40%,加不动杠杆压垮了利润

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2021-07-28 12:00 254 0 0
7月26日,有媒体报道称,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%,且这一比例限制还包括通过收并购方式获地的支出。

作者:陈文莉王婷婷

来源:风财讯(ID:fengcaixun)

7月26日,有媒体报道称,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%,且这一比例限制还包括通过收并购方式获地的支出。
实际上,这并非是一个新政策。
2020年8月,“三道红线”监管政策发布的时候,就明确提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”的开发商。
“只不过,当时的监管重点在‘三道红线’上。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉风财讯。
之所以二次发酵,据传是因为40%这一指标从观察指标变成了考核指标。
传言此次被纳入40%投销比监管的,约有12家试点企业,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城等。
亿翰智库数据显示,12家企业的销售规模均在千亿级别以上,且均为TOP20内企业。
所以这项政策对这些大企业,真的有实质影响吗?答案其实值得研究。
但无论如何,肯定的是,因为金融政策叠加,房企的杠杆加不上去了。面对1-2个点利润,很多人也开始思考,房地产还值得做下去吗?

(图源:亿翰智库)

落实40%靠自觉?房企好日子到头了

这一政策的影响到底能有多大?业内明显有分歧。
IPG中国首席经济学家柏文喜告诉风财讯,如果监管太细、太具体,到了要核查企业销售额与拿地金额的地步,一方面监管部门的人力、物力与精力不够,另一方面也需要非常强的专业技术支持,这显然是很难做到的。
“这个政策的颁布在很大程度上只代表了监管部分的一种政策宣示,更多的还是要靠房企自觉参照履行,监管部门只是抓典型进行检查与处罚罢了。”柏文喜直言。
但就政策意图而言,其认为,这大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模的“回转空间”。
亿翰智库认为,此举极大地限制了房企的扩张速度,不能平衡好拿地成本与销售利润的房企将会面临巨大挑战。
整体而言,有利于房企财务运行与现金流回归安全稳健区间。
李宇嘉则认为,这一政策落实,对全行业的影响不会太大。
“现在开发商拿地的积极性,正在回落,单月土地出让规模,已经连续出现了负增长。”
中国豪宅研究院院长朱晓红指出,传言即便成真,也无大碍。
“它主要是传递了一个信息:无论是金融还是房地产,都只能在约束条件下运营,想怎么干就怎么干的好日子,不会再有了。”
确实,无论传言真假与否,房企黄金十年的那种好日子,真的到头了。
2个点利润 房地产还做得下去?
现在很多房企已经不敢追求“扩规模”了,因为杠杆加不起来,也因为没有利润支持规模。
中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示,2020年全国百强房企净利润率只有11.2%,同比下跌了0.7个百分点。
举一个企业的例子。
某房企,在杭州第一次集中供地中,拿下运河新城地块的总价是17.83亿元,楼面价20962元/平,溢价率29.86%,自持21%,配建面积1125㎡。
考虑配建建筑、自持打六折,项目的实际地价约在24000元/平左右,而地块的销售价格限制在,毛坯均价不高于26500元/平,毛坯最高单价不高于29150元/平,精装修均价不高于29500元/平。
这个售价和成本,再加上其他建安运维营销成本,项目的预期销售利润率不足2个点(非净利润)。
这还不是少数,此次杭州集中供地的自持比例大多都在20%以上。也不止杭州,无锡、厦门、重庆等城市,第一批集中供地的地房比,也高达70%。
房企利润空间所剩无几。
但房地产这个行业,还是要做下去。
就像旭辉集团董事长林中曾经分享的观点——
未来几年,房地产估计还有20万亿交易额,平均每年交易额超过17万。
即使现在投资总量不增长,房价还能保证5%-8%的增长,存量很大,空间很大还有机会。
但未来是高手过招。在每一个点上都要赢竞争对手一些,未来只有千里马,出现黑马的可能性很少。
同时房企要习惯低利润,因为房地产的新周期,是从2018年到2038年,就是说,将持续20年。

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