全国土拍一盘棋!

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2021-08-27 18:24 837 0 0
2021年的土拍市场,经历了上半年的近乎非理性的疯狂到下半年全国土拍规则的重大调整,仅半年的时间。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

2021年的土拍市场,经历了上半年的近乎非理性的疯狂到下半年全国土拍规则的重大调整,仅半年的时间。

折射出的却是开发商的游戏规则和生存逻辑已然发生重大调整与变化。

密集调控政策的组合拳,让开发商更是措手不及。

从“三道红线”的加强监管,到40%销售额的拿地金额限制,再到政府严查房企购地资金来源等。

目的只有一个:

“就是倒逼房企主动降杠杆,降低行业系统性风险,以达到维稳,同时避免地产行业过度挤压金融资源。”

作为房企生存和发展的命脉,在拿地阶段的控制和政策指导就显得尤为关键。

01

地产再无黑马

房地产经历过上一轮大幅波动的市场周期后,在经济大势中的作用毋庸置疑,甚至具有时代意义与标签,但同时背后的风险也逐渐暴露,而维稳就是关键之举措。

政策的密集出台、土拍的维稳调控、舆论的源头控制、房价的强政策指导等举措的目的就是控制房地产在窄幅的箱体内波动。

野马一旦脱缰,只会越跑越欢!

从房企层面来看,不少开发商的紧箍咒也越来越紧:

建发在上半年横扫地王后,下半年明显低调;

融创上半年激进式的拿地模式,下半年难以为继,甚至全面停止;

宋都宁可保证金被罚没,也要退地,反映上半年疯狂的土拍市场;

以上仅仅是部分房企的缩影,但绝大多数的房企都还是颗粒无收,处于空仓状态,面临严重的生存危机。

近期的裁员舆论也能很好的侧面印证,开发商的日子并不好过。

其次,在政策层面上,政府开始严查购地资金来源。

以杭州第二批集中供地为例:政府严查违规提供借款、担保等融资便利,禁止上下游企业垫付、金融机构融资等。

说白了,就是房企的融资路径在政策层面全部收口,前融压根不成立了!

上一轮行业周期中的黑马房企如中梁、阳光城、融创等,之所以能够快速扩充规模,很关键的在于善用杠杆。

房企通过少量的自有资金投入,采取前融、前前融、开发贷等融资渠道,通过杠杆快速撬动规模。

而现阶段的政策限制下:

首先,严查购地资金来源堵死了房企土地款配资通道;其次,40%销售额的拿地金额限制也进一步卡住了房企规模增长诉求的喉咙。

房地产,再无黑马!

02

全国土拍一盘棋

两集中政策以来,房企通过公开市场,获取土地储备的机会只有三次,开发商的试错成本急剧变高。

第二批次集中供地经历了2-3个月的难产周期后,目前各大一二线城市纷纷出台供地计划。

与此同时,虽然土地出让规则发生根本性的变化,但全国重点一二线城市的土拍规则趋同,而背后的逻辑是同一盘大棋。

无论是北京、上海、广州等一线城市,还是南京、杭州、武汉、成都、天津等强二线城市,第二批次的土地出让规则在大的逻辑层面,都在在相同的政策指导下制定。

(1)控制土拍溢价率+摇号确定竞买人

无限制的依赖于土地财政难以为继,保证开发商的合理利润是房地产市场端和房企稳定发展的安全垫。

(2)在摇号基础上,限制“马甲”

此举是为了维持土拍的正常秩序,避免房企内卷,导致不公平的市场环境。

(3)严查购地资金来源

这一规则对于资金实力强的龙头房企或央企国企而言,影响并不大,但是对于资金链紧张,尤其是依赖高杠杆、快周转的房企却是“伤筋动骨”。

(4)参拍企业资质审查

无论是普通招拍挂地块或是北京、杭州等地的试点竞品质项目,对于开发资质的资格审查的门槛也是越来越高,壳资源参拍的模式受到越来越多的限制。

土拍政策的调整目标是倒逼迫开发商主动降杠杆,化解潜在流动性危机,同时保证开发商的合理利润,从企业端的维稳举措。

全国土拍一盘棋,而背后体现的是行业发展的“稳”字当先。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 全国土拍一盘棋!

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