最高院:虚设房产买卖套贷交易合同无效,不影响贷款担保合同效力!

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2021-09-16 11:54 271 0 0
“购房者”与开发商为套取银行贷款而签订虚假购房合同,即使该购房合同被认定无效,相关借款合同和担保合同效力不受影响,“购房者”仍要偿还欠付银行的按揭贷款,若开发商为该按揭贷款提供连带责任保证的,亦应承担连带保证责任。

作者:初明峰刘磊郑梦圆

来源:金融审判研究院(ID:jrspyjy)

裁判概述

“购房者”与开发商为套取银行贷款而签订虚假购房合同,即使该购房合同被认定无效,相关借款合同和担保合同效力不受影响,“购房者”仍要偿还欠付银行的按揭贷款,若开发商为该按揭贷款提供连带责任保证的,亦应承担连带保证责任。

案情摘要

1.吕秋秋先是与天地公司签订《商品房买卖合同》,约定购买天地公司开发的别墅一栋。双方还约定吕秋秋先支付首付款1880843元,余款180万元通过银行按揭贷款支付。

2.吕秋秋又与浦发银行南昌分行签订《借款合同》,约定浦发银行南昌分行提供180万元贷款给吕秋秋用于购房,并将贷款转入吕秋秋指定的天地公司在浦发银行南昌分行的账户内;天地公司为上述借款提供了连带保证责任。后浦发银行南昌分行将180万元贷款汇入吕秋秋指定的天地公司账户,该款项实际由天地公司使用。

3.另查明,吕秋秋与天地公司签订的《商品房买卖合同》系为套取银行贷款而签订的虚假合同,双方的真实意思表示是为了套取银行贷款。

4.后吕秋秋未能按期向浦发银行南昌分行偿还按揭贷款,浦发银行南昌分行诉至法院要求吕秋秋归还所欠贷款本息,并要求天地公司对此承担连带保证责任。

争议焦点

吕秋秋及天地公司是否应当承担还款责任?

法院认为

吕秋秋与天地公司签订的《商品房买卖合同》系为套取银行贷款而签订的虚假合同。据此,天地公司与吕秋秋签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示是为了套取银行贷款,原审中,吕秋秋与天地公司亦对此予以认可。故原审判决认定该合同属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同,符合法律规定。虽然吕秋秋与天地公司签订《商品房买卖合同》时,其与天地公司均明知该合同并非真实的房屋买卖,但吕秋秋与浦发银行南昌分行签订《借款合同》时,向浦发银行南昌分行提交了相关申请贷款的手续资料,没有证据显示浦发银行南昌分行与天地公司、吕秋秋恶意串通签订案涉《借款合同》损害国家利益。因此,吕秋秋与浦发银行南昌分行签订的《借款合同》为双方真实意思表示,内容不违反法律的禁止性规定,当属有效合同。原审判决根据本案事实对《商品房买卖合同》《借款合同》的效力区分认定,适用法律并无不当。吕秋秋与浦发银行南昌分行签订《借款合同》后,浦发银行南昌分行已经向吕秋秋依约发放了贷款,但因出现合同约定的违约情形,浦发银行南昌分行请求吕秋秋归还所欠贷款本息,天地公司承担连带保证责任,有合同依据。至于吕秋秋所述有关法律规定及相关判例等,并非法律规定的新证据。

案例索引

(2018)最高法民申2109号

相关法条

《合同法》(现已失效)

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:    

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;    

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;   

(三)以合法形式掩盖非法目的;   

(四)损害社会公共利益;    

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。   

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

实务分析

国家政策层面对银行资金流入房地产企业一直是持限制态度,实务中往往有些销售回款情况欠佳的房地产企业采取利用虚假房屋按揭买卖交易的方式套取银行贷款,本案事实就是此类操作。如果房地产企业能够为其寻找的“购房者”持续偿还按揭款,问题还不会暴露,但如果该房产企业资金压力持续未得到缓解,出现没有能力持续为虚设“购房者”偿还按揭款的情形,虚假的“购房者”难免会面临银行的索债诉讼。

此时,根据法律的相关规定该虚假意思表示的法律行为无效,该买卖交易合同肯定是不具备约束力的。此时,在债权银行对套取贷款事实不知情的情况下,如虚设的按揭借款购房者、开发商作为担保人试图基于基础交易合同无效主张借款合同无效、担保合同无效的主张显然不应得到支持,笔者认为此时的借款合同和担保合同,作为债权银行是现有撤销权的,如果银行不行使撤销权合同当然有效,债权银行可以基于合同主张合同权利。

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