猛加杠杆?银行二抵贷业务卷土重来,合规风险待厘清

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2020-12-31 11:33 544 0 0
“首套抵押买二套”的消息,称可提供全流程服务,利率较低,并称贷款资金可进入楼市。

作者:郝亚娟、张荣旺

来源:中经财富(ID:zhongjingcf)

临近2020年末,二抵贷业务再次走热。《中国经营报》记者注意到,多家银行推出二抵贷业务。值得关注的是,亦有贷款中介机构发布“首套抵押买二套”的消息,称可提供全流程服务,利率较低,并称贷款资金可进入楼市。

那么,二抵贷业务是否合规?银行作为放款人,对资金用于购置房产是否知情?如何监测贷款资金用途?

一位资深银行人士告诉记者,二抵贷业务在2017年之前被监管禁止,在2018年后尤其是2019年开始,多家银行将其披上创新的外衣后卷土重来,但因部分贷款资金违规进入房市和股市而备受质疑。

二抵贷“涌动”

所谓二抵贷,即住房二次抵押贷款业务,指未结清按揭贷款的住房抵押贷款。事实上,自2019年以来,已有银行陆续发力二抵贷业务。

近日,记者注意到,某贷款论坛上显示重庆银行推出信用卡“安居分”分期业务可办理按揭房二抵。就该产品的具体信息,记者致电重庆银行客服人员。客服人员表示,该行的贷款产品中没有支持二抵押的,只有信用卡的“安居分”业务支持二抵,最长可分期10年,贷款金额不超过80万元,需通过指定渠道办理。

随后记者拨打该客服提供的渠道电话进行确认。电话接通后,相关工作人员告诉记者:“申请办理‘安居分’业务,申请额度为房子净值的七成,最高可申请到70万元,一次性打到个人账户。对按揭房的要求是还款1年以上,额度取决于按揭房评估后的剩余价值,利率在5.8%~8%,主要取决于还款方式和所提供的资料。”

重庆银行负责这一业务的一位客户经理向记者介绍道:“这个业务是信用卡部门推出的,需要把借款额度承载在信用卡中,然后转给你的储蓄卡,在征信上显示的是信用贷款。还款方法主要有两种,一种是等额本息,一种是先息后本。”

某城商行信用卡部人士告诉记者,信用卡分期业务也可以申请到比较大的额度,甚至可以达到百万元,不过信用卡分期需要有特定的消费场景。

随后记者搜索“安居分”产品并以贷款人的身份致电网站上的中介电话,该中介人士告诉记者:“需要通过特定渠道办理,你自己去银行办是不会被受理的,二抵都是外包。”

该中介人士表示:“办理这款产品需要提供房产证原件或复印件、原贷款抵押合同、工作证明、征信报告等材料,征信没问题的话,基本都可以(办理)通过。我们收取2个点中介费,放款后再支付。”

上述重庆银行客户经理补充道,虽然“安居分”业务最高可申请70万元的额度,但如果超过30万元,需要进行受托支付。

“一般情况下,银行对信用卡客户借款用途的监管,只能监测到钱从信用卡中转出来,第一手转到了哪里。”上述城商行信用卡部人士如是说。

当记者问及贷款用途、如果用作买房是否有风险,上述中介人士称:“你要告诉我们真实用途,我们会帮你做好前期工作,肯定不会被冻结。”

那么,上述提到的“安居分”是信用卡分期业务还是二抵贷产品?银行如何监测后续资金流向?就以上疑问,记者向重庆银行发送采访函,截至发稿未获回复。

此外,记者注意到,二抵贷的消息亦在中介圈“蔓延”。上海某贷款中介在朋友圈发布相关信息提到:“房子里有按揭可以直接贷,首套抵押买二套,年化3.95%~4.55%,最长20年期,随借随还。”

“首套按揭房也可以贷款,额度取决于首套房的评估价,通常是打7折之后再减去剩余未还的按揭金额。”上述上海贷款中介表示,“资金用途我们可以帮你搞定,等最终审核评估下来,我们会出一个报价给你。现在已有部分银行收紧这项业务,需要尽快办理。”

浙江钱塘江金融研修院特邀研究员李庚南指出,近期一度盛行的二抵贷又开始趋热,既有商业银行资产荒驱使下对抵押物的需求,也有楼市的暗流涌动、股市机会显现诱发的资金需求,也不排除存量按揭贷款客户在疫情背景下财务状况劣化后的融资需求。

存在合规、法律风险

“从业务逻辑来看,‘二押’作为一种担保方式,对借款人还是有比较明显的制约作用,尤其是按揭贷款归还年数久远,贷款余额所剩不多的这类客户;2020年各行普惠考核压力巨大,通过二抵贷去拓展个人经营性贷款,增加普惠贷款投放和户数,不失为一种有效的方式。”一位不愿具名的某城商行普惠金融部负责人向记者分析。

按照相关监管规制,商业银行开展房产二抵贷的风险点在于贷款资金用途。李庚南指出:“除了二抵贷资金直接或间接流入楼市、股市等投资领域为监管明令禁止外,通过房产二抵贷形式发放个人消费贷款等变相加杠杆行为显然也是审慎监管所禁止的。”

前述资深银行人士认为,根据2007年9月27日原银监会发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,第三条明确规定,对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款,虽然此文件颁发已经有13年之久,但并没有被废止,严格来讲,这项业务并不合规。

在李庚南看来,作为一种普通的信用行为,二抵贷在现行的法律框架下,本身并无可厚非,但是将二抵贷放在特定语境下,从落实房地产调控政策、防范房地产市场风险和居民杠杆率风险等角度出发,则需更多审慎监管的考量,监管部门对二抵贷的态度一直很审慎。

他指出,随着金融形势的变化,各地在对房产二抵贷的审慎监管进一步加强,如有的省明确要求不得以未解除抵押的房产作为抵押发放个人消费贷款。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人消费贷款,禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。

李庚南向记者分析,二抵贷的风险主要存在于以下方面:一是合规性风险,银行发放房产二抵贷的贷款合规性风险除了是否符合上述监管规定外,还包括对借款人偿债能力的审核是否到位、期限是否合理,以及对贷后资金流向能否跟踪到位,会否出现资金被挪用投入楼市、股市等投资性领域的行为;二是法律风险,二抵贷若是在与初次抵押债权人不一致情况下,发放二抵贷贷款的银行在受偿顺序上处于不利位置,而且二抵贷在行使抵押权方面也存在差异:在第一顺位抵押权人未提起实现担保物权之诉的情况下,第二顺位的抵押权人是否能够提起实现担保物权之诉,法务部门在这方面的认识尚存在分歧。

而在法律风险方面,上诉某城商行普惠金融部负责人补充道,一旦债务人违约,作为第二顺位抵押权人的银行将面临不确定性风险。第一,法院通知第一顺位抵押权人并审查其申报的债权是否真实、合法这一过程,相对延长了第二顺位抵押权人实现债权的周期;第二,由于拍卖所得价款将首先满足第一顺位抵押权人的债权,第二顺位抵押权所对应的债权将可能面临无法全部实现的风险。

李庚南还指出,二抵贷融资模式本身固有的信用风险,以房产押后余值或升值部分来追加贷款的做法,对贷款银行而言,潜在的风险无疑是未来房地产市场的不确定性。

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原标题: 猛加杠杆?银行二抵贷业务卷土重来,合规风险待厘清

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