凶猛的杭州土拍,与拿地最猛的民企!

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2022-05-07 16:06 1343 0 0
今年首轮集中供地已经拉开帷幕,从完成情况来说,其惨淡程度对比去年有过之而无不及。

作者:炸天团

今年首轮集中供地已经拉开帷幕,从完成情况来说,其惨淡程度对比去年有过之而无不及。

除了一线城市北京成交480亿,其他一众新一线城市集体扑街。

比如长三角大热城市——合肥,出现了25%土拍流拍率,南京则更高——30%。

北方第二大城市天津更是挂30块地仅成交6块,80%的流拍率让人大跌眼镜。

还有包括成都、武汉等,热度非常一般,基本是地方国企以底价成交,溢价率基本不超过5%。 

疫情反复、行情走弱、和房企债务危机,这些黑天鹅还在持续笼罩在楼市上空,土拍市场低迷不止。 

唯独有一个城市走出了独立行情,土拍市场异常火爆,民企参与度更是接近一半! 

它就是杭州。 

01 

昨天杭州首轮土拍落幕,成绩斐然:

挂牌60宗地块,仅有1宗流拍,其中23宗封顶进入一次报价环节,封顶率达到39%!

此外,杭州更是以成交总价827亿元遥遥领先全国,比第二名北京多了347亿元,接近一个成都的成交量!

关键是在这么高的投放量之下,杭州6.4%的溢价率仍然排在全国第三位,仅次于合肥(11.2%)和厦门(6.8%)。

不管是从土地数量上,还是总价,亦或是流拍率、封顶率各个指标,杭州都远远超过其他城市。 

全国土拍低迷,这次杭州土拍堪称国内“顶流”了。

02 

之所以杭州土拍如此抢手,炸天团认为背后有这么几大原因。 

首先,杭州本土民企表现非常强势,这是其他一二城市不具备的。 

59宗地块,国企竞得35宗,民企竞得24宗,基本是平分秋色。 

其中最凶猛的当属滨江集团,其豪掷184.4亿元揽下11宗地块(3宗联合竞得),无论是钱江新城、未来科技城等热门板块,还是临浦、临平等低价地块,滨江不挑剔全拿下。

其次,绿城也不负众望,耗资146.2亿元拿下7块地,排名第三的为国企建发,以一次报价一举拿下四堡七堡2宗大热地块,达81.2亿元!

很多人可能会质疑,像滨江这些披着民企的外衣,也算杭州本地国企了,这跟国企托底没啥区别了。

但是呢,很多人忽视了,今年是亚运会之年,杭州这个城市的利好政策一直都在。 

这些房企,无论是国企还是民企,肯拿真金白银出来抢地,说明对杭州市场依然有信心。 

无论是抗疫成果、还是产业聚集、人口持续流入,都长期看好杭州。 

再加上,杭州市区还存在很多红盘,限价之后,倒挂现象一直都有。

在这种板块拿地,去化稳定,且存在一定的利润空间,这样的市场能不火爆吗?

去年滨江集团业绩会上,有投资者问及拍下的几块地净利润几何,董事长戚金兴回复道,努力做到1%-2%的净利润水平。

而今年呢,政策开始释放利好信号,杭州此次土拍,就给开发商预留的利润相对丰厚。

据相关专家测算,此次的地块普遍起价利润率能够基本在11%以上,即使达到中止价,也有7%左右。

值得一提的是,像滨江、绿城这种杭州本土房企,每年销售额有一半以上都是杭州贡献的。

持续不断地在一个高能级城市深耕,“资金压力低+去化稳定”已经成为当下土拍市场地块唯一的正解 

03

去年炸天团提到,各城市土地冷热分化会加剧,到了今年,这个现象仍在持续。

甚至,同等能级的大城市也开始拉开差距,比如一直和杭州对标,楼市韧劲很足的南京也遇冷了。 

上周南京土拍,共挂了20宗地块,流拍了6宗,流拍率高达30%,高于去年任意批次

成交的14块,其中8宗是底价成交,成交总价仅为191亿元,捞金不到200亿,相对于去年五月份1000亿的土地金,可谓是跌落神坛。

而在14个成交地块里,没有一块地进账民企,基本被中粮、中建、中海等央国企瓜分,连合肥城建都冲进来抢了两块好地,鲜见本地城投出来托底,大家在南京拿地非常之谨慎

从最近十年的土拍情况观察,南京楼市从来没有像今天这样,形势如此严峻。

今年以来,南京新房市场成交一直保持在较低位,一季度新房成交21132套,同比下跌29%。二手房方面,今年一季度成交量16235套,同比大跌近50%!

新房去化艰难、库存创新高,影响房企拿新地的信心,不仅是南京,这也是武汉、成都、重庆等一众新一线城市的缩影。 

04 

这次杭州史诗级土拍着实给市场点了把火,说明了只要利润还在,城市还有想象空间,土地的价值就会被重视。

而其他新一线城市土拍遇冷,证明了国企央企一统天下的趋势依然存在,民营房企资金压力依然悬顶。

更加需要注意的是,各城市的板块分化已经进入下半场!

像南京,尽管流拍率为30%,但是依旧有多个地块因超过最高限价而进入摇号环节,冷热不均。 

像合肥,大热的滨湖地块甚至出现20家房企竞品质。

以前那种闭眼拿地赚钱的疯狂成为了过去,如今好地被抢,差地为人问津,理性克制是房企们的新常态。

另外,这一定程度上也会促进地方政府制定更精细更审慎的供地方案,平衡好价值和价格的天平。 

对了,还有一个大家最关心的问题,土拍这么低迷,是不是意味着市场回暖失败呢? 

炸天团觉得未必。 

土拍往往是市场冷暖感知最晚的一环,以往市场销售端火热,才能助推土拍中出地王,因此首轮土拍还不能反映当下楼市松绑力度。 

等到年中的第二、三轮土拍,那时才是见真章的时候。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 凶猛的杭州土拍,与拿地最猛的民企!

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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