为什么大家都抢着买“法拍房”?

为睿资产 为睿资产 作者:为睿房地产金融部
2019-08-05 22:48 3526 0 0
商业地产的开发模式、资金模式以及运作模式一直是困扰很多开发企业的问题,今天介绍一下常见的商业地产中的开发、资金及运作模式。

作者:为睿房地产金融部

来源:为睿资产(ID:VeryAsset)

引言

“住房问题”可能是每个在上海居住、生活的居民最为关注的问题,无论有没有上海户口,无论是不是买房刚需,大家都希望有朝一日能置办下属于自己的房产或者是囤几套房子过上每月收租的生活,但是上海地区高昂的房价足以让大多数人“望房兴叹”。很多从外地来上海的创业者和追梦人努力打拼很多年仍没有足够的资金为自己购买一处“落脚地”,最后不得不在长期的苦苦坚持之下黯然离场。

但是如果现在告诉您,有一种房源“房价是市场价的七到八折,无户口要求,并且不限购”您会不会怦然心动?实际上这种房源是确实存在的,它就是如今受到很多人青睐的“法拍房”。

一、什么是法拍房?

法拍房是法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。一般出现在债务人即房主无力履行按揭合同或无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,法院将债务人名下房产通过互联网拍卖平台,以网络电子竞价方式公开进行拍卖,并以拍卖所得价金满足债权。

2016年8月2日,最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,对网络司法拍卖制订了详细规范。并且于2016年11月25日发布了《最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》,确定将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网5家平台纳入名单库,随着法律法规的完善,网络平台上的“法拍房”经过了近几年的发展,越来越走进了广大投资者的视线。

二、网络平台上法拍房的种类

据统计,近几年出现在网络拍卖平台的房源中住宅用房(主要包括各类商品住宅和商用住宅)数量最多,约占70%;商业用房(主要包括商铺、写字楼等),约占20%左右;工业用房(主要指工业厂房)数量最少,仅占2%;其他用房(主要包括各类车库和停车位),约占8%左右。

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三、上海地区法拍房现状

根据为睿资产于6月19日发布的“上海地区6-8月份司法拍卖房源信息(住宅用地篇)”一文中收录的信息可以得知,上海地区6-8月份有关住宅用地的法拍房共计142起,这些法拍房分布在上海各区,表现出数量众多和分布较广的特点,如下图所示。

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四、法拍房为何会这么便宜?

之前说到法拍房的房价是市场价的七到八折,这种说法并不是“空穴来风”或是“胡编乱造“。通过为睿团队从淘宝拍卖平台上搜集的2019年4到6月份,上海部分地区已成交的法拍房的数据整合可以看出,法拍房的成交价相对于同区域二手房和新房的房价都具有一定的优势。

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△数据整理自淘宝拍卖平台

那么,法拍房为什么会这么便宜呢?

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定:“起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”和第二十六条的规定:“网络司法拍卖竞价期间无人出价的,本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖,拍卖动产的应当在拍卖七日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”根据上述法条的规定,对于一拍的房产,起拍价最低可以是市场评估价的7折,如果一拍流拍,重新安排的二拍起拍价最低可以是一拍起拍价的八折,通常来说,法院为了推动拍卖尽快完成,都倾向于以低折扣起拍,所以二拍的时候折扣最低可到5.6折(0.7x0.8=0.56)。

既然起拍价的优惠幅度这么大,那么法院所给出的评估价是怎么来的呢?

在对房产依法进行拍卖之前,法院要先对房产进行评估,评估的方法是由法院选择相应的评估机构进行上门评估,但是受条件所限,评估机构一般也无法进入到房间中仔细评估(因为大多数情况下评估机构并不能获得房产的钥匙,或者被拍卖房产的所有人会阻挠评估机构进行评估),而是仅能从外围观察一下,然后对比周边同等房产的价格做出一个笼统的评估,因此评估机构给出的评估价格一般比较保守,相比市场价相差10%到20%,有的甚至更高。另外一点就是,评估价格可能是房产拍卖之前很长一段时间做出的。如果中间间隔的这一段时间正好遇到楼市上涨的情况,那这个评估价在拍卖时看来将会是一个被大大低估的价格。

五、法拍房所具有的优势

前面已经介绍了法拍房所具有的相比其他房源更为优惠的价格,接下来将会介绍法拍房所拥有的其他优点:

(1)可以避开限购令

在上海地区,法拍房的面积大小以及所购区域、买房人本地或是外地户口、购房资格等在法拍房面前都不受影响。对不符合上海限购政策但又急需购买住房的人士,比如外地户籍没有社保和缴税记录,竞买后,竞买人缴纳完相关税费,凭法院《拍卖成交确认书》、《裁定书》、《协助执行通知书》,到房屋所在辖区产权交易中心就可以办理过户手续,属于带有法律效力的强制过户。

(2)可以按揭贷款购买

购买法拍房并不一定都要支付全款后才可拍得,各大银行征信好的客户可以根据个人条件和需求,可以正常享受国家银行政策和利率,进行审批按揭和贷款。

(3)法拍房中可能会出现房产市场上比较稀有的房产

一般情况下,法院会以被执行人名下最优质的房产,予以查封作为拍卖品,用于偿还债务。例如在市场上很少出现的重点学区的住宅、顶级公寓和独栋别墅、写字楼、商业酒店等,这对于有需求的购房者来说是一个难得的机会。

(4)即买即住且买房送装修

除了部分法拍房会出现权利归属关系上有瑕疵或者房屋中有人居住的情况(这些情况可以通过拍卖前请专门机构对该房产进行尽调来避免),法拍房不像购买普通住房一样需要摇号排号,也没有期房拿不到房的风险,并且大多数法拍房已经装修完成,甚至是精装修,可以省一大笔装修费用,少量房源甚至有家具家电。

六、法拍房形成的原因

根据房产被法院查封的原因,法拍房的房源可分为以下四类:

(1)因银行按揭违约产生的法拍房。当贷款购房者无法如期如数偿还贷款时,银行会向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。由于银行掌握原业主的房产证和土地证,这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。

(2)因民间借贷违约产生的法拍房。债务人和债权人签订借款合同,约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款,债权人可以向法院申请债务人还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。但由于民间借贷行为规范性和透明性较差,因此后续产生纠纷的可能性较大。

(3)因财产没收而产生的法拍房。如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如果财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱收归国库。这类房产多涉及刑事诉讼,可能存在与凶宅,风水等方面相关的一些瑕疵。

(4)因无主房产而产生的法拍房。无主房产即没有所有人或所有人不明确,权属长期无法确定的房产。由人民法院判决宣告为无主财产的房产,依法收归国家所有或集体所有,也可进行拍卖,但实际生活中这类法拍房比较少。

七、购买法拍房时可能存在哪些风险?

“收益与风险并存”,法拍房作为一种具有较高收益的投资手段,也一定会有一些风险,通常来说,竞拍人在竞拍之前应当通过委托律师等专业人士对于该房产进行调查,来防范以下风险的发生。

(一) 可能会购买到存在产权争议的法拍房

产权争议问题容易发生在以下情形之中:

1.夫妻双方在法院的离婚调解书中约定,房产归没有在房产证登记一方单独所有并且尚未变更产权登记的情形。一般情况下,房产的所有人就是房产证上登记的主体,而这种情况下,房产所有权应以离婚调解书为准。竞拍人购买这样的房产,当生效的离婚协议书上确定的所有权人主张权利,就会出现因所有权不明引起的纠纷。

2.可能发生在一物多卖的情形下。法拍房的一物多卖是指被拍卖的房产在被强制执行前,被执行人就与他人签订了房屋买卖合同,将法拍房卖给他人,只是由于价款尚未完全付清等原因未办理过户手续。此时法院对该房屋进行强制执行,竞得人成功拍买,可以视为签订了房屋买卖合同。因此,同一标的物上就存在两个有效的房屋买卖合同。而物权的变动不以合同的成立为要件,房屋所有权的转移是以过户即产权变更登记为条件的,故在这种条件下,与被执行人签订买卖合同的案外人和竞得人出于平等地位,所有权并不当然地归竞得人所有,如果被执行人选择将房屋所有权转让给案外人,竞得人就没有抗辩理由,只能追究被执行人的违约责任。

(二) 拍得的法拍房中可能存在长期的租赁合同

在现实中的民间借贷中,债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同,以保证在债务存续期间,作为抵押物的房产不被处分,能保证债权人权利的实现。若竞拍人在竞拍之前并未确认房屋现在的状态是空置还是出租中,导致拍得的房产上存在有长期的租赁合同,那在拍卖成功后,依据民法“买卖不破租赁”的原则,竞得人即使取得房屋所有权,也不能对抗租客的租赁权,无法实际入住。并且被执行人在房屋拍卖之前就已经收到房屋的全部租金,此时竞得人既无法及时入住,又无法获得房屋的租金,只是空有房屋的所有权,竹篮打水一场空。

(三)拍得的法拍房没有清户,为竞得人的实际居住带来困难

若竞拍人在竞拍之前并未核实该房产中是否实际有人居住,那即使成功拍得房产,也可能会面临无法入住的严重问题,有可能会碰到实际居住人拒绝搬迁,无法入住的情况。比如原业主不讲理,拒绝腾房,或者房屋中有老年人、病人或未成年人长期居住生活,这些人是原业主设定的实际居住权利,竞得人要想通过正常的渠道,收回房产的占有使用权,存在困难。

而且需要注意的是,法拍房成交后,法院并不负责房源拍卖后的清场和交付,需要买家自行处理。也就是说,如果原来住在房子里的人是“老赖”,不愿意搬走,竞得人可能会面临无法实际入住的严重后果。

(四)拍得的法拍房可能存在需缴高额税费的问题

竞拍人在竞拍法拍房之前,一定要仔细考虑拍得房产后的税费的问题,必要时可以委托律师协助调查,因为有的法拍房拍得之后,所要承担的税费的数额比较巨大。比如在国家划拨的土地上所建的房屋,二次交易时需要受让人补交土地出让金,或者如果该房屋上一次交易是“直系亲属过户”的情形,则在第二次交易时需要缴纳两次的房价差价,这些税费都是不小的开销。但是在拍卖之前,法院查询房屋信息的时候,一般不会查其交易信息,只是查询其房屋产权所属情况以及是否存在被查封、抵押的情形,因此这就需要竞拍人自行调查清楚或者是委托律师去调查。

另外,在司法拍卖过程中,虽然法院会组织竞拍者前往看房,但法院一般不提供房子是否“满二”或者是否“满五唯一”等具体信息。而竞买者如果遗漏这些信息可能会承担很大一笔税费。比如一套200万元的住宅,如果不满5年非唯一,各项税费加起来高达十几万元。另外还需要注意的是,如果房子有拖欠水电费和物管费,所有欠费也都要竞得者自己买单。

(五)拍得的法拍房实物现状可能和网络上了解的不一致

在拍卖公告中,大家可能都会注意到这么一句话“标的物以实物现状为准,法院不承担本标的瑕疵担保责任”,也就是说,法院对拍卖的房屋的外观、质量结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保,由买受人自行承担相关责任,由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。现实中可能存在拍卖房中有违章搭建的情况,那么拍卖面积和实际登记面积可能不一致,买受人必须要自行拆除违章搭建后才能正常办理过户。

所以总的来说,竞拍人如果不想拍得房屋之后才后悔,悔拍后白白亏掉之前缴纳的保证金的话,那么在竞拍之前由自己或者聘请律师去实地看样是非常有必要的,提前了解房屋的房屋结构及附属设施、房屋实际用途、房屋的装修情况、周边配套设施、小区环境等,对于整个拍卖过程都具有重要意义。

八、对于上述风险应当如何防范?

根据上文所述,竞拍法拍房所面临的问题主要有:1.房屋产权争议问题,2.存在长期租赁的问题,3.房屋清户问题,4.高额税费问题,5.法拍房网络上的资料可能和现实中不一致,竞拍人可以以寻求专业帮助的方式规避这些风险:1.委托律师实地调查,走访物业,街道办,周边邻居等,查清房屋现在的租赁情况,以制作尽调报告,从而使竞拍人在竞拍之前了解该房屋的具体情况。2,委托律师提前进行产权调查,测算税费及提供合理税收方案。3,委托律师通过公安部门对户籍进行查询,评估户籍对居住,学区房等方面的影响,指导户口迁出。4.若房屋上存在租赁纠纷或者存在清场问题,可以委托律师制作租赁纠纷的解决方案或者清场方案。

结语

本篇文章主要介绍了法拍房的形成原因,购买法拍房所存在的风险以及对这些风险应当如何防范,希望读者在阅读上下篇之后,既了解购买法拍房所带来的巨大的利益,也能看到法拍房背后隐藏的种种风险,可以对法拍房有一个综合、客观和理性的认识。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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