彩园养成记

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2021-04-21 11:23 124 0 0
作为旭辉落地的首个康养社区,太湖彩园无可避免会带上旭辉的诸多烙印。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

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作为旭辉落地的首个康养社区,太湖彩园无可避免会带上旭辉的诸多烙印。

观点地产网 十年前,雄心勃勃进入苏州市场的花样年在风景不错的太湖边上拿下了一宗酒店用地,所有人都认为,一幢可以称之为“标志性”的五星级酒店将会在不久之后与众人见面。

没想到,这一等便是十年。多年以后,该地块上已经难见“酒店”的踪影,反而是有开发商在此处造起了一个养老项目。

这个项目如今名为“太湖彩园”,开发商是旭辉。

2019年底,中国成为目前世界上唯一一个老年人口超过2亿的国家。而预计“十四五”期间,我国老年人口将突破3亿人,占到总人口的20%左右。到2050年以后,我国将进入重度老龄化社会。

时代大势之下,没有人会质疑未来的养老行业拥有着庞大的市场体量,开发商们也不例外。

“养老是未来的朝阳产业。”在今年3月的业绩会上,被业内称为“房地产战略家”的旭辉老板林中给出了自己的判断。同样也是源于这一判断,相应的养老产业平台“旭辉健康”于2019年7月成立。

和传统的住宅开发大多热衷于“高周转”不同,作为地产领域的“新业务”,养老产业的运营模式哪一种最行之有效如今尚未有定论。

目前,国内养老产业常见的运营模式包括持续照料退休社区模式(Continuing Care Retirement Community,简称CCRC)、全龄型社区模式和养老公寓模式等。

一切都是崭新的,一切都是未知的。借它山之石攻玉,旭辉从一些老牌养老企业中引进了不少人才,亲和源前总裁、旭辉健康现总裁张昊岩便是其中之一。据了解,这位掌舵旭辉健康的人士,已经在养老产业深耕了十余年之久。

搭好平台和团队一年后,旭辉首个康养社区“旭辉·太湖彩园”落地苏州,该项目已于日前开放预约,并将于明年6月正式投入运营。作为“彩园”系列的首个项目,太湖彩园无疑是探究旭辉养老模式最好的典型。

彩园始末

在过去十多年里,旭辉太湖彩园项目曾历经中信苏州和花样年之手。

十年前,花样年与中信深圳及其两间附属公司订立股权收购协议,分别斥资6.6亿元和2.5亿元收购中信旗下苏州两家名为花万里及林甲岩的地产公司全部股权,收购资金总计约9.2亿元。

这是花样年首次进入苏州,通过该笔收购,花样年拿下了三个项目,即“太湖城地块”“浩阁地块”以及一宗酒店地块。

其中,“太湖城地块”包含了位于苏州吴中区太湖区域的5宗地块,总面积为28.2万平方米,当时规划用于住宅开发。“浩阁地块”与前者相距不远,总面积约10.42万平方米,部分已用于商用。

至于酒店地块,位置与太湖城地块相邻,编号为“苏地2005-B-54号地块第2号地块”,总面积为70,317.20平方米,计划用作发展五星级酒店。

而这宗酒店地块,便是如今的太湖彩园。

按照地块要求,该酒店地块是要比太湖城地块先开发的。因此在上述收购仅4个月后,花样年便迅速宣布酒店项目正式启动,这也是花样年整个太湖项目中第一个开工的地块。

据时任苏州花万里房地产开发有限公司副总经理周兵介绍,他们的计划是在年内(2010年)先推出3.5万平米的公寓项目,从2011年开始的5-6年时间段内将陆续推出9号地、3-4号地以及7-8号,其中2号地的酒店计划将于2012年年终投入使用。

只是时过境迁,当初比2号地块晚一步启动的住宅项目早已陆续入市,但五星级酒店却仍是不见踪影。后来甚至摇身一变,从花样年旗下的酒店项目,变成了旭辉旗下的养老产品。

据企查查显示,曾经的苏州市花万里房地产开发有限公司如今仍然存在,法定代表人仍为花样年的王丽萍。

但除此之外,市面上还有一家名为“苏州花万里酒店有限公司”的企业。据资料显示,该企业原股东是深圳市花样年地产集团有限公司,于2020年7月8日,该公司的大股东变更为上海旭辉健康管理咨询有限公司,公司负责人变更为张昊岩。

如此看来,这家“苏州花万里酒店有限公司”或许正是苏州市花万里房地产开发有限公司分拆出来的项目公司,并较大概率是上文所提到“酒店地块”的项目公司。

虽然从股权架构上看旭辉是2020年7月才进入的,但据当地人士介绍,其实早在2019年时就看到该项目重新搭起了脚手架,疑似已经重新开工。不过,据一位接近旭辉健康的人士介绍,旭辉是去年6月底从花样年手中接过的项目。

“这个项目对政府来说是个难题,周边的地产项目花样年已经开发完了,但这个酒店部分却一直没能推进,闲置了很多年。”该人士还透露说,最初是花样年找到了旭辉,并提出是否有兴趣做这样的一个项目。

据相关人士介绍,旭辉太湖彩园项目如今一期主要是在进行内部结构的重新调整和装修,明年6月份将能够正式开园。“项目中间有一条河分隔南北,北侧是一期,南侧是二期,所以一期工程先开园也是不会有任何影响的。”

旭辉烙印

太湖彩园项目总用地面积约为7万平方米,按照规划,预计可容纳700余户近1200位老人入住。按照功能分区,该项目被划分成了老年活力公寓、亲情社区、度假休闲及高龄介护四类。

作为旭辉落地的首个康养社区,太湖彩园无可避免会带上旭辉的诸多烙印。

某种程度上来说,旭辉能够从花样年手中接过这一项目并非偶然。林中曾在公开场合颇为自豪的介绍说:“旭辉有非常强的合作精神。”今年业绩会上,林中也表示,旭辉的合作不仅仅是在住宅开发类的项目,最近也在把这种“合作”推广到持有类的项目里。

从这个角度看,太湖彩园项目似乎也算得上是这份“合作精神”的延伸。“当然,相比之下我们还是更喜欢自己拿地去造项目”,张昊岩笑着说道。

据他向观点地产新媒体介绍,旭辉健康目前的区位选择主要集中在北京、上海以及上海周边的重要城市。

这样的布局策略不禁让人回想起,几年前的一次业绩会上,当谈到增量市场和存量市场时林中也曾有预测称,旭辉未来很有可能会只在一线以及核心城市做存量。现在看来,旭辉在养老产业上也秉持着“只在核心城市发展”的理念。

“核心城市的老年人更容易接受‘养老’这个理念,同时他们的消费能力也足够支持。另外,核心城市的空巢率比较高,有一些二三线城市或者三线城市,子女和老人还在一块住,这种市场情况实际是不适合我们进入的。”

对于如何形成自己的竞争优势和行业地位,张昊岩有着十分清晰的认识。“其他一些散点的城市,我没有那么多力量去发展,那些也不是我们主要的发展对象。”他直指,如果旭辉健康能成为头部城市的头部养老运营商,那基本上也就相当于是成为了全国的头部运营商。

看重重资产的投入是旭辉一贯以来的特色,除了主业之外,包括旭辉瓴寓的管理层也曾多次表示将“加快重资产布局”。

同样,旭辉健康也保持了这一风格。

“在投入的核心城市,我们是考虑重资产先行,采用先重后轻的打法。”张昊岩解释说,旭辉健康的逻辑就是先做出一些标杆性项目,让市场能够理解旭辉健康的服务和品质,之后再开始做轻资产输出。

说到这,张昊岩笑道:“如果我不做苏州项目(太湖彩园),大家可能也不知道是否真的可以做品质比较高的养老项目。”他进一步表示,“所以我重资产可能会放在这,但我的输出是可以面向全国的。”

对此,有业内人士分析指出,这种模式尽管前期扩张速度会受到一定的影响,但胜在稳健。由于旭辉健康的重资产选址都在头部城市,未来这部分资产会产生增值收益,届时旭辉健康便可以以此为标的做资产证券化。

产业心思

在旭辉健康的理解中,如今中国养老产业是“9073”格局,即90%的老年人由家庭自我照顾,7%享受社区居家养老服务,3%享受机构养老服务。

基于此,旭辉健康目前所制定的战略是“主打3、渗透7、辐射90”。具体而言,旭辉健康划分了三种产品类型,包括CCRC持续照料养老社区、医养型产品以及管理输出。

具体而言,旭辉健康的“CCRC持续照料养老社区”主要聚焦在北京、上海、长三角区域等城市圈。主打中高端综合社区,产品定位是准财富阶层和小康富裕型人群。

据了解,这也是旭辉健康当前最为重要的一个产品模式。除了苏州太湖彩园之外,旭辉健康目前在北京顺义也同样布局了一个“彩园”系列项目。

其次是医养型产品,布局区域同样是放在了北京、上海、厦门等地,目前已经拥有的此类项目包括了北京劲松康复医院等。至于“管理输出”,则是面向全国有相关需求的养老企业,不过该业务并非旭辉健康当前的重心。

和其他的养老机构相比,旭辉健康的差异化之一是其存有着一份做“产业”的心思。

具体而言,太湖彩园的收费模式是会按照不同的级别,每位入园客户需缴78万、128万等不同金额的押金费。从目前来看,其盈利的主要来源,则是每个月向客户收取的服务费用。

显然,这样的盈利模式与一般卖会员卡,或者是出售使用权的养老机构存在明显差异。

以亲和源为例,据观点地产新媒体了解,亲和源的运营模式之下,其主要的收入来源正是出售会员卡。在亲和源前十大销售客户中,收入来源性质属于“养老会员卡”的就有7名,只有两家是租金收入,还有一家是养老咨询费。

而据管理层介绍,旭辉健康之所以采用“押金”的形式,最重要是为了保证这个项目的资产完整性。“如果我们也去做会员卡或者别的,那未来这个资产就不能做资产证券化了。”

也正是对资产运营方面的心思,让旭辉健康在对外时表示,自己是一家“以金融科技为驱动”的健康生活服务集团。“如果重资产运营成功了,项目未来实现的收益会更高一些”,张昊岩也对外表示,未来也欢迎一些重要的,有战略意义的金融机构一起来开展合作。

当然,这也只是从企业经营的角度来观察。在具体服务内容上,张昊岩表示,除了满足刚需,旭辉健康做了很多能够让老人感觉自己更有价值的事情。

如张昊岩所说,让旭辉健康奉为“特色”之一的,是他们会向入住的老人提供“学院生活”服务。按照官方的说法,其提倡的是“老有所学”的同时还能“学有所用”,即在培训和学习之后,给老人们提供展示是发挥技能的平台和机会。

值得一提的是,这一套让老年人继续实现晚年价值的模式,和亲和源等一小部分养老机构所提出的“老有所为”颇为类似。二者的核心思维相近,只是表现形式上存在一定差异。

“我们的理念不是简单以维系老人的生命为基数。比如,一个人学了书法,我要可能会给他开展,有的人学了舞蹈,他可以成为我们的老师,这对他们来说价值提升是不一样的。不是学完就自我封闭起来,而是说所学到的东西可以为他和这个彩园社区做出价值。”

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 原报道|彩园养成记

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