荣盛发展:上市以来首次出现亏损,债务处于橙档水平

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2022-05-15 10:55 285 0 0
销售业绩完成,但营收下滑,净利润为负。现金短债比和剔预收后资产负债比踩线,“三道红线”处于橙档。

作者:克而瑞研究中心

销售业绩完成,但营收下滑,净利润为负。现金短债比和剔预收后资产负债比踩线,“三道红线”处于橙档。

核心观点

【业绩同比增速5.9%,完成全年目标103%】报告期年内荣盛发展先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项营销活动,全力以赴去库存;结合疫情实际,推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台。2021年荣盛发展实现全口径合约销售金额1345.6亿元,同比增长5.9%;合约销售面积1204.2万平方米,同比增长2.5%。完成全年销售目标1300亿元的1.03倍,超额完成销售目标。但考虑当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷,荣盛销售依然面临压力。

【全年拿地销售比0.09,新增土储六成布局长三角】2021年荣盛发展共在16个城市新增29宗地,全年新增土储建筑面积303.2万平方米,总价123.4亿元,拿地销售金额比仅0.09,拿地几乎停滞,相比去年的0.22有明显下降。调整布局重心,新增土储超6成布局长三角,为近年来新高。

【环渤海区域土储占比高,结构优化仍需时日】截止2021年底,荣盛发展的总土储约3469万平方米,目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。区域分布与年初差距不大,环渤海占比58.8%,尤其是环渤海中河北省的土储占比达到了43.28%,在目前环京区域整体市场情况欠佳的情况下,荣盛发展整体抗风险情况不容乐观。

【营收下滑,上市以来首次出现亏损】2021年荣盛发展实现营业收入472.4亿元,同比下降33.94%。其中房地产业务营收400.6亿元,占营业收入比重达84.8%,相较去年同期下降2个百分点。2021年荣盛发展实现毛利润92.3亿元,归母净利润亏损49.6亿元,整体毛利率水平为19.5%,较去年同期下降8.3个百分点,归母净利率为-10.5%。出现上市以来首次亏损。

【短期债务风险高,“三道红线”处于橙档】荣盛发展持有现金197亿元,较期初下降37.7%。现金短债比0.8,不符合“三道红线”监管标准;长短债比相较期初下降至1.2,债务结构恶化。净负债率为80.2%,剔除预收账款后资产负债率为75.2%,超出监管规则不高于70%的要求,整体来看“三条红线”处于橙档水平。

【多元化营收占比上升,“荣万家”成功上市】2021年企业多元化营收实现71.8亿元,占比15.2%,较2020年上升2.0个百分点。其中产业园板块营收27.7亿元,占比下降1.7个百分点;物业板块和酒店板块分别实现收入16.7亿元和7.4亿元,分别同比增长2.0%、0.6%,并且在年初,荣万家成功于港交所上市。

01 销售

业绩同比增速5.9% 完成全年目标103%

完成全年销售目标的103%。报告期年内荣盛发展先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项营销活动,全力以赴去库存;结合疫情实际,推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台。2021年荣盛发展实现全口径合约销售金额1345.6亿元,同比增长5.9%;合约销售面积1204.2万平方米,同比增长2.5%。荣盛发展完成全年销售目标1300亿元的1.03倍,超额完成销售目标。但考虑当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷,荣盛销售依然面临压力。


02 投资

全年拿地销售比仅0.09 新增土储六成布局长三角

下半年投资拿地几乎停滞,全年拿地销售比0.09。2021年全年荣盛发展共在16个城市新增29宗地,其中28幅来自上半年。全年新增土储建筑面积303.2万平方米,总价123.4亿元,拿地销售金额比仅0.09,拿地几乎停滞,相比去年的0.22有明显下降。新增土储楼板价为4071元/平方米,与2020年新增土储楼板价基本持平。

调整布局重心,新增土储超6成来自长三角区域。荣盛发展2021年投拓秉持沿长江及陇海铁路沿线,京沪、京广铁路沿线发展,深耕京津冀城市群,稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市的“两横、两纵、三集群”的战略布局策略,聚焦优势城市,在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储,其中长三角地区占企业新增土储金额的比例达到了63.3%,为近年来新高,珠三角凭借广州的高价地块,占新增土储总价比例14.6%,环渤海地区虽然新增土地数量最多,但由于单价偏低,因此投资占比仅有16.2%。


03 土储

环渤海区域土储占比高 结构优化仍需时日

总土储可保障未来3年左右开发需求。截止2021年底,荣盛发展的总土储约3469万平方米,相较年初下降9.6个百分点,结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算,目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。

区域分布与年初差距不大,环渤海占比较年初下降2.2个百分点至58.8%。目前虽然荣盛发展在逐步扩展全国化布局,从2021年新增拿地区域占比可以看出,目前集团也在积极调整土储结构,尽量平滑风险。但其环渤海区域依然是企业发展的大本营,尤其是环渤海中河北省的土储占比达到了43.28%,在目前环京区域整体市场情况欠佳的情况下,荣盛发展整体抗风险情况不容乐观。


04 营利

营收下滑 上市以来首次出现亏损

营业收入同比下滑,地产营收贡献84.8%。2021年荣盛发展实现营业收入472.4亿元,同比下降33.94%。其中房地产业务营收400.6亿元,占营业收入比重达84.8%,相较去年同期下降2个百分点。另外产业园收入较去年同期下滑近5成,物业服务和酒店经营业务同比均有提升。

盈利能力持续下滑,净利润亏损。2021年荣盛发展实现毛利润92.3亿元,归母净利润亏损49.6亿元,整体毛利率水平为19.5%,较去年同期下降8.3个百分点,归母净利率为-10.5%。整体来看,企业的毛利率和归母净利率水平自2018年持续下滑,其中净利率到2021年出现上市以来首次亏损。


05 负债

短期债务风险高 “三道红线”处于橙档

现金短债比0.8,短期债务风险上升。截止至2021年底,荣盛发展持有现金197亿元,较期初下降37.7%。现金短债比0.8,不符合“三道红线”监管标准;长短债比相较期初下降至1.2,债务结构恶化。且需要关注的是,截止至2021年底,荣盛发展应付票据总额仍有41.1亿元,短期内债务风险较高。

净负债率与上年持平,剔预资产负债率仍然超过监管要求。截止至2021年底,企业净负债率为80.2%,与2020年持平。剔除预收账款后资产负债率为75.2%,超出监管规则不高于70%的要求,整体来看“三条红线”处于橙档水平。


06 多元化

多元化营收占比上升 “荣万家”成功上市

物业及酒店板块营收占比上升。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主、辅业的协同发展,实现公司收入和利润的持续增长。整体来看,2021年企业多元化营收实现71.8亿元,占比15.2%,较2020年上升2.0个百分点。其中产业园板块营收27.7亿元,占比下降1.7个百分点;物业板块和酒店板块分别实现收入16.7亿元和7.4亿元,分别同比增长2.0%、0.6%,并且在年初,物业服务板块荣万家成功于港交所上市。


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原标题: 年报点评46|荣盛发展:上市以来首次出现亏损,债务处于橙档水平

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