣誉奖项,英国网上个人财富"2018年最佳无交易员平台(NDD)外汇经纪商",“2019佳外汇差价合约经纪商”,2018最佳外汇差价合约经纪商”,“2017年欧洲增长最快速外汇经纪商”“2017 最佳外汇客户服务商”“英国年度最佳经纪商”,“创意及卓越金融市场”等全球殊荣。

  • 西政财富
    西政财富

    西政财富/西政金融是西政投资集团下属的财富管理服务机构,主要从事房地产项目前融相关业务,欢迎有融资需求的地产企业联系我们。微信公众号ID:xizhengcaifu

  • 金融二叉树
    金融二叉树

    金融二叉树定位于专业的资产管理领域原创与分享平台,提供市场热点解读、案例及实务操作分析、业务交流资讯等专业信息。

  • 新金融琅琊榜
    新金融琅琊榜

    新金融原创自媒体。关注金融科技发展趋势与金融机构转型动向。

  • 小债看市
    小债看市

    最及时的信用债违约讯息,最犀利的债务危机剖析

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通