“看榜的人有点累”

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2021-08-02 09:00 212 0 0
地产的江湖里,买榜的和做榜的是双赢局面,这个还会继续,只是看榜的人有点累。

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

七月初的时候,各大机构又在公开推介房地品牌排行发布会,并随后公布了房企排行榜,大家在自己的微信朋友圈,想必已经刷屏了。

看榜比较认真的朋友,会发现各家的排行榜,各大房企的排名差异很大,有的房企能排进100强的,在别家的榜单里,竟然只能排进150名。还有的房企销售额多年以来并没有增加,土地市场也没什么活跃度,五年前都已经是百强的,现在还是百强,简直无法理解。不明真相的吃瓜群众,看得云里雾里,不知道看哪家机构的榜单有多少水分。难道说有机构造假,或者说大家都在造假,这样说其实并不完全正确。

怎么助推房企上榜,这还要从房企销售排行的,五大统计花式口径说起。

第一个层次,是大家最容易理解,也是大家熟知的权益销售金额。通俗来讲,就是按股权比例,等比例计算销售金额。举个栗子,某房企有50个项目,其中30个是拥有100%股权,还有20个项目是拥有30%股权。那么该房企就是30个项目的全部销售金额,加上剩下的20个项目的销售金额的30%。

第二个层次,合约销售金额。这里就涉及一个并表的概念了,有的房企本身资金实力,经营能力有限,但是对于规模又有急切的追求。为了在销售排行榜有一个不错的表现,会开展更多的合作项目,宁愿放弃操盘权,甚至是房企最看重的关键的工程、财务、营销等条线的控制权,用以获取并表权。

在合约金额下面,很多房企的销售数据就开始失真了,大量的项目严格意义上已经不是该房企的项目,但是仍然以并表的条件,纳入了销售额。这点,大家可以对比那些中型房企,合约销售金额和权益销售金额,这两个口径之间的的巨大差距,就能看出其中的门道了。

第三个层次,不管是不是操盘并表,只要参股的项目,都给你算整个项目的销售额。比如一个30亿的大项目,有五家房企共同合作,那么这五家房企都可以对外声称,这30亿都是自己的销售额。如果是在某机构的“长期合作”对象,这30亿就可以给你操作成你家的销售额。因此,大家可以看到,为什么有那么多中小房企,拼命找合作机会了,哪怕是项目本身的商务条件很差。

相对于前面两种情况,这个做法就有点不靠谱了,水分太大了点。但是做到这个不难的,只要你有需求,愿意去花成本,机构就能认可并且给你做,一切都OK的。

正常的销售数据,需要在网签备案之后,才能被认可,,但是很多房企,在客户交了诚意金以后,就算销售金额,显得很膨胀。有需要规模排名的,在100强左右的房企,在这个层次的计算口径上,绝对是重灾区。

第四个层次,就更不靠谱了,为了弄规模而弄规模。这个方法就非常多了,可谓是五花八门。

比如说,房企可以把项目的股权转让给自己的旗下的基金公司,转让行为可以进入销售额,等到项目开盘销售,卖给客户后,又可以再算一次销售额。再比如说,现在很多房企都有内部员工购房福利的,几个月之内还可以免费更名,员工购买可以算一次销售额,更名卖给客户可以再算一次销售额。

如果遇到一些客户要求退房的,退房以后再销售,也可以再计算一次销售额。

大家就要说了,这不是凭空造假吗?非也,每个公司都是有自己的销售数据系统的,机构来对数据也只看公司自己提供的数据,只要你提供他们就认。销售系统里面的数据,还是有一些依据的,不是业内人士,看不出端倪。

第五个层次,如果实在不行,给个安慰奖也是可以的。这就是大家知道的,一些房企的品牌价值排行榜,品质排行榜,运营能力排行榜。如果这样都不满足,还可以搞个区域影响力排行榜,或者最具发展潜力排行榜,以及区域最具品牌价值排行榜。到最后,参会的每家房企都能上榜的,只要提出需求,就能变着方满足你。

机构端为了盈利,哪家房企愿意掏钱,就可以为他们操作一个,这个动机大家很容易理解。但是房企作为消费方,花了大价钱去拼一个不大现实的排行榜。现在的排行榜江湖的行情价,少则上百万,多的三四百万,甚至更多。当然,这个费用不是直接给的,是以其他形式给出去的,一般是咨询费,服务费。

房企们不遗余力这样做,值吗?

值得的,非常值得。

排行榜有非常多的好处,简直不能太多:

1、对于购房者、社会舆论、吃瓜群众、甚至是求职面试者来说,通过排行榜能够迅速了解一家房企的综合实力,这是最直观,最简单的方式。

2、融资的需求。因为地产排行没有官方机构的统一数据,只有各大机构的榜单,内地的金融机构也只能以此榜单为依据。房企在日常的融资,发行海外债、企业信用评级,都以这些榜单为依据。

很多金融机构,都有自己的“白名单”,规定只做30强,或者100强。或者对不同排名的房企,进行差异化的融资成本设定。排名不仅决定了房企能不能融到资金,还决定了房企以多高的成本融到资金。

3、品牌宣传的最大利器。现在很多房企对外寻找合作方,都是要看排行榜的,一般都是同一个数量级的房企合作比较多,排名决定了靠谱程度。

很多房企与政府合作,特别是勾地时,也需要用排行榜来说事。讲一大堆PPT,都不如一个排名靠前的榜单更有说服力。政府也是特别看重这个排名,因为这是了解房企实力的一个重要端口。

那么目前有没有政府机构或者行业协会来监管呢?实际上没有。监管这个职责,事实上应该由房地产协会来监管,但是房协现在主要的工作就是“收会费”,对于监管,只能睁一只眼闭一只眼,毕竟房企是给了钱的VIP。

地产的江湖里,买榜的和做榜的是双赢局面,这个还会继续,只是看榜的人有点累。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “看榜的人有点累”

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