深圳土拍骤停,包邮区的杭州会跟进吗?

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2021-08-10 16:17 486 0 0
集中供地的初衷是从土地供应端缓解开发商拿地难的问题,以分散火力,而做到降低溢价率的同时,让大部分开发商都能够参与进来。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

集中供地的初衷是从土地供应端缓解开发商拿地难的问题,以分散火力,而做到降低溢价率的同时,让大部分开发商都能够参与进来。

然而,第一批次集中供地并没有有效得抑制住房企的参拍热情,反倒增添了浓厚的焦虑情绪,开发商游走在疯狂与非理性的边缘。

另一方面,政策是在持续加码,拿地金额控制在40%销售额以内的土地新政,给不少开发商带上了紧箍咒。

暗地里,不少开发商如融创、建发、世茂等也是被住建部约谈,而名义是稳定房地产秩序!

目的是降低开发商的系统风险,同时让更多房企能够参与进来。

虽说行业集中度的提升是未来趋势,但是政策层面想要走得更加稳当一些。

NO. 1

就在近期,三个月前还集中火力血拼的深圳土地市场,竟出乎意料地将已挂牌的22宗地块悉数撤牌。

而究其原因,在于深圳开发商不玩了!

在既定规则下,除保利、华润、招商等央企巨头还有筹码参与外,民企悉数退场,甚至是开始躺平。

因为真的玩不转了!

与其血拼,亏损拿地,还不如学着躺平,取暖过冬,静候春暖花开。

作为政策敏感且房地产高度成熟的城市,深圳尚且如此,或是对其他城市而言,具有重要的风向标意义。

作为最为活跃的房地产市场,珠三角和长三角往往是头部房企的兵家必争之地。

很多房企的战略定位是珠三角通过旧改做利润,而长三角通过快周转做流量。

对很多开发商而言,尤其以杭州为典型代表的杭州楼市,就是稳规模的流量池。

拿地阶段允许将利润降低,甚至是盈亏平衡,只要保证足够安全。

也难怪,杭州“一哥”滨江集团,在两费、开发速度、融资成本等均极致状态下,也仅仅只能做到1%-2%利润。

而且要知道,第一批次集中供地中,绝大多数地块是高比例自持的,而这就意味着利润全部沉淀在自持中,现金流为负向贡献。

激情过后,总是空虚。

NO. 2

第一批集中供地后,宋都开始退地了;政府严格限制商墅报批了等,很多开发商都开始后悔了。

再聚焦到杭州的第二批挂牌地块。

31宗涉宅地块,均上调起始楼面价、竞自持改竞配建、控制上限楼面价等。

更严苛的竞拍条件,更透明的算账逻辑,让开发商只有血拼。

叠加10宗竞品质地块,本就价差空间有限,还需要现房销售,让很多开发商望而却步。

很多开发商投资总向陌爷反馈,竞品质地块基本不会参加,顶多试探性的研究1到2块,但绝非重点。

因为摊上巨额的财务成本后,项目压根不挣钱,且不能贡献现金流和当年货值。

第二批地块,绝大多数地块在算上公租房及配建后实际房地差仅不足万元。

近期,杭州的一纸文件更是将40余万的潜在购房者踢出售楼处,必然对楼市产生冲击。

虽杭州每年人口净流入50万人左右,足以支撑市场端的需求,但市场情绪一旦转悲,那么也就说凉就凉。

杭州的开发商都很忙碌,一边忙着写PPT,一边又是在凝重的观望。

实力较弱的民企早已退场。

而开发商也终于在市场端情绪有所转变,不确定能否快速跑量的背景下,重新思考:

“项目真的有利润吗?”

或许杭州跟进,集中撤牌,也不无可能。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 深圳土拍骤停,包邮区的杭州会跟进吗?

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