最近,发生了几件与房地产有关的大事件

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2022-04-05 23:04 1417 0 0
刘鹤主持国务院金融委会议研究当前形势,高层权威定调,“积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策”。

作者:炸天团

3月16日,刘鹤主持国务院金融委会议研究当前形势,高层权威定调,“积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策”。

一场稳定金融、振作经济的大行动由此展开。

随后,央行、银保监会等五部委随即联合发声支持房地产行业健康发展和良性循环。

郑州、哈尔滨、福州、衢州、秦皇岛等十几个城市也开启新一轮的救市动作,取消限购限售渐成趋势。

不过,对于出险房企而言,似乎并未等来实质性的利好。

截止目前,至少有17家港交所上市房企未能在港交所截止日期前发出审计师签字的2021年年报,随之而来的大批房企集体停牌也算是行业罕见的一景。


但很少人注意到,最近,其实发生了几件与房地产有关的大事件,准确的说,都是好消息。

01

第一件事情,3月30日,总理主持召开了国务院常务会议,会议再次强调“把稳增长放在更加突出的位置,统筹稳增长、调结构、推改革,稳定经济的政策早出快出,不出不利于稳定市场预期的措施,制定应对可能遇到更大不确定性的预案”。

相较于金融委的“积极出台与慎重出台”的理性表述,常务会议“早出快出与不出”的表述方式更凸显出时间的紧迫感和事情的严重性。

背后的原因显而易见,地缘政治危机爆发导致中国面临的国际形势突然严峻,疫情在上海、深圳等经济重镇的大规模反扑,让国内外的政治经济形势都面临巨大的挑战。

当然,这也意味着,对于房地产行业政策侧而言,从中央到地方都不再会有更坏的消息了;如果有好消息,那么,也将很快就能听到了。 

房地产行业作为中国经济的压舱石、稳定器,这个时候必须发挥作用了。 

02

第二件事情,3月30日,央行上海分行制定印发《2022年上海信贷政策指引》,要求“金融机构不得盲目限贷、抽贷、断贷、压贷”。

“要正确理解和执行房地产金融审慎管理制度,做好房地产项目并购金融服务,加大对保障性住房的金融支持,助力缓解新市民住房压力”。

央行专门给金融机构下发《指引》,值得深究。
 
去年,银行业整体不良贷款率达到1.73%,其中主要原因就是对公房地产贷款不良率的快速上升。

比如农行对公房地产贷款不良率为3.39%,比上年末高1.58个百分点;交行2021年末对公房地产贷款不良率为6.4%,比上年末高0.45个百分点;

很显然,房地产企业频发出险让整个银行业都害怕了,银行对房企限贷、抽贷、断贷、压贷早已经成为行业普遍现象。

现在,央行终于要出手制止了。  

03

第三件事情,3月30日,中国银行间市场交易商协会发布的注册通知书信息显示,交易商协会接受碧桂园、龙湖、越秀等房企中期票据注册,注册金额合计250亿元。

交易商协会一天接受了总额高达250亿元的中票注册,对于房企而言显然是个很振奋的消息。

更为关键的是,碧桂园、龙湖等均为民企,这也标志着继银行并购贷、供应链ABS等向民企重新开放后,中票融资渠道也向民企重新打开了。

对于很多民营房企而言,这是个好现象,他们的融资通道正全面放开,融资环境也日趋恢复正常。

当然,提交中票注册申请的主流依然是国资背景的房企,据媒体报道,大悦城、保利发展、保利置业、金茂、金地、北辰实业、首创城发、南京奥体等央企、地方国企已合计提交约295亿元中期票据的注册申请。

04
 
对了,3月30日,还有个与房地产有关的事情:房企股票在这一天迎来了一次报复性的大涨。

A股市场,申万房地产板块整体大涨5.68%,创下近几年来的最大涨幅。包括泰禾集团、绿地控股、中交集团、光明地产等近30只地产股涨停,蔚为壮观。

在没有涨跌板限制的港股市场,绿地香港、融创中国、世茂集团、时代中国、阳光100等内房股单日涨幅超过20%,另有中国金茂、龙光集团、佳兆业、合景泰富等十多只内房股上涨超过10%,这也是极为罕见的。 

与此同时,与地产相关的上下游产业链也迎来了一次暴涨,东方雨虹、四川金顶等掀起涨停潮。

有人说是受福州放开限购政策利好的刺激,也有很多人说涨的莫名其妙,但事实上,看完以上的几个大事情,就能明白其中的缘由。

05
 
听了那么多的好消息后,房地产接下来是不是该转暖了。
 
答案应该是肯定的,但相较于以往,又有些不同。
 
不知道大家注意到了没有,整个救市的思路很明确:
 
监管机构是鼓励金融机构向优质房企定向“开闸放水”,而不是全面开闸放水;

开闸放的水定向到盘活出险房企的项目,而出险房企依然是融资闸门紧闭;

开闸放水最先收益的是央企、地方国企,有限的优秀民企享受了同等待遇。

目前而言,被金融机构看中的优秀房企似乎并不多。比如上述提到的中票融资,也仅有碧桂园、旭辉、龙湖这三家房企被接受。

再比如,在银行发放的并购贷中,目前发放的并购贷额度已经超过2000亿元,但仅有碧桂园、旭辉控股、美的置业、新希望地产等获得。

其中又以碧桂园最受青睐,先是招商银行向其发放150亿元并购融资额度,而后农行广东省分行又给与其400亿授信额度,两者合计高达550亿元。

事实上,碧桂园还成功发行了今年房地产行业的首笔供应链ABS,而且至今仍是唯一二笔供应链ABS。
 
既要响应中央支持房地产的号召,又要确保放出去的钱绝对安全,对于金融机构来讲并没有多少选择的余地。

于是,碧桂园、美的置业、旭辉、龙湖等极少数优质房企备受金融机构的肯定,其信用等级已经等同于有官方背书的央企、地方国企,这是极其难得的。

06

相较于那些出险房企对于资金的渴求,这些极少数优质房企似乎更为冷静与克制。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君此前曾在碧桂园的2021年业绩会上表示,“目前,四大行在开发贷方面皆表现出对优质房企极大支持的态度。不过,碧桂园会结合自身发展和定位,继续保持向“三道红线”转绿去努力,所以不会加大融资额度”。

当然,碧桂园不会加大融资额度是有前提的。
 
碧桂园年报数据显示,截至2021年底,碧桂园共有可动用现金余额1813亿元。
 
换句话说,碧桂园在手资金和融资额度其实已经够用了,已经有足够的资金安全垫做防护。

当然,银行为其发放并购贷额度,还有个目的,就是鼓励这些优质房企参与出险房企项目的收并购。

比如美的置业,在接连获得招商银行、交通银行的并购贷专用额度后,先后出手收购了正荣、金科等房企的项目股权,既是在“换仓”获得优质项目,也是帮助出险房企化解债务风险。

碧桂园则自去年四季度以来,已经完成35个项目的收并购安排,并有30个左右的项目也基本谈妥。
 
很显然,目前这些收购的项目将给收购方带来更丰厚的利润回报。

巴菲特说过“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。相信在经历有史以来最强烈的房地产调整后,优秀的房企要变得更优秀了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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