集中供地背景下,房地产企业联合拿地的法律风险与防范

财视中国 财视中国
2021-10-04 15:37 542 0 0
继“三道红线”、“两道红线”等金融监管措施之后,“集中供地”政策成为土地市场的重要调控举措。

作者:财视中国

来源:财视中国(ID:caishiv)

房地产行业一个新的时代开启了。继“三道红线”、“两道红线”等金融监管措施之后,“集中供地”政策成为土地市场的重要调控举措。“集中供地”等新规推动房地产行业从过去的资源驱动和杠杆驱动时代加速迈入运营驱动时代。

“集中供地”背景政策

集中供地政策主要为两集中同步出让工作举措,第一要集中挂牌出让公告,第二要集中组织出让活动。

在此背景下会引发一系列问题,它不像“三条红线”一样更多是对房企资金链收紧问题的考验,而是会主要考验房企的融资能力。

目前有22个试点城市,4个一线城市和18个二线城市。到目前为止22个城市已经完成第一轮集中供地,还有几个城市已经完成第二轮,不管分几轮拿地,大量短期一次性市场抛出土地,对任何开发商来说都是对资金实力的考验。即使曾经融资成本非常低,当集中供地政策出台后,很多开发商短时间内很难筹措大量资金参与主要城市土地竞拍,一定会引发对合作开发概念的探讨,不可避免的会涉及到双方合作和管理能力提升的问题。现在房企涉及到联合拿地合作开发,不同理念、不同公司的管理模式相互碰撞,当中有哪些风险,如何防范?

联合拿地的优势

国家出台房地产宏观调控政策,响应并落实“房住不炒”定位,对于大、小房企既是机遇又是挑战。分散性供给模式对中小开发商的机会越来越少,但给大型开发商带来资源优势。大型开发商依靠其资金实力和资源优势,拿地概率较高,中小开发商参与概率较低。但在集中供地背景下,龙头房企很难仅仅依靠自身资源和资金优势垄断市场。

根据不完全统计,第一轮22个集中供地城市中出现了很多联合拿地情况,北京第一批集中出让的30宗地块中,约有14宗涉及联合拿地;上海首批出让的32宗涉宅地块中,也有多宗涉及联合拿地。联合拿地的优势主要有以下几种:

第一,降低拿地成本,撬动规模优势。目前很多城市集中供地要求把土地上限价格作为监管资金再加上保障金,一次性拿出达到土地价格1.3倍左右的资金量,很多房企在一个城市或多个地块中没有这样的能力,越来越多的大型房企强强联合、强弱联合甚至多家房企和资金方在集团层面联合,而不仅仅是个案联合。这种联合拿地能够增加拿地概率,降低拿地成本。

第二,竞争转为合作,优势资源互补。三方甚至多方联合,既不会与传统房企形成业务、管理上的冲突,又能与房企形成资源优势互补。近几年来,跨界企业之间合作的例子不胜枚举,无论是扩充规模还是推进全国化扩张,合作开发都是一剂良药。

第三,分散投资风险,提升品牌价值。通过与当地有资源的企业合作,提升整个项目的抗风险能力,降低扩张风险。同时也可以弥补自身能力短板,提升开发效率,快速回笼资金,降低现金流的风险。

法律风险与防范

然而,机遇与风险并存。联合拿地为房企带来优势与发展机遇的同时,也潜藏一定的风险。那么常见的风险有哪些呢?

一是合作方资信、履约能力不足的风险。房企应慎重选择合作伙伴,合作前对合作方开展尽职调查,包括但不限于核查开发资质、考察资金实力、调研合作口碑及辨别合作诚意。

二是错误选择合作模式的风险。联合拿地并开发房地产的重要法律特征在于“共担风险”,故合作模式应注意避免只收取固定收益、不承担风险的问题。根据最高院司法解释,如果合作方不能共担风险,将视不同情况为其他法律关系。例如,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同;合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

三是围标串标的合规风险。房企与合作方可以组成联合体拿地,但竞买人之间不得私下串通,采取“围标、串标”等方式排挤其他竞买人、干扰拍卖活动、破坏公平竞争、谋取不当利益等。值得关注的是,上海首批集中供地出让规则明确防止“围标”发生,即申请人竞得地块后,不以任何直接或间接的形式将本方(及本地块项目公司)的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方;而未竞得地块的申请人,本方或关联方也不得以任何直接或间接的形式获取受让人(及本地块项目公司)的股权或投资权益。

四是拿地后引入合作方的风险。本次集中供地,部分地块只允许竞买人单独竞买。若在招拍挂公告中明确规定禁止项目公司的股权发生变更,或者禁止项目公司的股东转让股权,拿地后引入合作方风险较大。据此,从先拿地方角度看,房企在拿地前,应审慎研究出让公告,避免对合作方作出引入或者入股相关承诺,最终却无法实现;从后加入的合作方角度看,须关注并购风险,包括但不限于或有负债损失、侵害股东优先购买权纠纷。

综上,联合拿地之整体风险防范措施应当包括:选择合适的合作项目、合作方;开展法律和财务尽职调查,掌握用地/项目的全部资料和情况;严密安排合作协议条款;把控资金支付方式;掌握项目的实际控制权;要求合作方提供可靠增信措施。

正是因为联合拿地存在较多潜在风险,在资金投入、税收承担、管理建设等方面需要谨而慎之。尤其若合作方没有现金流或增信能力,那么合作就潜藏巨大风险和危机。所以无论是从前端还是到后续开发风险防控,都需要全盘考虑。

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原标题: 集中供地背景下,房地产企业联合拿地的法律风险与防范

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