地产并购大年开启,尽调知识大盘点!

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2022-01-17 17:10 545 1 1
不少投拓朋友总觉得尽调就是财务,法务的事情!限于篇幅,今天只讲法务尽调

作者:阳新芽

来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai)

正文

不少投拓朋友总觉得尽调就是财务,法务的事情!

我个人是建议,自己跟的项目在尽职调查时一定要全程跟着,律师看资料的时候你也一起看,财务要报表问问题的时候,你也在旁边听。

因为,尽调会让你对收并购有“醍醐灌顶”的感。

限于篇幅,今天只讲法务尽调。看过尽调报告的朋友应该知道,法务尽调就两部分:项目基本面,项目风险点。其中风险点又分成两个维度:公司维度、项目维度。

#1 公司维度

从公司维度,主要审查以下方面:

①公司基本情况;

②工商变更登记情况;

③股权相关情况;

④公司资产情况;

⑤对外投资情况; 

⑥对外担保情况。

一、公司设立

在项目公司设立方面,涉及对项目公司合法权益会产生重大影响的法律风险归纳如下:

①股东未足额缴纳出资;

②股东出资形式不符合法律规定;

③非货币财产出资作价违反法律强制性规定;

④非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续;⑤股东抽逃出资;

⑥项目公司未依法年检;

⑦其他。

二、股权、资产和股东权益的完整性

拟对外转让项目公司股权的股东是否具有完整的股东权利,权利是否存在法律瑕疵。包括:

①项目公司股权是否存在融资、质押、担保等第三人权利;

审查重点:已有融资情况清单;资金方对项目方、项目的权利限制与管理现状:包括对股东的限制、项目抵押的限制、股权质押的限制、对项目合作或转让的限制、对项目再融资的限制,以及对项目及项目公司的实际控制情况。

②项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵;

③房地产以外重大资产的合法性、处置是否受限,对继续经营的影响,对外投资情况。

④项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险; 

⑤是否存在股东转让股权的限制性约定; 

⑥是否存在对股东在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制; 

⑦是否存在对股东在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制。

三、重要合同风险

企业及法人对外签订的合同;有权对外签订合同的部门及授权人员签订的合同,均应能查则查:

①工程合同签署方式(如需招标工程是否履行了招标程序);

②合同价款支付情况(付款节点及支付情况、是否可能产生工程款优先受偿权);

③项目开发进度是否与合同约定一致;

④较大金额的其他应付款是否因正常生产经营发生等。

#2 项目维度

项目维度,主要审查以下方面:

①土地基本情况;

②土地抵押、查封;

③规划、设计情况;

④报建情况;

⑤在建工程情况;

⑥施工;

⑦项目销售

⑧竣工验收及初始登记

1、土地及土地出让金方面的风险

①地出让合同的签署主体;

土地使用权出让合同应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

②土地出让金的支付凭证;

1、支付时间与合同约定的付款时间是一致;

2、是否缴纳了延迟缴纳的滞纳金;

3、土地契税是否缴纳并取得发票。

实践中存在未缴足土地出让金就取得土地使用权证的情况。

③土地出让合同、招拍挂等文件中对项目的限制性约定;

1、限制某种类型的物业建设;

2、要求某种物业的持有比例和年限;

3、不得整体或分割转让,限制抵押;

4、受让人的出资比例、股权结构、实控人。

④其它

1、有无代征地、代拆迁情况;

2、项目用地是否存在被征收或征用等风险;

3、关于开发达到投资总额的25%。

2、在建工程风险

①土地使用权出让合同约定与工程实际情况;

土地使用权出让合同中约定的规划指标及开竣工时间、工程期限,与实际报建、设计的规划指标,实际开竣工时间、期限的符合性及差异原因。

②规划条件与设计;

是否需要变更规划条件进行建设?如是,必须向城市、县人民政府城乡规划等主管部门提出申请。

③各报建手续文件的一致性;

从项目面积、用途、楼层的层数等方面,核查各报建阶段重要证照载明的项目情况是否存在矛盾,特别是涉及面积、用途等方面的差异。核查报建阶段的重要文件真实性,是否受到过相关行政处罚。

案例:北京某项目,项目公司以虚假证明文件办理竣工验收备案,后房产证被撤销。

④判断后续竣工验收、不动产权证办理是否存在重大障碍;

结合项目当前情况(面积、用途、楼层层数等),从报建情况判断项目后续的竣工验收、不动产权证办理是否存在障碍(包括办理时间的延长、超建情形需要缴纳罚款、关键报建手续未办理完毕等)。

⑤关注在报建过程中规划设计条件是否发生变更;

如规划设计条件等项目重大条件在报建过程中发生改变,需确认规划设计条件等事项改变后,之前已经进行的报建是否需要重新报建。

如:三亚某项目,报建过程中业主申请规划变更,将7层楼加建为9层楼,规划部门已批复同意,但规划部门批复确认前的部分报建手续需要重新报建。

⑥核查项目是否存在未取得相关证照擅自提前开工的情形;

需结合项目现状、建设工程合同的签署情况,核查项目是否存在未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开工证照就擅自开工的情形。

案例:某合肥项目,开发商为加快工期,在未办理施工许可、未办理工程质量监督手续的前提下,擅自施工,被当地建设部门罚款约30万元。

⑦核查项目是否存在未竣工验收提前交付使用的情形;

《建设工程质量管理条例》第五十八条:违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;

(二)验收不合格,擅自交付使用的;

(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

案例:广州某项目,已取得房产证,但未办理竣工验收备案,存在被处罚的风险;但由于房产已投入使用多年并取得房产证,处罚的风险相对较低。

⑧工程招投标。

核查必须招标的项目是否履行了招标手续,核查是否招标流程是否合法,核查中标的有效性。

#3 收并购的几大基本功

很多朋友想知道收并购要掌握哪些东西。

其实,收并购,看上去对投拓人员能力要求复杂,圈内有大神梳理了一下,也就下面几大模块:

01、测算对投拓永远都是最重要的

测算不止是一种算帐的技术,更重要的他给你的是一种数据化分析的思维,同时让你学会去洞察如何合理安排和规划项目,才能实现诉求的最大化。

做完项目测算的人,去跟别人谈判的时候,思路会很清晰,知道谈判关注的重点是什么;而且设计交易方案的时候也会相对清晰和可操作。

02、写立项报告

这个相对简单,因为它和测算的思维是一致的。立项报告只是测算的PPT表现形式。当然,写的好的人,也会有一些小技巧,让领导们看起来更清晰。

03、合同撰写

一般是投资先写,法务再改。也有些公司是法务直接起草。不管方式如何,最后都一定要法务修订和把关。投资人写出来的合同,意思可能都表达清楚了,但是由于缺乏专业法律知识,真到打官司的时候会吃亏。

04、尽职调查

其实,投拓介入的部分主要还是公司立项前的项目初判。这里给大家贴张图:

05、交易方案设计及谈判

虽然同一个问题有不同的解决方案。但是交易方案除了对价支付方式外,主要就是交易路径的安排,你掌握了“资产收购、股权收购;资产剥离(划转、作价入股、分立)、增资扩股、国有资产交易限制”再结合项目实际情况,对手方诉求,完全就能对症下药。

不同的人谈判风格也不一样,但是谁都是围绕那几个点展开谈判,其实没啥难的。(这些在绿皮书讲的很清楚了,不展开了)。 

06、交割

千万不要小看这最后一步,在收购的所有事情里,很多大错都是出在交割里!

行,就写到这了,希望大家并购大年做并购大神

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“投拓狗日记”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 地产并购大年开启,尽调知识大盘点!

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