AMC机构即将出手,解救出险房企

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2022-04-28 18:29 757 0 0
昨晚开始,地产和资本圈流传金融监管部门召集主要银行和5大AMC机构召开专题会议。

作者:炸天团

01

昨晚开始,地产和资本圈流传金融监管部门召集主要银行和5大AMC机构(不良资产管理公司)召开专题会议。
 
据《匠朴研究所》报道,主要议题是12家问题房企纾困并购业务情况,AMC机构针对12家问题房企拟有6项政策:

1、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款;

2、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款;

3、可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的;

4、以上业务开展不纳入房地产集中度;

5、以上业务资本金按照50%计量;

6、与关联方合作收购,不纳入重大关联交易。
 
12家问题房企名单为:世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。
 
此批清单为首批企业,清单有效期2022.4-2023.4,后续会动态调整。

事实上,早在今年1月中旬,金融监管部门就曾召集5大AMC机构开会,研究资产管理公司按照市场化、法治化原则,参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

彼时,监管机构鼓励AMC机构从央行编制的11家出险房企名单中挑选资产。这11家出险房企为:

绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园地产、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力、中南建设。
 
1月份名单基本与最新列出的12家出险房企相同,唯一不同的就是中国恒大。

而中国恒大则是整件事情的缘起,正是中国恒大债务违约引发金融巨震后,GWY金融委制定稳定房地产市场计划, AMC机构出手纾困出险房企正是该计划的一部分。
 
02
 
提及不良资产管理,往往会听说四大AMC机构或者五大AMC机构。
 
所谓四大AMC,即1999年财政部出资设立的信达、东方、长城和华融,不难看出,这四大全部是国家财政部控股,彼时为处置国有银行不良资产而成立的。
 
此外,由中信证券、建银投资于2005年共同出资的中国银河则是最年轻的全国性AMC,与上述四家共同组成了五大全国性AMC机构。
 
数据来源:银保监会,零壹智库

过去这些年,AMC机构伴随着商业化转型,业务边界与规模不断地膨胀,成长为涉足不良资产经营、银行、证券、保险等业务的巨无霸金融集团。
 
当然,他们的主业依然是不良资产运营,帮助银行、非金融机构、企业化解他们的金融风险。

简单而言,就是把商业银行、非金融机构认为的不良资产以极低的价格收购,经过重新包装、运营,然后再卖给有能力或更专业的公司。

买卖交易之间,AMC机构化解掉金融风险,并赚取差价。
 
03
 
在AMC机构收购的不良资产中,很大一部分来自于房地产行业。他们在房地产项目风险化解、房企债务重组纾困等也积累了丰富的经验。
 
客观来说,他们是化解当前出险房企债务危机最有实力也最为专业的力量。
 
比如早期出险房企华夏幸福和泰禾,在债务重组之路上AMC机构都是关键力量。
 
在去年9月华夏幸福出炉的债务重组方案中,长城资产与东方资产两大AMC机构参与其中,并以股折价购买了华夏幸福的债券。
 
去年3月,四大AMC与万科发起成立了泰禾纾困基金平台,提供盘活泰禾在建项目的增量资金,涉及启动金额将达上百亿。

当然,AMC机构既是在帮助房企纾困,也是在让自己尽快的解套。比如华融、长城、信达、东方均为泰禾的主要债权人,长城更是泰禾最大的债权方。
 
不过,上述两家房企的债务重组似乎依然困难重重,至今未见根本性的转机。

今年1月金融监管部门召集五大AMC机构开会后,五大AMC机构也罕见的出现高层调整:
 
  • 3月1日,中国华融第一大股东中信集团派任刘正均兼任中国华融党委书记;

  • 3月9日,张卫东被任命为中国信达党委书记;

  • 4月20日,原华融的党委书记、董事长王占峰被任命为东方资产党委书记,并推荐董事长职位;

  • 4月22日,银保监会同时核准批复中国银河董事长刘志红和长城资产董事长李均锋的任职资格。
 
至此,五大AMC机构一把手全部换血。与之而来的,则是五大AMC机构加快在房地产领域的相关动作。
 
3月份,长城资产发行100亿元规模的地产纾困金融债;

几天后,长城资产100亿元金融债券也获批发行。


两者募资用途均为房地产行业风险化解,此举也被解读为进行不良资产收购的弹药储备。
 
在储备弹药的同时,AMC机构也出手频频:
 
  • 中国华融参与花样年的债务重组计划;
  • 长城资产参与阳光城的资产收购;
  • 长城资产与佳兆业签署战略合作;
  • 融创、世茂等也传出正与AMC机构洽谈等等。

在对房地产行业有风向标意义的中国恒大债务处置中,信达资产也是深度参与。
 
去年12月成立的恒大风险化解委员会名单上,中国信达副总裁赵立民赫列其中。1个月后,中国信达旗下信达香港董事长梁森林更是进入恒大董事会。
 
04
 
客观来说,当下的房地产行业,让AMC机构进场参与出险房企的债务化解工作是非常有必要,甚至是不可替代的。
 
AMC机构进场,注入新资金、稳定资产价格、保交楼稳销售,作用明显。
 
对于出险房企而言,在销售停滞与融资无望后,AMC机构进场成了他们的期盼。
 
然而,现实很残酷。
 
尽管AMC机构已经参与出险房企的风险化解工作,但他们参与化解的意愿并不如外界预期的那样。

或者说,很多房企的债务问题比他们预估的更严重,大量存在的明股实债,复杂的债权债务关系,剧烈波动的资产价格,一些出险房企事实上已经是严重资不抵债的状态,这让见惯了大场面的AMC机构也有些望而却步。

在AMC机构观望的时候,一些被金融机构点名的央企也陷入了观望。

此前,保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和中国绿发等地产为主业的央企也曾被金融监管机构点名,要求他们通过收并购项目资产的方式帮助出险房企纾困。

监管机构为了调动这些央企的并购积极性,将地产并购类融资不计入“三道红线”,这些央企也从国有六大行等金融机构获得了上千亿的并购融资额度。
 
然而,除了前不久佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议、华润收购禹洲和中南的物业板块外,大多数央企并未有出手动作。

但对于出险房企,对于房地产行业和整个中国经济形势而言,时间已经容不得AMC机构的观望和犹豫,而金融监管机构也从维稳的角度督促他们尽快的行动,做出实质性的解救动作。

于是,才有了开篇那场金融监管机构与五大AMC机构的专题座谈会。

说是座谈,其实也是督促,督促他们尽快出手,实质性的解救出险房企。

接下来,我们或许很快就能听到他们的大动作了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: AMC机构即将出手,解救出险房企

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