北京二轮土拍触顶与流拍并存,联合体与国央企是主力

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2022-06-10 19:35 584 0 0
核心城市的土拍依然是国企央企的战场,民企存在感较弱。

作者:克而瑞研究中心

核心城市的土拍依然是国企央企的战场,民企存在感较弱。

5月31日至6月1日,北京率先完成第二轮集中供地的出让,共成功出让14宗含宅用地,4宗地块触及最高限价,其中1宗仍待通过竞高标准方案确定竞得人,成交总建面144.71万平方米,成交总价近500亿元,平均溢价率5.45%,较首轮微涨,但本轮产生3宗流拍地块,区域市场冷热不均,房企投资信心仍有不足。

01 新增加预挂牌环节 对房企投资提出了更加严格要求

北京本轮土拍也实行了预申请制度,在正式挂牌前增加预申请环节实际上增加了政府与房企沟通的环节,通过预申请环节一方面更好地了解房企对不同地块的拿地意向,另一方面也降低了地块挂牌后又流拍的风险,有利于土拍的平稳进行。

值得一提的是,北京的预申请中,房企在缴纳预申请保证金后,如果参与竞拍未能拿地,则将退还预申请保证金和利息;如果未参与竞拍而地块成交,则仅退回保证金;如果未参与竞拍而地块最终流拍,则保证金不予退回。

对于房企而言,便存在以下两种情况:

一,有明确、强烈意向拿地的房企,参与预申请之后,并积极参拍,若最终未能成功拿地,能够保证金与利息一并退回,降低企业损失;

二,拿地意向不够强烈的房企,则需要更加谨慎决定是否参加地块预申请。以往土拍也常有房企抱着捡漏的心态参与土拍,如未能成功拿地也能够退回保证金,但在目前北京的预申请条件下,若地块流拍,房企也需要承担一定损失。

在这样的预申请制度下,“捡漏”对房企而言也存在一定的风险,也对房企的投资提出了更加严格、谨慎的要求。

02 去年延期地块本轮主动“降价” 提振企业拿地信心

去年北京第二轮集中供地中,出现大量延期出让地块,其中有部分地块在本轮重新挂牌,且价格有大幅度下调:

朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块去年分别挂牌,起拍总价分分别为21.3亿和26.1亿,合计达到47.4亿,而本轮合并为一宗地块出让,起拍价为38.8亿元,“降价”高达8.6亿,整体的平均楼板价从54953元/平方米下降至44982元/平方米;

另外朝阳区孙河乡前苇沟003号地块,出让底价也由去年的27.1亿降至19.2亿,总价下降7.9亿元,楼板价更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。

地价的大幅下调,体现了政府调整土地市场的决心,且对于有拿地意向的房企而言,也是较好的拿地机遇。

03 地块热度分化显著 纯宅地以及配套完善地块更受青睐

本轮北京土拍整体成交溢价率为5.45%,较今年首轮提升了近1个百分点,有4宗地块触及最高限价,最终3宗地块成交,还有1宗进入竞高标准方案环节;但同时也产生了3宗流拍地块,流拍率达到18%,比首轮有所增加,可见不同地块之间的热度分化加剧。

触顶成交地块中,最受瞩目的是本次出让的朝阳区太阳宫地块,地块位于东北三环,地理位置优越,且销售指导价定在13万元/平方米,与周边在售项目形成价格倒挂,预计入市将会吸引大批购房者。太阳宫地块竞拍触顶后,中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家联合体均参与了摇号环节,最终中建玖合以66.815亿和10%的政府产权竞得该地块,拿地楼板价为88250元/平方米,溢价率15%。

此外丰台区小瓦窑地块、昌平区平西府02号地块也均已最高限价成交,小瓦窑地块需现房销售30000平方米,平西府02号地块现房销售1000平方米,竞得人分别为电建+首钢联合体、华润+葛洲坝联合体。

反之,本次还有3宗流拍地块,分别为朝阳区孙河乡前苇沟地块、丰台青龙湖地块和丰台区北宫镇003-005号地块,前2宗地块已经是不是首次挂牌,且前苇沟地块地价已经下降了8亿,仍然遭遇流拍;北宫镇003-005号地块主要是由于体量较大,且含一宗教育用地,拿地成本相对较高。



04 盈利空间预留相对充裕 控制销售限价促进项目去化

从盈利空间角度看,本轮北京土拍地价房价比平均值为0.49,房地价差也均在2万元/平方米以上。

其中华润竞得的丰台区亚林西项目地块,拿地楼板价为36394元/平方米,销售指导价为11.2万/平方米,即使有近一半的商办比例,指导价与地价之间的差值也足够大。

此外,通过销售指导价的限制,部分地块项目与周边项目形成了价格倒挂的情况,更加有助于促进项目入市销售,缩短现金流回正周期,对房企而言也有一定利好。

05 联合体拿地占比达50% 国央企依然是主流

北京由于土地总价较高,房企以联合体形式拿地较为常见,本轮土拍成交的14宗含宅用地中,有7宗被联合体竞得,占总幅数的一半,此外国企央企仍然是主要拿地力量。

中海、城建和华润都在各自独立竞得1宗地的同时,通过联合体的形式再竞得1宗地,中海新城+石泰竞得石景山区衙门口地块,京能+城建竞得平谷区府前街地块,华润+葛洲坝联合体竞得昌平区平西府地块,较大幅度地补充了在北京的土储。

从拿地房企的类型来看,仍然以国企央企为主流,本次拿地房企除龙湖以外,其他房企均为国、央企背景,且龙湖也是通过与建工联合体的形式,拿下丰台北宫镇0011号地块,民企在北京拿地难度依然不低。

总体来看,北京土拍在部分热点地块的带动下,整体溢价率有所回升,产生了4宗触及最高限价的地块,但即使是核心如北京,在地块大幅降价的情况下仍然产生流拍,也体现了房企目前的投资信心并不充足。

核心城市的土拍依然是国企央企的战场,民企存在感较弱,预计今年房企投资都将维持这样的格局,民企目前工作仍然以促销售、稳现金流为主。


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原标题: 快评 | 北京二轮土拍触顶与流拍并存,联合体与国央企是主力

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